На рынке недвижимости сложились уникальные условия

Несмотря на то что ставки по ипотеке побили исторический минимум и государство существенно увеличивает материнский капитал, который можно направить на погашение кредитов, банки не ждут резкого роста ипотечных портфелей. Одной из причин является консервативная политика регулятора. Эксперты уверены: если вы заинтересованы в расширении жилплощади за счет заемных средств, то время брать ипотеку настало.

Ставки падают

В январе 2020 года средневзвешенная процентная ставка, по которой 15 крупнейших ипотечных банков страны предлагали кредиты, снизилась до 8,94% на новостройки и 9,07% на вторичное жилье. Это минимальные значения за всю историю наблюдений. Продолжится ли падение ставок? Мнения экспертов разошлись.

Руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Алексей Крамарский не ожидает дальнейшего снижения ставок. С ним согласен вице-президент Газпромбанка Алексей Попович. Начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев считает, что дальнейшее снижение возможно. Директор по развитию ипотечного кредитования Альфа-банка Артем Иванов даже называет примерные цифры — на 0,2–0,5 процентного пункта (п. п.). По мнению управляющего директора Абсолют-банка Антона Павлова, снижение возможно в диапазоне 0,3–0,4 п. п. По мнению руководителя «Росбанк Дом» Дениса Ковалева, маловероятно, что ставки преодолеют уровень 8,5% без развития инструментов долгосрочного финансирования или сильного смягчения монетарной политики ЦБ РФ. В «Дом.РФ» ожидают, что к середине года ставки по ипотеке опустятся до 8,7%, как и записано в национальном проекте «Жилье и городская среда». Эксперты сходятся во мнении, что серьезных снижений ставки не будет, поэтому, если есть необходимость взять ипотеку, подавайте заявку сейчас.

Ищем ставку

В поисках лучших условий конкретно в вашем регионе придется действовать методом проб и ошибок, поскольку ЦБ существенно сократил с прошлого года объем данных, раскрываемых по ипотечным ставкам. Как напомнил «Деньгам» независимый ипотечный эксперт Сергей Гордейко, в течение пяти лет до марта прошлого года на основании представляемых банками сведений регулятор постоянно публиковал ставки ипотеки по регионам в разрезе конкретных банков. Можно было посмотреть, например, какую ставку Сбербанк предлагает в Кировской области, а какую — в Тамбовской. Однако весной прошлого года ЦБ по просьбе кредитных организаций эти данные закрыл. В отсутствие аналитики выбирающему лучшие условия придется действовать «методом научного тыка». Впрочем, есть подсказка: на сайте «Русипотеки» публикуются актуальные банковские ставки по России. Эти данные можно использовать в качестве стартовой точки для изысканий.

Маткапитал в помощь

Эксперты указывают, что серьезнейшие изменения в выплате материнского капитала 2020 года могут оказать существенное влияние на рынок. В конце первого квартала 2020 года в Госдуму будут внесены поправки о расширении программы материнского капитала. По ним программу маткапитала продлят до 2026 года, выплаты будут производить уже с рождения первого ребенка (466 тыс. руб.), при рождении второго ребенка семьи будут получать доплату в размере 150 тыс. руб. Семьи с тремя и более детьми смогут направить на погашение ипотечного кредита около 1 млн руб. Поправки будут введены задним числом, с 1 января 2020 года. Кроме того, как официально заявлял президент РФ, имеющие уже сейчас сертификаты на материнский капитал смогут тратить их на покупку жилья в ипотеку, не дожидаясь достижения ребенком трех лет.

Эксперты уверены, что подобное стимулирование подстегнет рост ипотечного кредитования. По мнению Антона Павлова, если сейчас материнский капитал в качестве первоначального взноса используют 10–15% заемщиков, то предоставление материнского капитала на первого ребенка активизирует рынок ипотеки и даст дополнительный объем спроса еще на 5–10%. По мнению начальника управления ипотечных продаж ПСБ Татьяны Чернышевой, наиболее существенный рост ожидается в банках, где материнский капитал может быть использован в качестве первоначального взноса.

В «Дом.РФ» подсчитали, что всего в России около 6,5–7 млн ипотечных заемщиков, из которых не менее 70% — семьи с детьми. Исследование заемщиков, взявших ипотеку в 2019 году, показало, что у 18% из них в течение года после оформления кредита родились дети. В общей сложности, по подсчетам «Дом.РФ», мера затронет 1,3 млн российских семей ежегодно.

Увеличение средств у граждан, которые они могут вложить в приобретение жилья, сформирует дополнительный спрос на недвижимость в объеме до 6 млн кв. м, уверены в госкорпорации.

По мнению Игоря Селезнева, объем выдачи ипотеки за 2020 год увеличится на 15–20%, увеличение материнского капитала, безусловно, внесет свой весомый вклад в эти цифры. В ВТБ дают более смелый прогноз. Тут уверены, что число сделок с использованием маткапитала вырастет в разы, учитывая, что число граждан, его использующих, существенно увеличится.

