Продажи падают при росте предложения

Почти треть предложения в столичных новостройках приходится на апартаменты. До прошлого года апартаменты уверенно конкурировали с квартирами по цене, но после вступления в силу изменений отраслевого закона, обязывающего девелоперов продавать строящиеся дома через эскроу-счета, могут потерять ценовое преимущество. Доля сделок с апартаментами в общем объеме продаж в новостройках в прошлом году упала в два раза. Участники рынка готовятся к падению спроса на обычные апартаменты и смещению интереса покупателей в сегмент апартаментов с сервисным обслуживанием.

В конце прошлого года, по данным ЦИАН, в Москве в продаже было 679 тыс. кв. м апартаментов при общем объеме жилья 2,3 млн кв. м. По сравнению с прошлым годом объем предложения апартаментов вырос. Выросла и его доля в общем объеме лотов на первичном рынке, но ее размер остался прежним относительно 2015 года. Тогда на апартаменты приходились те же 29% предложения в новостройках, что и в 2019 году. В «Метриуме» отмечают снижение объема предложения в наиболее популярных сегментах апартаментов. По данным компании, в декабре 2019 года на первичном рынке апартаментов комфорт- и бизнес-класса продавались 7360 лотов в 68 комплексах, что на 6,4% меньше, чем в декабре 2018 года. «Объем предложения падал весь прошлый год, кроме последнего квартала, когда произошел прирост на 10,2%»,— отмечается в материалах «Метриума». Цены на апартаменты весь год росли, как и на жилье в целом, хотя и немного скромнее. В массовом сегменте апартаменты подорожали на 7%, а жилье на 8%, в бизнес-классе — 3% и 6% соответственно. Но этого роста хватило, чтобы превысить цену на жилье. В «Метриуме» отмечают, что наиболее доступные апартаменты дороже аналогичных квартир на 10 тыс. руб. за 1 кв. м и стоят в среднем 185 тыс. руб. за 1 кв. м. В бизнес-классе разница составляет 8,5 тыс. руб. за 1 кв. м — апартаменты подорожали до 250 тыс. руб. за 1 кв. м. «Разница обусловлена различиями в структуре предложения и меньшими размерами лотов апартаментов»,— отмечают эксперты «Метриума».

Как и сегмент традиционных квартир, апартаменты находятся под давлением экономических факторов — падения платежеспособности населения — и отраслевых изменений. Девелоперы апартаментов вынуждены соответствовать обновленному 214-му федеральному закону, что ведет к росту расходов на строительство и повышению цен. В 2019 году количество зарегистрированных на апартаменты договоров долевого участия (ДДУ) снизилось на 17%. Максимальные темпы продаж в 2019 году зафиксированы на уровне 20–26 лотов в месяц, тогда как ранее лидеры достигали показателей в 35–40 апартаментов. Падение количества зарегистрированных ДДУ частично объясняется тем, что завершается строительство объектов (тогда реализация идет по договору купли-продажи) или девелопер сразу использует другую схему (не по ДДУ). По оценке директора системы мониторинга рынка новостроек Bnmap.Pro Сергея Лобжанидзе, доля сделок с апартаментами в общем объеме сделок на первичном рынке в прошлом году резко сократилась. «В 2017, 2018 годах она была стабильно на уровне 15%, а в 2019 году снизилась до 8,2%»,— объясняет эксперт.

Управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая считает, что девелоперам апартаментов, чтобы поддерживать интерес к своим объектам, потребуется развивать формат buy-to-let, предполагающий получение стабильного дохода от сдачи апартаментов в аренду. «В отличие от дорогих проектов в доступном сегменте кроме гостиничного сервиса девелоперы предлагают еще и услуги по управлению арендной недвижимостью»,— отмечает она, добавляя, что этот вариант пользуется спросом.

Екатерина Геращенко