Индустриальная недвижимость

Рынок складской и промышленной недвижимости в Петербурге на подъеме, в городе дефицит помещений. В 2019 году введено 135 тыс. кв. м складов. По прогнозам аналитиков, на 2020 год запланировано к вводу около 400 тыс. кв. м качественных складских площадей, более 60% которых являются спекулятивными.

В 2019 году рынок складской недвижимости в Санкт-Петербурге постепенно возвращается к докризисным показателям по темпам нового строительства. Объем ввода уже в три раза превысил показатели за весь 2018 год (48,7 тыс. кв. м).

По данным компании Maris, oбъем предложения на рынке качественных логистических комплексов на конец декабря достиг в Петербурге уровня 3 млн кв. м. В 2019 году было введено 135 000 кв. м качественных складских площадей, что соответствует 85% от объема, анонсированного в начале года. При этом 88% введенных в эксплуатацию площадей (или 119 тыс. кв. м) приходится на спекулятивные складские объекты, против 26% в 2018-м (22 тыс. кв. м). Из всего объема вновь введенных объектов к классу А относятся 64% площадей, к классу В — 36%.

Заполняются до ввода

При существенном приросте спекулятивного предложения уровень вакансии стабилен и находится на минимальном значении — 3%. «Некоторые спекулятивные объекты вводились в эксплуатацию уже полностью заполненными арендаторами и не экспонировались на открытом рынке»,— комментирует Алена Волобуева, руководитель отдела исследований Maris. Проекты, которые сдавались вакантными, наполнялись арендаторами примерно за 6-9 месяцев (при условии хорошей локации и адекватной арендной политики). Сохранение объема вакантных площадей на рекордно низком уровне второй год подряд свидетельствует о сохранении на рынке дефицита качественного предложения.

Маргарита Чугаева, директор отдела складской и индустриальной недвижимости East Real, говорит: «Предложения готовых складских блоков класса А сейчас можно пересчитать по пальцам. Вариантов аренды крупных — 10 000 и даже 5000 кв. м — сейчас крайне мало».

Объем сделок в складском сегменте в 2019 году составляет не менее 370 000 кв. м, что на 60% превышает показатель прошлого года и превосходит также докризисный уровень 2014 года. В течение года основной объем спроса формировали торговые и дистрибьюторские, а также производственные компании.

«На мой взгляд, следует также отметить тенденцию укрупнения масштабов сделок. В сегменте аренды складских площадей средняя площадь арендуемого помещения увеличилась за последние три года на 30%»,— дополняет Алена Волобуева.

В сегменте реализации складских объектов по схеме built-to-suit в 2019 году заключались практически беспрецедентные для рынка сделки на 50 тыс. и даже 69 тыс. кв. м. При том что за последние пять лет — с момента формирования схемы BTS на рынке — максимальная по масштабу сделка была на 40 тыс. кв. м, а средний экономический размер объекта, возводимого по схеме built-to-suit, составлял 19,2 тыс. кв. м.

Ставки растут

Средний диапазон запрашиваемых арендных ставок находится на уровне 460–560 рублей/кв. м в месяц, включая НДС и эксплуатационные платежи. За 2019 год ставки аренды выросли в среднем на 6% по сравнению с уровнем декабря 2018-го. «По нашим наблюдениям, наибольший рост наблюдался в сегменте дорогостоящих складских комплексов класса А»,— комментирует Алена Волобуева.

«Максимальная арендная ставка в складских комплексах класса А увеличились на 11% с начала 2019 года и составляет на начало декабря 3,8 тыс. руб./ кв. м в год — без учета НДС и операционных расходов»,— говорит Наталия Киреева, заместитель руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg, рассказал, что наибольшую активность в 2019 году проявляли компании розничной торговли и компании логистики и транспорта — доля арендованных ими помещений составила 35% и 32% соответственно. «Доли вакантных складских помещений составили около 2% и 3% в классах А и В соответственно»,— говорит он.

По данным Colliers International, на 2020 год запланировано к вводу около 400 тыс. кв. м качественных складских площадей, более 60% которых являются спекулятивными. «Принимая во внимание устойчивый спрос на качественные склады со стороны логистических и торговых компаний, мы ожидаем, что данный объем будет полностью востребован»,— надеются в компании.

Наталия Киреева отмечает, что планы на 2020 год могут претендовать на рекорд: за всю историю наблюдений было введено больше складских площадей только в 2008 и в 2014 годах. «Строительный цикл при наличии подготовленной территории сокращается до одного года и менее, что позволяет с уверенностью говорить о вводе анонсированных складских комплексов уже в следующем году. При этом нехватка качественных складских площадей формирует отложенный спрос со стороны торговых операторов, а также развивающегося сегмента e-commerce».

В ожидании прироста

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate, рассуждает: «Исходя из планов девелоперов, можно прогнозировать, что в перспективе двух-трех лет будет существенный прирост нового качественного предложения. Холдинг "Адамант" заявил о строительстве в 2020 году логистического комплекса площадью 45 тыс. кв. м в Осиновой Роще. "PNK Парк Софийская КАД" также увеличит свою складскую площадь в 2020 году до 220 тыс. кв. м за счет строительства новых складов для компаний "Марвел Логистика" и Maersk. Логопарк "Осиновая Роща" планирует строительство комплекса площадью 50 тыс. кв. м на севере города». Он отмечает, что лидирующие позиции спроса удерживают южные районы с удобным доступом к Московскому и Пулковскому шоссе. Спрос на объекты в черте города сохраняется преимущественно в Красногвардейском и Приморском районах, а предложение там крайне ограничено.

Александр Перфильев, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании ILM, уверен, что ключевыми событиями, которые произошли в уходящем году на рынке складской недвижимости, следует назвать приход на рынок Санкт-Петербурга двух крупных московских девелоперов. «Они же, вероятно, существенно повлияют на рынок в следующем году. Девелоперская компания "Ориентир" начала строительство современного распределительного центра для торговой сети "Лента". РЦ будет построен на территории индустриального парка "М10", расположенного в Тосненском районе Ленобласти. Общая площадь распределительного центра составит 70 тыс. кв. м, инвестиции в проект — около 3,5 млрд рублей.

Второй девелопер — московский концерн "Русич", который будет развивать новый логопарк "Белые ночи" в Шушарах. В настоящий момент приобретенный в сентябре 2019 года участок небольшой и на нем планируется построить 50 000 кв. м, но в будущем, я прогнозирую, компания сможет расширить свой земельный банк в Ленинградской области. В Москве "Русич" известен строительством крупного логопарка "Холмогоры" и новым гигантским проектом на юге Московской области, где в ноябре они приобрели 450 га и также планируют строить склады»,— говорит господин Перфильев. Он замечает, что помимо складских мощностей в РЦ «Ленты» будет размещено производство готовой еды. «Открытие фабрик по производству готовой еды, так называемых фабрик-кухонь, — это еще один тренд. К этому же сегменту можно отнести развитие формата Dark Kitchen. В целом, по нашей оценке, потребление в сегменте Fast food не только растет, но и меняется. Появляются новые продуктовые ниши и технологии, новые каналы распространения. И — как следствие — требуются новые производственные площадки. В качестве еще одного примера — фабрика ресторанной сети "Теремок". "Теремок" разместит производство на бывшем складе ретейлера "Кей", общая площадь фабрики-кухни составит 9 тыс. кв. м»,— говорит господин Перфильев.

Олег Дьяков