Григорий Ревзин о городе будущего

О будущем жилья невозможно говорить, пытаясь обойти стену, в которую оно упирается,— массовое индустриальное домостроение. Если модель массового индустриального домостроения сохранится, то это довольно простое будущее, которое более или менее сводится к настоящему. Настоящее с известных позиций выглядит более или менее удручающим — каждому, кто бывал в советском спальном районе, понятно, до какой степени это странный город, чтобы не сказать не-город вообще

На эту тему проводится эксперимент более или менее решающий — национальный проект «Доступное жилье». Напомню, речь идет об увеличении объемов строительства жилья до 120 млн квадратных метров в год при стартовых 80 млн. Не то чтобы такого нигде не было. В Китае жилья строится ровно в десять раз больше, однако там не завершена первичная урбанизация (превращение большинства населения из сельского в городское). Можно упомянуть Индию и страны Юго-Восточной Азии. Однако в странах с вторичной урбанизацией (переезд населения из мелких и средних городов в мегаполисы), а Россия относится именно к этой группе, это уникальная инициатива. Для определения будущего жилья имеет смысл присмотреться к ней.

Она парадоксальна. Сегодня в России около 25 кв. м жилья на человека. Это показатель, соответствующий нижней границе восточноевропейских стран, и примерно вдвое меньше развитых. Это означает, что верхняя часть массового платежеспособного спроса удовлетворена. Но 45% россиян, по опросам, планируют увеличивать площадь квартиры (по данным «Дом.РФ»). Отсюда необходимость сдвига модели массового жилья, что требует удешевления строительства, использования дешевой земли и развития ипотеки. Такая перефокусировка модели не всегда удается — напомню, что попытка перейти с верхнего уровня массового спроса на нижний привела к запуску ипотечного кризиса в США в 2008-м.

Чтобы выполнить национальный проект, пока предпринято следующее. Во-первых, повышены стандарты функционального, социального и инфраструктурного обеспечения жилья — вероятно, оно после этого решит подешеветь волевым порядком. Во-вторых, ужесточены финансовые требования к частным девелоперам, чтобы они уж разорялись и уходили с рынка. В-третьих, приняты в Москве и предполагается принять по стране изменения в законодательстве. Они позволят государству и аффилированным с ним компаниям сносить старое жилье и строить на его месте новое с четырехкратным увеличением площади, более или менее независимо от желаний собственников квартир и градостроительных стандартов функционального, социального и инфраструктурного обеспечения жилья. Чтобы будущему монополисту было как-то попроще. Всякий знает, что монополизация рынка — верный путь к удешевлению продукта.

Программа в критике не нуждается — все, кто ее осуществляют, прекрасно понимают перспективы. Почему же так происходит?

Наступление государства на частный девелопмент провоцируется проблемой обманутых дольщиков. Что и говорить, дело трагическое. Однако, оставляя в стороне эмоции, нельзя не отметить, что решается проблема нетривиально. С экономической точки зрения никаких обманутых дольщиков не существует — существуют неудачливые инвесторы. Они выбрали девелоперскую компанию, вложились в перспективу роста цены за квадратный метр (в среднем двукратного, если брать от проекта до реализации) и проиграли. Грустно, но если, скажем, акции «Теслы» или, не дай бог, «Газпрома» в два раза упадут в цене, государству не придет в голову компенсировать акционерам их потери. А обманутых дольщиков государство лучше, хуже, но спасает, и мало кто задается вопросом, за чей счет оно это делает. Кстати, это либо деньги других вкладчиков при страховых схемах, либо вообще бюджет, что не имеет отношения к справедливости.

Потому что жилье — социальная проблема, и государство считает ее своим делом. Ровно в той же логике оно берет на себя обязательство предоставлять гражданам новое жилье взамен аварийного, хотя если у вас, скажем, порвались штаны, никто не выдает вам новые. Здесь нет логики, но есть история. Право на жилье — это социальное завоевание советской власти, а машина социальных завоеваний не имеет заднего хода без социальных катаклизмов. Государство это делает потому, что делало раньше, и опасается, что граждане рассердятся, если оно прекратит.