Одобрят не всем

Банки сейчас отказывают большому количеству клиентов в одобрении ипотеки, и в дальнейшем этот тренд сохранится. По данным исследования НБКИ, в 2019 году банки одобрили менее 37% кредитных заявок, число одобрений упало до минимума за два года. По ипотеке уровень одобрения в 2019 году составлял 65,6%. Предпосылок для роста одобрения в 2020 году нет.

По мнению независимого ипотечного эксперта Сергея Гордейко, действия ЦБ негативно влияют на рынок ипотеки, так как, по сути, банки сейчас могут выдавать ипотеку только заемщикам с подтвержденным белым доходом и большим первоначальным взносом, в противном случае такой кредит даст повышенное резервирование и нагрузку на капитал. Раньше коммерческие банки успешно работали с заемщиками, подтверждающими свои доходы по ставке банка. Сейчас же банки вынуждены кредитовать лишь тех, кто подтверждает свои доходы 2-НДФЛ, то есть официальным наемным работникам. Предприниматели и самозанятые, по сути, оказываются за бортом. Выдавать ипотеку гражданам с неподтвержденными доходами могут сейчас и смогут впредь лишь госбанки и банки с громадным запасом по капиталу.

По мнению Дениса Ковалева, ситуация будет медленно меняться — уже предлагаются продукты для самозанятых, расширяются продуктовые линейки для предпринимателей. Алексей Крамарский уверен, что в ближайшем будущем не стоит ждать принципиального изменения ситуации: ипотечный кредит выдается на срок до 30 лет, наибольшее значение имеет стабильность и прозрачность дохода заемщика. «К сожалению, доходы ИП и самозанятых подвержены резким колебаниям и не всегда подтверждены документально»,— сетует эксперт.

Родителям, которые смогут получить материнский капитал по новым правилам, также не стоит рассчитывать на повышенную лояльность банков. Расширение программы материнского капитала никак не скажется на банковской политике по оценке рисков, уверен Денис Ковалев. По мнению Алексея Крамарского, семейные заемщики могут рассчитывать разве что на сравнительно большие суммы кредита: при расчете банк учитывает совокупный доход семьи, однако никаких изменений в процессе рассмотрения ипотечных заявок не планируется.

Игорь Селезнев согласен, что доля одобрений останется в пределах средних величин. По мнению Алексея Крамарского, если заемщик своевременно вносит платежи по действующему кредиту, то такая заявка имеет очень высокие шансы быть одобренной.

Эксперты указывают, что, возможно, имеющим несколько кредитов семьям будет сложнее получить ипотеку в 2020 году. Так, по мнению заместителя председателя правления Новикомбанка Германа Белоуса, это может произойти в случае ужесточения ЦБ мер, направленных на минимизацию рисков кредитования, в том числе и относительно заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина в начале декабря сообщала, что доля заемщиков, у которых в российских банках одновременно оформлены ипотека и другой кредит, уже превысила 40%.

В «Дом.РФ» прогнозируют рост реальных доходов населения (на основе данных Росстата) на фоне снижения ставок по ипотеке и, как следствие, повышение процента одобрения по ипотечным кредитам. «Ипотечный портфель банковского сектора сейчас составляет около 8 трлн руб. и увеличивается примерно на 25% в год»,— указывают аналитики. В то же время в «Дом.РФ» считают, что банки сохранят осторожность в выдаче ипотеки с низким первоначальным взносом.

Рефинансирование теряет привлекательность

Что касается возможности рефинансирования ипотечных кредитов, то в 2020 году оно может стать менее выгодным для банков. Банк России в докладе по лучшим практикам управления процентным риском, опубликованном в начале года, рекомендует банкам тщательнее проводить анализ процентного риска. ЦБ указывает, что ипотечные жилищные кредиты в связи с возможностями досрочного погашения и рефинансирования по сниженной ставке заслуживают отдельной оценки банками на предмет процентного риска.

По мнению регулятора, снижение ставки по ипотеке будет способствовать росту рефинансирования заемщиками привлеченных ранее кредитов.

«С одной стороны, этот процесс способствует снижению долговой нагрузки заемщиков и тем самым уменьшает кредитные риски, с другой — может привести к сокращению процентной маржи и, безусловно, повышает значимость управления процентным риском в кредитных организациях»,— считают в ЦБ. Регулятор предлагает банкам вводить плату за риск, которая может выражаться в дополнительной комиссии или повышенных процентных ставках, допускает ЦБ. «Размер комиссии или дополнительного увеличения/уменьшения процентной ставки рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы он компенсировал дополнительный процентный риск для банка»,— говорится в докладе.

Для тех заемщиков, кто не уверен в своей способности вычитывать ипотечный договор на предмет ключевых моментов, подспорьем будет вступившее в силу указание ЦБ, по которому банки обязаны указывать наиболее значимые условия ипотечного договора в табличной форме. Это, по мнению ЦБ, «способствует наиболее эффективному информированию потребителя, следовательно, более обдуманной оценке рисков при принятии решения о получении кредита». В таблице будет указана информация о сумме кредита, сроках возврата, процентной ставке, способах исполнения обязательств по договору, включая бесплатный способ, а также сведения об услугах, оказываемых кредитором за отдельную плату, и готовности кредитора уступить права требования по договору третьим лицам. Так что принимать решение будет легче.

Олеся Ошанина