В 2019 году рынок недвижимости не дождался роста

Рецессия в экономике, сокращение реальных доходов населения и рост законодательного регулирования в 2019 году не сказалось положительно на рынке недвижимости. В итоге, девелоперам пришлось искать новые решения: чтобы покупатели не отказывали от покупки квартир из-за роста цен, застройщики начали предлагать миниквартиры, и рекордом стало жилье площадью 11 кв. м. А в сегменте коммерческой недвижимости ключевыми стали игроки, близкие к государству. “Ъ” попросил экспертов на рынке недвижимости назвать самые интересные тренды и сделки в 2019 году.

Жилищное строительство

Сокращение ввода. Эскроу-счета хотя и преподносятся как механизм, необходимый для развития отрасли, привели не только к росту цен на квартиры, но и к сокращению ввода жилья. Принятый в 2018 году нацпроект «Жилье и городская среда» предполагал, что к 2024 году ежегодный объем нового жилья достигнет 120 млн кв. м. Но достигнуть таких показателей не удастся: с самого начала было очевидно, что одновременное реформирование отрасли и повышение объемов строительства противоречат друг другу, говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Осенью снижение ввода спрогнозировал Сбербанк, и с этим прогнозом в итоге согласились и в Минстрое.

Микроквартиры. В 2019 году, по данным «Авито Недвижимость», средняя стоимость жилья в крупных городах увеличилась на 12%, и чтобы не терять покупателей, девелоперы стали предлагать квартиры все меньшей площади. В 2019 году на рынок вышли жилые помещения рекордной площадью 11 кв. м, напоминает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Сейчас, по подсчетам «Метриума», на первичном рынке недвижимости «старой» Москвы жилье площадью до 25 кв. м продается в 45 комплексах, тогда как пять лет назад такие квартиры или апартаменты были представлены только в четырех проектах. По количеству лотов разница меньше, и достигает четырех раз: 1120 квартир и апартаментов на конец 2019 года против 260 пятью годами ранее.

Экспансия региональных застройщиков. Переход на эскроу-счета вынудил девелоперов не только сократить объемы строительства, но и выходить на новые рынки. В 2019 году в Москве начали работать шесть региональных застройщиков, это рекордный показатель с 2013 года, подсчитали в Colliers International. Консультанты объясняют экспансию тем, что доходность работы в Москве доходит до 60–80%, а в регионах редко превышает 15%, и с такими показателями рассчитывать на банковские кредиты сложно.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский считает, что в 2020 году тренд продолжится: доходность проектов в регионах только снижается, а в Москве, при сопоставимой себестоимости строительства, выше маржинальность, стабильнее спрос и больше объем рынка.

Офисы

Смена девелоперского цикла. С начала 2019 года аналитики говорят о будущем дефиците качественных офисных площадей. В последние годы девелоперы из-за падающего спроса замораживали офисные проекты или запускали вместо них строительство апартаментов, что привело к сокращению ввода, росту ставок аренды и рекордно низкой вакансии в ведущих деловых районах. В 2019 году ситуация изменилась: девелоперы снова обратили внимание на офисный сегмент. Так, прошлым летом AFI Development Льва Леваева объявила о возобновлении сразу двух офисных проектов в районе Белорусского вокзала в центре Москвы. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков ожидает, что в 2020 году на рынке продолжится и возвращение остановленных ранее проектов, и запуск новых.

Переезд арендаторов бизнес-центров из центра. Дефицит офисных площадей в центре и как следствие рост ставок привели к децентрализации спроса, отмечают в Knight Frank. Арендаторы решили съехать из Центрального административного округа. В результате, в 2020 году можно ждать появления существенного объема новых проектов, построенных за пределами Третьего транспортного кольца.

Инвестиции

Сокращение инвестиций в коммерческую недвижимость. Хотя в 2019 году объем инвестиций в российский рынок недвижимости вырос примерно на 9%, большая часть в структуре сделок (25%) пришлась на площадки под девелопмент. Количество же сделок с традиционными активами было невысоким — доля складов, торговых и гостиничных объектов в структуре инвестиций снизилась до 69%. Большинство инвесторов ждут более привлекательных ставок по банковскому финансированию и потому не торопятся заключать сделки, рассуждает управляющий партнер Knighr Frank Алексей Новиков. Впрочем, в 2020 такое ожидание сменится ростом рынка: увеличение спроса и ставок аренды в коммерческой недвижимости, в особенности в сегментах складов и офисов, сопровождающееся стремительным снижением доли вакансий и низкими объемами ввода новых площадей, будут стимулировать возвращение инвестиций.

Крупнейшие инвестиционные сделки заключали окологосударственные структуры

Центральный телеграф. Директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов главной инвестиционной сделкой в 2019 году называет продажу «Ростелекомом» своей части площадей, 38 тыс. кв. м, в здании Центрального телеграфа на Тверской улице. Эта сделка стала крупнейшей по площади на офисном рынке Москвы в 2019 году. Кроме того, она запустила серию других сделок по консолидации этого актива: покупателю придется выкупить у двух других собственников, Росимущества и Промсвязьбанка, еще 20 тыс. кв. м площадей. Эта сделка приведет к дальнейшим миллиардным инвестициям нового собственника в реновацию здания, рассуждает господин Цыренов.

Покупателем площадей в Центральном телеграфе стала структура-акционер O1 Properties Riverstretch Trading & Investments (RT & I). Ее источники на рынке связывают с директором «Роснефти» Игорем Сечиным.

Здания Минэкономразвития на «Маяковской». После переезда министерств в «Москва-Сити» в центре города высвободились крупные объекты недвижимости, напоминает Саян Цыренов. Первым таким объектом, проданным государством на открытом рынке, стало здание Минэкономразвития. Покупателем в итоге стала структура связанного с правительством Москвы «Мосинжпроекта» — она приобрело здание для собственного размещения.

Fusion Park. Сделка по продаже этого бизнес-центра в центре Москвы позиционировалась ее сторонами как инвестиционная. Бывшие топ-менеджеры «Интеко» комплекс за сумму до 5 млрд руб. инвестиционной Arrow Capital. Впрочем, участники рынка связывают последнюю с группой «Трансмашхолдинг» Искандара Махмудова и Андрея Бокарева. Они же считают, что объект приобретался для собственного размещения холдинга.

Эти сделки, резюмирует Саян Цыренов, подтверждают как минимум три тенденции на рынке недвижимости: высокий интерес к офисному рынку Москвы в силу перехода в фазу роста ставок, готовность игроков инвестировать в крупные объекты девелопмента и рост количества сделок под собственное размещение.

Елизавета Макарова