Коммерческая недвижимость

Уход с рынка магазинов Spar, «Идея» и «Семья» пока не сильно повлиял на рынок коммерческой недвижимости города. Несмотря на то, что сети были достаточно заметны в городе, серьезно повлиять на ставки аренды освободившиеся помещения не смогли. Эксперты указывают на то, что владелец сетей ТД «Интерторг» арендовал помещения в среднем на 20% дороже рыночных цен.

Аналитики рынка признают, что для рынка уход сетей стал, безусловно, важным событием — одновременно освободилось достаточно большое количество помещений. У компании в собственности и в аренде было много качественных объектов, расположенных в хороших локациях.

Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, замечает, что, как правило, арендаторы этого профиля выбирают универсальные площадки с зоной загрузки, высокими мощностями и хорошей планировкой. Площадь варьируется от 200 до 1500 кв. м. По ее мнению, небольшие помещения могут быть интересны другим продуктовым сетям, таким как «Верный», «Магнит», «Дикси», «Вкусвилл». Формат магазина у дома сейчас тоже довольно активно развивается, замечает эксперт. «Компаний, которые открывают большие продуктовые магазины (площадью около 1500 кв. м), на рынке сегодня значительно меньше, поэтому такие помещения, скорее всего, будут разделены на несколько, если есть такая возможность. Например, в Девяткино бывшие площади магазина Spar поделили между собой фермерский продуктовый магазин, книжный, кафе и пиццерия-булочная»,— рассуждает госпожа Лапченко.

Новая возможность

Дмитрий Беляев, генеральный директор компании «КВС. Управление недвижимостью», считает, что закрытие магазинов прочувствуют прежде всего жители локаций, где в шаговой доступности была представлена только данная сеть. Как правило, это новые районы, где только начинает формироваться инфраструктура. «В то же время для других участников рынка проблемы крупного игрока всегда являются новой возможностью. С уходом торговых сетей Spar и "Семья" освободится несколько десятков крупных помещений в Петербурге и Ленинградской области. На эти площади претендуют крупные федеральные торговые сети, такие как "Магнит" и "Верный", а также локальные, например, "Реалъ" и "Семишагофф"»,— солидарен с коллегами эксперт.

По мнению госпожи Лапченко, на рынке сейчас достаточно запросов на поиск помещений, в частности, от других крупных продуктовых сетей, поэтому большинство из освобожденных объектов будет арендовано довольно быстро. «По итогам 2019 года в структуре открытий доля арендаторов этого профиля составила 13%»,— подсчитала госпожа Лапченко.

Она говорит, что ставки, по которым арендовал помещения ТД «Интерторг», были в среднем на 20–30% выше рынка. «Тем собственникам, которые это понимают и готовы адаптироваться к новым арендным условиям, удастся быстро сдать помещения. В противном случае объекты могут довольно долго оставаться на рынке»,— полагает аналитик.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена», подтверждает, что уход сетей на рынок аренды повлиял не слишком серьезно. «В части случаев цены даже выросли, так как у многих магазинов фиксированная ставка была установлена три-пять лет назад с индексацией. В итоге цены по этим договорам отстали от рынка. Заключение новых договоров позволяет наверстать упущенное»,— рассказывает он.

Заметный объем

Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail, приводит такие данные: «После ухода "Интерторга" на рынок поступило 220–250 тыс. кв. м торговых помещений, из которых около 70 тыс. кв. м расположено в топовых локациях. Это большой объем даже для Петербурга, традиционно испытывающего дефицит качественной торговой недвижимости».

Валерий Емельянов, аналитик ИК «Фридом Финанс», считает, что высвободившиеся площади на цены в городе не давят. «Однако они создают локальный профицит. При средней ставке по городу 6500 рублей за квадратный метр в месяц бывшие магазины сейчас выставляют не дороже 3000 рублей. Притом, что объем вакантных площадей в городе очень мал (всего 4%), очевидно, что эти "лишние" метры очень быстро сметут другие игроки рынка. Скорее всего, крупный ритейл»,— говорит он.