Отсюда понятно, что государство стремится регламентировать частных девелоперов — они фактор риска в его социальных обязательствах. Цель здесь — не увеличение объемов строительства, а избавление от рисков. По итогам усиления регуляции, однако, девелопмент хиреет. Сегодня мы строим 80 млн, должны строить 120, а эксперты более или менее единодушно говорят о снижении объемов до 60 млн в перспективе одного года.

Это надо чем-то компенсировать. Путей компенсации два — строительство за счет государства и за счет аффилированных с государством девелоперских компаний. По сути, это путь к созданию госкорпорации «Жилье» — по образцу других корпораций. Но государство, оказываясь игроком на свободном рынке, пусть и виде госкорпораций, не может играть только по рыночным правилам.

Дело не только в том, что у него выше издержки и оно неповоротливо, а в том, что на него действуют как раз социальные (ну или политические) логики. Оно не может руководствоваться только прибылью. Ему нужно отвечать за общественное благо. Именно поэтому оно принимает более высокие стандарты социального, функционального и инфраструктурного обеспечения жилья. Оно пытается хотя бы не допустить сокращения минимального обеспечения советского микрорайона (транспорт, школа, детсад, поликлиника, универмаг) и даже существенно его превзойти (спорт, досуг, культура, благоустроенная среда), притом что это существенно повышает цену квадратного метра, когда требуется ее снизить.

Более или менее понятно, что это позиция изначально проигранная — у нас платежеспособный спрос в 2,5 раза ниже предложения, и рано или поздно (лучше бы попозднее) окажется, что, чтобы выполнить национальный проект, нужно отказаться от всего, кроме строительства жилого квадратного метра. Это, однако, сравнительно мелкая проблема. Действуя рыночным способом, государство оказывается зависимым от рыночных логик, а они заводят его далеко от политических.

Ну вот, скажем, в Москве действует программа реновации. Сергей Собянин сносит пятиэтажку, строит на ее месте примерно 20 этажей и за счет продажи новых площадей на свободном рынке финансирует и снос, и переселение. Оставим в стороне морально-этические и юридические споры и признаем, что это работающая рыночная схема. Вице-мэр Москвы Марат Хуснуллин стал вице-премьером РФ и в первую неделю пребывания в новой должности предложил распространить эту схему на всю Россию. Вопрос: если мы увеличим площадь пятиэтажек в четыре раза в Тамбове, их там кто купит?

Нет сомнений в том, что Марат Хуснуллин может построить 120 млн кв. м, равно как и 200 млн — это сложная, но решаемая задача. Вопрос в том, кто их купит. В Китае, где в 2018 году удалось выйти на показатель 30 кв. м на человека, счет нераспроданных и незаселенных микрорайонов пошел уже на десятки миллионов квадратных метров. У нас квартиры покупают в Москве и городах-миллионниках, но не в Тамбове или Кинешме. Вы действительно хотите, чтобы самые работоспособные, образованные и экономически активные граждане вытягивались из всей России и переселялись в Москву? Они и так это делают — вы считаете, недостаточно быстро? Надо бы подстегнуть?

Это, вообще-то, вопрос устойчивости и безопасности страны, и так, насколько я понимаю, никто не делает. В Париже, Тель-Авиве, Лондоне или Нью-Йорке запредельно высокие цены на жилье, но программ доступного жилья там не существует, потому что де-факто это программы стимуляции переселения людей в столицы и обескровливания регионов. Но вряд ли наш национальный проект ставит такие цели, пусть даже это рифмуется с планом Алексея Кудрина по созданию агломераций на базе крупнейших городов. Это все же несколько деконструктивно (чтобы не сказать антигосударственно). Скорее все складывается само собой просто из того, что жилье в рамках национального проекта продается, а раз так, то и покупается там, где оно востребовано.

Здесь, собственно, возникает наивный вопрос: а почему квартиры в рамках национального проекта продаются? Нет, ну правда, если вы государство, если у вас общественное благо, если вы принимаете программу строительства массового жилья, а по итогам у вас граждане не могут купить квартиры в должных количествах из-за отсутствия средств, создается среда советского микрорайона, о неполноценности которой вам прекрасно известно, и создается она на окраинах мегаполисов, затягивая в себя экономически активное население со всей России,— то, может, что-то надо поменять? Ну вот советская власть строила жилье, но не там, где люди хотели его получать (тут она как раз боролась с переездом граждан в Москву, вводя жесткие лимиты), а там, где ей казалось нужным осваивать территории. Стройте арендное жилье, стройте социальное жилье, оторвитесь от платежеспособного спроса — и вы легко выйдете на ваши 120 млн, если не на все 140.

