Ставка больше, чем жесть
Ипотечные проценты подгоняют банки и застройщики
В ноябре средняя ставка по ипотеке опустилась до нового абсолютного рекорда — 9,2% годовых. Снижение ключевой ставки, конкуренция между банками и настроенные на максимальное увеличение продаж застройщики будут и в следующем году толкать ипотеку к дальнейшему удешевлению. Помешать этому, по мнению экспертов, может только рост инфляции и изменение позиции ЦБ относительно ключевой ставки.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В опубликованном накануне ЦБ бюллетене «О чем говорят тренды» (.pdf) указано, что в ноябре средняя ставка по рублевым ипотечным кредитам опустилась до исторического минимума — 9,2% годовых. Таким образом, с локального максимума, достигнутого в апреле, она снизилась на 1,36 процентного пункта (п. п.). За это время ЦБ снижал ключевую ставку пять раз, и в результате она уменьшилась на 1,5 п. п., до 6,25%. Впрочем, большинство экспертов на рынке уверены, что и это не предел, хотя в будущем году темпы снижения замедлятся. Директор-руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин предполагает, что к концу следующего года ключевая ставка опустится до 5,75%.
Снижение ключевой ставки дает банкам возможность уменьшать проценты по депозитам и получать более дешевые пассивы, тем самым не сильно меняя свою маржу. Но это только возможность, а мотивацией для снижения ставок по ипотечным кредитам не в последнюю очередь выступает позиция девелоперов. «Застройщики готовы сами "продавать" клиентам наши ипотечные кредиты, главное, чтобы ставка была низкой. Для банков партнерский канал очень выгоден — минимум затрат на продвижение и стабильный поток клиентов. Плюс скорость — от первой консультации до выхода на сделку в такой схеме проходит два-три дня»,— рассказала председатель правления Абсолют-банка Татьяна Ушкова. Руководитель департамента по развитию ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов отмечает также, что значительную роль в уменьшении ипотечных ставок для заемщиков играет цифровизация и уровень расходов на организацию процесса выдачи, которые несет банк.
Вопрос только в том, на сколько банки готовы снижать ставки по ипотеке. В бюллетене ЦБ утверждается, что динамика ключевой ставки и динамика доходности 10-летних гособлигаций «указывает на потенциал дальнейшего снижения ипотечных ставок». «По итогам следующего года средняя ипотечная ставка по новым выдачам опустится до 8,5% годовых и даже ниже. Это означает, что банки вполне смогут предложить массовые продукты по ставкам 8% годовых»,— прогнозирует Михаил Доронкин. Схожих ориентиров придерживаются и в ВТБ, а в Абсолют-банке считают вероятным диапазон 8–8,3% годовых. Артем Иванов отмечает, что в ближайшей перспективе банки будут выдерживать умеренную политику и очень взвешенно подходить к вопросу снижения. В Альфа-банке считают, что в 2020 году ставки по ипотеке снизятся на 0,25–0,5 п. п.
При этом на рынке присутствуют несколько игроков, которые активно борются за увеличение своей доли на нем. «Для ВТБ ипотечный бизнес — стратегически важное направление, поэтому в этом году мы неоднократно улучшали ценовые параметры»,— отметили в банке. По итогам десяти месяцев 2019 года доля в сегменте ипотечного кредитования ВТБ достигла 23,43% (по данным ЦБ).
Есть и другие амбициозные игроки, которых несложно определить по уровню процентных ставок.
Например, в банке «ФК Открытие» (согласно данным Frank RG, по объему ипотечного портфеля поднялся на 7-е место), который предлагает ипотеку под 7,95% годовых, “Ъ” сообщили, что планируют занять 3% рынка. У Промсвязьбанка (рост за год с 17-го до 10-го места, а с учетом присоединения Связь-банка претендует на попадание в шестерку крупнейших) минимальная ставка еще ниже — 7,79% годовых. «Мы планируем планомерно наращивать долю банка в этом сегменте»,— заявила “Ъ” начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева. А есть еще Альфа-банк (взлетел за год с 22-го на 11-е место), который готов предоставить ипотечный кредит под 8,09%. Хотя они проигрывают лидерам рынка, но, по данным Frank RG, ежемесячно наращивают портфели на 7–9 млрд руб.
Однако, по мнению главного аналитика «Росбанк Дом» Натальи Ващелюк, в текущей ситуации решение о снижении ставок уже не представляется таким простым, как ранее. «Доходности гособлигаций и процентных ставок по вкладам близки к историческим минимумам. При этом есть вероятность, что во втором полугодии 2020 года процентные ставки в экономике стабилизируются или даже незначительно вырастут, если Банк России сумеет развернуть дезинфляционный тренд»,— считает она.