Sminex застроит «Байкал»
Группа может приобрести площадку под гостиницей
Бывшая ведомственная гостиница «Росатома» «Байкал» снова меняет владельцев. Sminex Алексея Тулупова ведет переговоры о покупке этого объекта, на месте которого может появиться комплекс апартаментов. Это последний участок под девелопмент на набережной Москвы-реки в пределах ТТК.
Президент девелоперской компании Sminex Алексей Тулупов
Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ
Sminex ведет переговоры о покупке участка под гостиницей «Байкал» на Космодамианской набережной в центре Москвы, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. В Sminex отказались от комментариев.
Участок под «Байкалом» площадью 2,4 тыс. кв. м в 2011 году приобрела «Миртэк групп». Сумма сделки составила 426,5 млн руб., ранее «Байкал» был ведомственной гостиницей «Росатома». Собеседник “Ъ” знает, что на торгах «Байкал» купили «непубличные российские чиновники». Он же указывает, что продажа объекта велась несколько лет, переговоры затрудняло желание собственников получить более 1 млрд руб.
В объявлениях о продаже участка указано, что на Космодамианской набережной расположены два нежилых здания общей площадью 2,4 тыс. кв. м, но владельцы участка согласовали градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) на строительство апартаментов или гостиницы дополнительной площадью 8,5 тыс. кв. м. Там же добавляется, что при необходимости можно расширить площадь проекта до 16 тыс. кв. м, а также что это последний участок под девелопмент на набережной Москвы-реки в пределах ТТК. Гендиректор Key Capital Сергей Камлюк подтверждает, что сейчас на рынке не осталось подобных площадок.
В Москомстройинвесте “Ъ” сообщили, что ГПЗУ на участок владеет ОАО «Гостиничный комплекс "Байкал"». По данным «СПАРК- Интерфакс», компания с 2018 года принадлежит кипрской Filbia Trading Ltd, а гендиректором указана Джульетта Лаптева. До декабря 2019 года ГК «Байкал» возглавлял совладелец банка «Кузнецкий мост» Николай Бородин. Он же до 2017 года контролировал 50% в «Миртэк групп».
У Sminex тоже был опыт сделок с «Росатомом»: в 2019 году девелопер приобрел у структуры корпорации участок Государственного научно-исследовательского и проектного института редкометаллической промышленности «Гиредмет» рядом с Третьяковской галереей, а также купил у АО «Потаповское» особняк на Чистых Прудах. Компания-правопредшественник «Потаповского» до 2016 года входила в «Росатом», сообщала корпорация.
Источник “Ъ” предполагает, что Sminex, скорее всего, займется редевелопментом участка с сохранением внешних стен, поскольку у здания гостиницы охраняемый статус. Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев указывает, что реализация комплекса на 16 тыс. кв. м потребует около 1,8 млрд руб. затрат. Выручка от продажи полезной площади (9,7–10 тыс. кв. м) по цене 500–550 тыс. руб. за 1 кв. м достигнет 5 млрд руб. Но эксперт добавляет, что из этой суммы нужно вычесть стоимость сделки, банковского кредита и расходов на период реализации недвижимости, который растянется на два-три года.
Управляющий партнер Ivashkevich Hospitality Станислав Ивашкевич предполагает, что стоимость сделки действительно оказалась значительно ниже первоначально запрашиваемой цены, составив $5–6 млн (309–371 млн руб.). Более оптимистичную оценку дает Андрей Лукашев, предполагая, что объект стоил около 420 млн руб. При этом он уверен, что использование площадки под апартаменты более целесообразно, чем в качестве гостиницы. Господин Ивашкевич добавляет, что в качестве отеля объект не использовался около 30 лет, в последнее время помещения в «Байкале» сдавались в качестве административных.
Гендиректор компании Ales Capital Андрей Дегтярев считает, что расположение участка подходит для развития отельного бизнеса. Строительство апартаментов, впрочем, менее рискованный и при этом, вероятно, более простой выбор для девелопера, рассуждает он.