Можно ли купить квартиру на материнский капитал

Российские девелоперы прогнозируют небольшой — на 3–5% — рост продаж в связи с повышением суммы материнского капитала. Эффект по понятным причинам станет заметен не раньше чем через год. Увеличение государственной выплаты в связи с рождением детей дает родителям возможность взять в ипотечный кредит немного больше, чем раньше. Но это не так хорошо стимулирует выдачу ипотеки, как снижение ставок. В регионах, где строится небольшой объем нового жилья, рост спроса на него приведет к росту цен, что может нивелировать эффект от повышения суммы материнского капитала.

Семьи, в которых в текущем году появились или появятся дети, могут рассчитывать не менее чем на 466,6 тыс. руб. материнского капитала. Столько получат те, у кого родился первый ребенок, на второго к этой сумме добавят 150 тыс. руб. После рождения третьего можно рассчитывать на 450 тыс. руб. на погашение ипотечного кредита. До 1 января текущего года материнский капитал составлял 453 тыс. руб. и выплачивался на второго и последующего детей.

По данным Пенсионного фонда России, почти 90% сертификатов на материнский капитал используются для улучшения жилищных условий — первый взнос на ипотеку или ее погашение. Но в общем объеме сделок участников и ипотечного рынка, и жилищного строительства доля сделок с материнским капиталом гораздо меньше. В пресс-службе «Дом.РФ» сообщили, что одноименным банком в 2018–2019 годах с использованием материнского капитала выдано 1,3 тыс. ипотечных кредитов на 2,9 млрд руб.— это 3% от общего объема выдачи. За погашением уже имеющегося кредита средствами материнского капитала обратились 2,6 тыс. заемщиков, что составило 8% всех досрочных погашений. «Начиная с августа 2019 года доля кредитов, погашенных средствами материнского капитала, увеличилась на 45% по сравнению с началом 2019 года»,— уточнили в пресс-службе «Дом.РФ».

В Lexion Development на примере своего проекта в Новой Москве посчитали продажи с привлечением материнского капитала и кредитами по программе семейной ипотеки: 3% в прошлом году и 1% всех сделок в 2020-м. В «ЮИТ Уралстрое» по итогам 2019 года 15% клиентов использовали материнский капитал при покупке квартиры в новом доме. «Около 10% направляют его на первоначальный взнос, 5% — на погашение основного долга по ипотеке»,— уточнил начальник отдела маркетинга «ЮИТ Уралстрой» Олег Колесников. По его словам, в соответствии с требованиями банков—партнеров компании покупатель может оплатить материнским капиталом не менее 15% стоимости квартиры.

И если до повышения размера выплат, объявленного в этом году, покупатель без накоплений мог рассчитывать на квартиру стоимостью до 3 млн руб., то теперь выбор расширяется до предложений стоимостью чуть более 4 млн руб. То есть вместо однокомнатных и компактных двухкомнатных квартир — полноценные двухкомнатные квартиры разных планировок и площадей. «В некоторых проектах есть даже трехкомнатные квартиры в этом бюджете»,— отмечает Олег Колесников, добавляя, что в условиях выросшего материнского капитала и с учетом программы семейной ипотеки доля семейных клиентов в 2020–2021 годах будет расти в пределах 1–3%.

В Москве и Подмосковье часть молодых семей, в которых родился первенец, скорее всего, воспользуется средствами материнского капитала для улучшения жилищных условий. «С их стороны вырастет спрос на квартиры большой площади»,— отмечает директор по маркетингу и продажам Lexion Development Алексей Лухтан. Больше возможностей у семей, в которых родится или родился второй ребенок, так как они смогут воспользоваться и увеличенным материнским капиталом, и программой семейной ипотеки. «В этом году с учетом новых вводных прирост числа сделок будет в пределах 3–5%»,— считает господин Лухтан, добавляя, что в полной мере эффективность этих мер можно оценить через два-три года.

«Увеличение материнского капитала можно сравнить с программой семейной ипотеки: она стартовала в 2018 году, и тогда сделки были единичными. Реальный объем сделок стал заметен только через год»,— согласен Олег Колесников.

Расчеты по средним меркам

В «Дом.РФ» посчитали, что сумма материнского капитала по расширенной программе (467 тыс. руб. за первенца, доплата 150 тыс. руб. за второго ребенка) обеспечивает 17% стоимости средней квартиры по стране. За среднюю берется квартира площадью 54 кв. м при медианной цене 68,5 тыс. руб. за 1 кв. м. До обновлений программы за счет материнского капитала набиралось 13% стоимости. По оценкам аналитического центра «Дом.РФ», совокупный объем господдержки позволяет семьям экономить на жилье более 2 млн руб.

Эта сумма складывается следующим образом: 400 тыс. руб. — вычет из НДФЛ при его использовании обоими родителями, 617 тыс. руб.— сумма материнского капитала при рождении второго ребенка, 991 тыс. руб.— экономия на платежах по ипотечному кредиту, выданному по программе семейной ипотеки, 136 тыс. руб. вычет по процентам по ипотеке. Если в семье рождается третий ребенок, государство дополнительно возмещает 450 тыс. руб. на погашение ипотеки, тогда общая сумма господдержки возрастает до 2,6 млн руб.

