Которым будет тяжело найти арендаторов

В 2020 году восстановление активности девелоперов коммерческой недвижимости продолжится: в регионах ввод объектов может вырасти более чем на 20%. При этом в отличие от Москвы застройщики не опасаются выводить на рынок крупные торгцентры. Средняя площадь заявленных объектов в регионах в два раза превышает аналогичный показатель в столице. Но найти арендаторов будет не так просто, предупреждают эксперты.

По итогам этого года в России суммарно может быть введено 2,08 млн кв. м арендопригодной торговой недвижимости — это более чем в два раза превышает аналогичный показатель 2019 года (870 тыс. кв. м). Такие данные в своем исследовании приводят аналитики Knight Frank. По расчетам аналитиков, 580 тыс. кв. м придется на региональные города. В натуральном выражении этот показатель на 21% выше аналогичного значения 2019 года (478,7 тыс. кв. м.). Хотя доля регионов в общей структуре может составить всего 28%. Консультанты CBRE ждут, что объем ввода торгцентров в регионах в этом году увеличился в два раза, достигнув 560 тыс. кв. м.

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева связывает положительную динамику открытий торгцентров в регионах с выходом девелоперов в города, которые ранее не представляли большого интереса, например Дальнего Востока. На Владивосток, Хабаровск, Уссурийск и Южно-Сахалинск по итогам прошлого года пришлось 33%, подтверждают в CBRE. Консультанты объясняют, что этот федеральный округ интересен девелоперам торговой недвижимости благодаря низкому уровню насыщенности площадями. Дополнительными факторами, по мнению аналитиков CBRE, выступают сравнительно высокое благосостояние граждан и низкий уровень развития онлайн-торговли — на ее долю приходится только 3% от общего числа заказов. Консультанты добавляют, что 50% площадей, заявленных ко вводу в регионах на текущий год, приходятся на Приволжье: в Перми, Нижнекамске и Кирове качественного предложения до сих пор практически не было, а в Казани средний возраст существующих торгцентров составляет 12 лет.

Основной тренд последних лет для торговой недвижимости Москвы — переориентация девелоперов на районные форматы. Согласно оценкам Cushman & Wakefield, средняя площадь запланированного ко вводу в столице в 2020 году объекта составляет 18 тыс. кв. м. Это более чем в два раза ниже размера среднего существующего объекта — 40 тыс. кв. м. Консультанты не раз указывали на снижение интереса покупателей к крупным объектам и возникающие сложности с их заполнением. Но в регионах ситуация пока обратная. Так, в CBRE средний размер заявленного объекта оценивают в 44 тыс. кв. м. Это на 72,5% выше аналогичного значения прошлого года и одновременно самый высокий показатель с 2015 года. Эксперты констатируют, что в Москве и Санкт-Петербурге в принципе осталось мало площадок, где можно реализовать действительно крупные проекты. В то же время во многих крупных региональных городах сейчас низкий уровень обеспеченности торговыми площадями, низкая конкуренция и сравнительно высокий доход населения позволяют строить качественные проекты.

Но сами представители торгцентров пока относятся к идее создания крупных объектов в регионах достаточно скептически. Управляющий партнер компании «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов не исключает, что у них могут возникнуть сложности с заполнением около 20% площадей: «Операторам придется либо снижать качество арендаторов, либо предлагать дисконт к ставкам аренды». К примеру, отмечает он, льготные условия аренды могут предоставляться на один год, тогда как средний срок окупаемости магазина достигает трех лет. Управляющий партнер Redstone Property Индира Шафикова соглашается, что федеральные сети с большой осторожностью подходят к региональным торгцентрам и соглашаются заключать сделки лишь на очень выгодных условиях. Заполняемость объектов, по словам эксперта, достигается в основном благодаря местным предпринимателям, которые покупают франшизы брендов. «Но среди них много неподготовленных игроков, которые очень сильно рискуют»,— резюмирует она.

Александра Мерцалова, Анатолий Костырев