В Челябинске выставили на продажу торговый комплекс с федеральными арендаторами

На северо-западе Челябинска продают торговый комплекс «Фрегат». Цена объекта площадью 5,5 тыс. кв.м — 245 млн руб. По словам риелтора, занимающегося продажей объекта, причина — реинвестирование средств в сферы, не связанные с недвижимостью. Директор «Фрегата» говорит, что комплекс приносит убытки и нуждается в ремонте. По мнению экспертов, цена на торговый комплекс завышена, а покупателей на такие небольшие и неперспективные объекты почти нет.

В Челябинске выставили на продажу торговый комплекс «Фрегат». Стоимость объекта общей площадью 5,5 тыс. кв.м составляет 245 млн руб.

Построенный в 2004 году комплекс расположен в доме №99 А на улице Братьев Кашириных, рядом с остановкой «поселок Бабушкина». В объявлении на портале Avito.ru говорится, что в торговом здании минимальная ротация арендаторов и «сильные якорные операторы» — магазины сетей «Перекресток» и «Эльдорадо».

«Минимум угроз: подобной недвижимости в шаговой доступности нет, свободных земельных участков нет, все построено по нормам и ГОСТам. Рассмотрим обмен на ваш магазин с арендатором («Пятерочка», «Магнит», «Монетка») с доплатой»,— указано в объявлении.

Директор агентства «РУ.Недвижимость» Артем Горбачев сообщил “Ъ-Южный Урал”, что объект продается как готовый арендный бизнес с собранием всех договоров, а основная цель — реинвестирование в сферы, не связанные с недвижимостью. По его словам, объект стабильный и доходный.

Директор ООО «Фрегат» Лариса Белышева считает, что торговый комплекс выставили на продажу из-за убытков. «Если вначале было все нормально, то сейчас нет прибыли большой, поэтому избавляются. Надо с собственником говорить, я как директор, может быть, чего-то не знаю. Но факт тот, что комплекс на самом деле не очень сейчас — валится, рушится, никто деньги не вкладывает. “Эльдорадо” стоит за копейки. Грозятся, что уйдут. Сейчас “Перекресток” опять сужается, решил какой-то капремонт делать, уменьшатся в два раза, аренда опять меньше будет, а налоги растут. Я как директор уже умаялась. У нас фасад разваливается, надо менять асфальт на парковке, крышу надо делать, входные группы, двери, теплообменники все, задвижки. Все течет, все валится. Надо хорошего хозяина сюда»,— говорит директор.

По данным «СПАРК Интерфакс», ООО «Фрегат», юридический адрес которого совпадает с адресом торгового комплекса, принадлежит в равных долях Владимиру и Александру Бесидским. Ранее 100% доли уставного капитала принадлежало Михаилу Бесидскому. Согласно финансовым результатам за 2018 год, выручка компании составила 21,5 млн руб. (22,1 млн в 2017 году), чистая прибыль — 8,6 млн (9,3 млн), прибыль от продажи — 9,9 млн руб. (10,6 млн).

Исполнительный директор «Инвест Бизнес Консалтинг» (IBC) Евгений Коротков сообщил “Ъ-Южный Урал”, что в скрытой продаже «Фрегат» стоит давно. «Для стандартной финансовой модели окупаемости инвестиций, принятой в Челябинске, цена завышена на 10–12%. Плюс редко учитывают в реальных расчетах денежных потоков коммунальные и эксплуатационные платежи, налог на имущество, УСН и капитальный ремонт. “Средний чек” инвестиционной сделки при покупке торговой недвижимости в Челябинске сегодня 50 млн руб. В редких случаях сделки переходят порог в 100 млн, сделок свыше 150–200 млн — единицы»,— говорит эксперт. По его словам, якорные арендаторы под вопросом, а пустые площади стоят кратно дешевле. «“Перекресток” в Челябинске так и не смог закрепиться как успешный формат магазинов, как и “Карусель”. Поэтому есть вероятность съезда арендатора в ближайшем будущем. Кроме того, это утренняя сторона главной транспортной магистрали, и на другой стороне улицы выросла своя инфраструктура. Рядом находится гипермаркет “Магнит”, он мощнее, как по площади, так и по SKU — товарным позициям — в разы. “Эльдорадо”, как и все остальные крупноформатные магазины бытовой техники, находящиеся за пределами концептуальных профессиональных ТРК, вынужденно сокращают арендуемые площади. “Фрегат”, как и многие другие торговые комплексы в Челябинске, стремительно теряет привлекательность для потребителя — теряет ключевую идею, в качестве центра притяжения для соседних микрорайонов он уже не так интересен, как пять или десять лет назад»,— считает Евгений Коротков. По его словам, объект может быть интересен под собственный бизнес, без арендаторов, либо с арендаторами на короткий период. При реновации инвестиции окупятся за 9–10 лет, без изменений — от 11 лет и дольше, поскольку текущий формат неэффективен, несет риски простоя и опасность съезда арендаторов, считает эксперт.

По мнению директора по развитию ООО «Риелторская компания “Служба недвижимости”» Дениса Стукалова, цена в ходе торга может измениться на 20–30%, а может быть и на 50%.

«Местоположение вроде бы хорошее — первая линия, но не думаю, что такие относительно небольшие комплексы кому-то интересны. Объект будет долго находиться в продаже, потому что приобретение такого здания влечет за собой еще и затраты. Арендаторы могут покрывать лишь часть затрат. Якорные арендаторы зачастую требуют определенных условий по ставкам, и они не такие уж высокие. Покупателей на подобные объекты сейчас на рынке нет»,— говорит эксперт.

Юлия Гарипова