«Учитывая, что средний размер первоначального взноса равен 20%, увеличенный материнский капитал полностью его покрывает»,— уверяют в пресс-службе «Дом.РФ». По данным аналитического центра «Дом.РФ», доля материнского капитала в стоимости жилья наиболее высока в регионах Северо-Кавказского федерального округа: в Кабардино-Балкарии, (48%), Ингушетии (48%) и Дагестане (46%).

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко согласен, что суммы увеличенного материнского капитала достаточно для оформления ипотеки с комфортным платежом, но только в тех регионах, где квадратный метр дешевле, чем в среднем по стране. Средней считается цена 63 тыс. руб. за 1 кв. м. В Орловской, Брянской, Ивановской, Владимирской областях жилье стоит около 33 тыс. руб. за 1 кв. м. В 46 регионах России цена ниже 50 тыс. руб. за 1 кв. м. По оценкам РАСК, в них строится около 21,7 млн кв. м жилья, или 21% от всего объема текущего строительства в России (103 млн кв. м).

Низкий темп жилищного строительства и цены связаны с тяжелой экономической ситуацией в этих регионах: средняя заработная плата там часто ниже 30 тыс. руб. в месяц. Для регионов, где цена квадратного метра выше средней по стране, повышение материнского капитала не будет таким существенным подспорьем в ипотеке. РАСК называет 14 регионов: в этом списке, в частности, Москва, Санкт-Петербург, Крым и Татарстан. Здесь на способность взять ипотеку, даже с материнским капиталом, влияет возможность семьи откладывать деньги для накопления суммы, достаточной для первоначального взноса. «В 2010 году среднестатистическая семья могла откладывать 12–14% доходов. По итогам 2019 года этот показатель составил 8%»,— говорит господин Алексеенко. Он добавляет, что выдача материнского капитала на первого ребенка существенно повышает возможности семей улучшить условия будущей ипотеки.

Вписаться в рынок

Проявление результата повышения суммы материнского капитала на рынке недвижимости будет зависеть от комплекса факторов, среди них — емкость конкретного рынка жилья, рождаемость в регионе, разнообразие предложения в разных сегментах рынка, отмечает аналитик компании «Этажи» Александр Иванов. По его словам, сильнее всего изменится ситуация в городах, где рынок новостроек невелик и даже незначительное стимулирование покупательского спроса приводит к снижению объема предложения и последующему росту цен. То же самое ждет цены в городах с высоким темпом рождаемости и низким темпом нового строительства: предложение будет вымываться быстрее, чем строятся новые дома. Третий фактор — это достаточное предложение в разных сегментах недвижимости.

«Есть семьи, которые покупают дешевую недвижимость впрок, используя материнский капитал. Дефицит недорогого предложения повышает среднюю цену»,— объясняет господин Иванов, добавляя, что рост цен могут усиливать владельцы недвижимости с высокими ожиданиями в связи с увеличившимся спросом. «Все это в итоге влияет на среднюю стоимость приобретаемого жилья и соотношение собственных и заемных средств при оформлении ипотеки»,— отмечает он.

Важны и глобальные факторы, влияющие на цены. В РАСК разделяют объективные факторы, к ним относится себестоимость строительства: в текущем году их вес в ценообразовании останется прежним, так как инфляционные риски невысоки и находятся в пределах 4%. Еще около 5% добавит переход на продажу через эскроу-счета. Есть и субъективные, или рыночные, факторы, например снижение общего объема предложения. Николай Алексеенко отмечает, что за шесть месяцев оно сократилось на 20%. Если полгода назад в стадии строительства было 130 млн кв. м, то сейчас — только 103 млн кв. м. «Госпрограммы, прямо или косвенно ориентированные на рынок недвижимости,— повышение материнского капитала, семейная ипотека, "дальневосточная ипотека" под 2% — повышают спрос и могут сформировать ажиотаж»,— считает господин Алексеенко.

В этом случае у застройщиков появляется возможность повышать цены в счет рентабельности, так как себестоимость остается почти неизменной. По оценке Николая Алексеенко, в целом по стране за счет этого цены могут вырасти на 13–15%. «На Дальнем Востоке возможна ситуация, когда снижение ипотечной ставки до 2% за полгода приведет к росту цен в отдельных проектах на 25–30%»,— не исключает господин Алексеенко. Если это произойдет, то эффект от повышения материнского капитала на Дальнем Востоке существенно снизится уже в нынешнем году. Например, в прошлом году на Дальнем Востоке было выдано 13,5 тыс. кредитов, а в январе текущего года в банки поступило около 8 тыс. заявок на льготную ипотеку, более половины уже одобрены. «И это с учетом того, что в округе строится около 2 млн кв. м и работают 130 застройщиков»,— указывает Николай Алексеенко.

Екатерина Геращенко