Это невозможно потому, что у государства нет стратегических планов освоения территории. У нас парадоксальная ситуация, когда при 74% городского населения экономика не городская. Мы получаем доходы от недр, а города — это иждивенцы на сырьевой ренте, и перестроиться на постиндустриальный профиль экономики пока не получается. Отсюда развивать города — значит плодить иждивенцев. Но тогда зачем государство планирует национальный проект «Доступное жилье», упираясь в невозможность его выполнить из-за границ платежеспособного спроса?

Ответ прост, но он не в «зачем», а в «почему». В конце 2000-х девелоперский рынок на волне роста экономики и неудовлетворенной верхней части массового спроса приносил прибыль до 100% в год. Это был свободный рынок. Спецификой нашей экономики является то, что государство постепенно захватывает любую высокодоходную отрасль и создает там квазирыночную монопольную структуру (госкорпорацию). Что и было проделано, но к тому моменту, когда платежеспособный спрос был, увы, уже исчерпан — и в самом этом огосударствлении ощутимы лоббистские усилия строительного комплекса, стремящегося сохранить объем работ в условиях этого исчерпания. Национальный проект «Доступное жилье» во всем следует логике частного девелопмента — ищет спрос, привлекает деньги покупателей на стадии строительства, лоббирует развитие ипотеки, развивается на основе сложившихся городов, создавая рядом с ними новые спальные микрорайоны со средой, которую нет смысла критиковать,— с той разницей, что это теперь не свободный рынок.

Оставим вопрос о перспективах национального проекта тем, кто его исполняет,— это в высшей степени способные люди, и, надо думать, они найдут выход. Нас, напомню, интересует другой вопрос — будущее массового индустриального домостроения.

В спорах на эту тему строители утверждают, что это технологическая революция, от завоеваний которой мы в обозримой перспективе не сможем отказаться. Есть массовый спрос на жилье, он может быть удовлетворен только индустриальным же производством жилья. И пока Россия не удвоит (а если брать стандарты развитых стран с северным климатом — утроит) количество квадратных метров на человека, перспективы такого производства жилья безоблачны. Неважно, что мы получаем не город, а бесконечное Бирюлево, неважно, что, снося пятиэтажки и строя вместо них 30-этажки, мы получаем островки провинциального Китая посреди хрущевской рабочей слободки,— важно, что люди получают квартиры. По-другому создать жилье для 140 млн человек не получается.

В этом есть резон. Но есть и существенные сомнения.

Посмотрите, что происходит в реальности. В начале 2000-х массовое индустриальное домостроение практически умерло. В середине 2000-х верхняя часть массового спроса доросла до покупки квартиры — и туда устремился частный девелопмент, заткнув его возрожденным массовым домостроением. Государство его изводит и замещает собой — но сталкивается с границами спроса. Массовое домостроение в этой ситуации выглядит вовсе не панацеей для решения жилищной проблемы, а технологией, которая ищет рыночный просвет для выживания, очень быстро его заполняет и исчерпывает, на некоторое время очаровывает государство помесью несуществующих прибылей и социальных обещаний — и потом опять схлопывается.

Массовое индустриальное домостроение — порождение индустриальной эпохи, и ее родовые черты слишком ощутимы в нем. В условиях частной собственности на жилье и диверсифицированного спроса у него в принципе нет перспектив. Это означает, что сама ставка на типовое стандартное жилье как на жилье будущего является консервативным, архаизирующим трендом. Вопрос о будущем жилья должен решаться вне этих координат. С другой стороны, в актуальной перспективе архаизирующие тренды достаточно сильны — и, возможно, строительному комплексу удастся навязать обществу свою логику. Но в этом случае следует ожидать принципиального изменения системы «доступа» к доступному жилью — не через покупку в частную собственность, а как-то иначе.