Компания может потерять проект застройки фабрики

Девелопер «Инград» Романа Авдеева может лишиться одного из недавних проектов. Владелец территории фабрики «Свобода» Московский индустриальный банк (Минбанк), недовольный условиями сделки с компанией, решил найти нового застройщика для площадки. Новому девелоперу придется работать в конкурентном окружении.

О том, что «Инград» Романа Авдеева может выйти из проекта по застройке территории фабрики «Свобода», на Вятской улице на севере Москвы, “Ъ” рассказали два собеседника на рынке недвижимости. По их словам, собственник участка Минбанк пересмотрел договоренности по сделке с «Инградом» и предлагает приобрести площадку другим девелоперам. О договоренностях «Инграда» по застройке «Свободы» в августе 2018 года сообщила газета «Ведомости». Предполагалось, что девелопер реализует на площади 11,5 га многофункциональный комплекс с жильем. По данным «СПАРК-Интерфакс», правообладатель участка АО «Свобода» на 51% принадлежит «Инграду», на 23% — Минбанку, а еще 10% владеет гендиректор «Свободы» Евгений Пантелеев. Собственники остальных долей не указаны.

Минбанк с 2019 года проходит санацию ЦБ, участки по-прежнему остались в собственности банка. Собеседник “Ъ” на рынке недвижимости знает, что продажей «Свободы» занимались структуры семьи основателя Минбанка Абубакара Арсамакова. В 2018 году продавцы хотели выручить за актив 12–13 млрд руб., «Инград» же договорился на выплату 2 млрд руб. сразу, а еще 4 млрд — в рассрочку. На оставшиеся 6 млрд руб. банк должен был получить опцион, который «Инград» потом мог либо выкупить, либо обменять на эквивалентную по стоимости площадь в проекте, говорит знакомый с деталями сделки собеседник “Ъ”. Сейчас, видимо, появился претендент, согласный на полностью денежную сделку, и поэтому банк хочет разорвать сделку с «Инградом», отмечает источник “Ъ”.

Он также знает, что договоренности с «Инградом» осложнялись тем, что девелопер настаивал на выводе производственных мощностей фабрики за счет Минбанка, а структуры банка пытались переложить эти расходы на «Инград». Сам же «Инград» согласен выйти из проекта, только если Минбанк возместит ему уже понесенные затраты, продолжает источник. По данным другого собеседника “Ъ”, у структуры «Инграда» есть действующий ГПЗУ на застройку «Свободы», и не исключено, что девелопер сохранит часть участка. Но близкий к сделке источник “Ъ” в сохранении девелопером даже доли в проекте сомневается. В «Инграде» отказались от комментариев, в Минбанке не ответили на вопросы “Ъ”.

Управляющий партнер ILM Андрей Лукашев оценивает стоимость участка на Вятской при наличии действующего ГПЗУ в 10–11 млрд руб. Вложения в застройку, по его оценкам, могут варьироваться в диапазоне 23–30 млрд руб., а выручка от продаж будет на уровне 60–65 млрд руб. Реализация проекта, подсчитал эксперт, займет около пяти лет. Господин Лукашев предполагает, что заинтересовать он может лишь одного из пяти крупнейших девелоперов Московского региона, чей объем строительства превышает 1 млн кв. м в год, а для остальных игроков окажется неподъемным.

По оценке Единого реестра застройщиков, такой объем текущего строительства в Москве помимо «Инграда» показывают только ГК ПИК, «Самолет» и «Гранель». В компаниях ПИК и «Гранель» отказались от комментариев, в «Самолете» на вопросы оперативно ответить не смогли. Новому девелоперу придется работать в непростом окружении, говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова: на расстоянии 1,5 км от «Свободы» ведутся продажи в восьми объектах, в том числе строятся комплексы комфорткласса от «РГ-Девелопмент», MR Group и ПИК.

Территория «Свободы» может быть не единственной площадкой, от которой придется отказаться «Инграду». По данным одного из собеседников “Ъ”, девелопер после года переговоров также передумал застраивать 0,5 га на ул. Наметкина, 10. Сейчас там расположен недостроенный бизнес-центр, девелопер же хотел реализовать на участке жилье. Источник “Ъ” не исключает, что причиной также мог стать пересмотр условий сделки со стороны владельца участка.

Елизавета Макарова, Александра Мерцалова