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, замечает, что местные сети или федеральные игроки, уже присутствующие в городе, маловероятно будут заинтересованы в освободившихся помещениях. «Основные сетевые игроки со своими проектами — "Магнит", "Дикси", "Пятерочка" — уже присутствует в тех локациях, где раньше были магазины "Семья", "Идея" и Spar. Возможно, кто-то из ритейлеров сменит точку в рамках одной локации, поскольку посчитает, что освободившиеся площади имеют большую проходимость, или другой собственник сможет предложить более лояльные ставки аренды, но массового потребления ожидать не стоит»,— полагает господин Трушин. По его мнению, рынок продуктового ритейла Северной столицы по проникновению сетевых операторов максимально насыщен. Практически 90% всего товарооборота обеспечивается сетевыми ритейлерами. «Например, доля X5 Retail Group на рынке уже критично высока, и сейчас копания сосредоточена на переформатировании собственной сети "Карусель". "Магнит" имеет довольно специфические требования к помещениям, а выходящий на рынок Петербурга "Вкусвилл" рассматривает точки меньшего объема — до 250 кв. м»,— перечисляет он.

По словам госпожи Аткачис, в настоящий момент из высвободившихся объектов пересдано около 10%. Собственники еще около 70% площадей пока ищут новых арендаторов или уже находятся в процессе переговоров с потенциальными партнерами. Оставшиеся 20% площадей пока не предлагаются в аренду в силу разных причин. В ряде случаев собственники завершают свои юридические отношения со структурами «Интерторга» и разбираются с тем, что осталось в помещениях после них.

Госпожа Лапченко рассказывает: «Во многих помещениях осталось невывезенное оборудование, с которым по факту арендодатели не могут ничего сделать. Кроме того, не всем собственникам удалось оформить необходимые документы: подписать акты возврата, снять обременения».

Господин Беляев подтверждает существование проблемы: «Как поступить с бесхозным имуществом — серьезная юридическая дилемма, которую каждый из собственников помещений решает самостоятельно».

Госпожа Аткачис добавляет, что по некоторым объектам владельцы пока не готовы снижать ставку до уровня рыночной. Зачастую предыдущий арендатор платил на 20–25% выше рынка. В текущей ситуации найти нового партнера, согласного на такие условия, достаточно сложно. Этот процесс может занять более полугода.

Помещения в дефиците

Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что все последние годы, несмотря на строительство новых жилых кварталов с большим объемом коммерческих помещений на первых этажах, наблюдался дефицит качественных помещений под размещение продуктовых супермаркетов в хороших локациях. Он подтверждает слова коллег о том, что ТД «Интерторг» зачастую предлагал собственникам более высокую ставку аренды за помещения, в том числе в неоднозначных локациях. «Очевидно, что такая стратегия со временем внесла свой вклад в появление серьезных финансовых затруднений у компании»,— замечает эксперт. Теперь, когда помещения начинают вновь выходить на рынок, дефицит временно сменится избытком предложения, полагает господин Косарев. «Это создает возможность для активных действующих и, возможно, новых игроков в сжатые сроки сформировать портфель объектов для развития соответствующих сетей по адекватным ставкам, при которых бизнес может демонстрировать рентабельность, а собственник помещения не будет иметь высокий риск очередной ротации арендатора»,— рассуждает господин Косарев. В этом контексте, в частности, выход бренда «Виктория» на петербургский рынок является весьма своевременным, указывает он.

Вячеслав Лапочкин, руководитель отдела инвестиций в коммерческую недвижимость АН «Итака», по поводу ухода сетей более пессимистичен: «Пока явного влияния на рынок нет, но ситуация может сложиться таким образом, что мы увидим рынок до Spar и "Семьи" и после. Возможно, золотой век стрит-ритейла заканчивается. Арендные ставки, особенно в центре, "проседают", улицы пестрят объявлениями. Например, даже на топовых торговых магистралях (Большом проспекте П.С., Московском проспекте, Садовой улице) ставки значительно снизились и по ряду объектов опустились с 4 до 2,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Завышенные ставки уходят в историю. В спальных районах и новых жилых кварталах ставки были в целом стабильны, но последние события привели к тому, что новые арендаторы не спешат занимать освободившиеся площади, за исключением самых удачных локаций. Ликвидные площади, которые освободил Spar, не будут пустовать — переговоры ведутся, некоторые уже успешно завершены, но на условиях дисконта до 30% от прежней арендной ставки».

Госпожа Аткачис говорит: «Полагаю, что большинство объектов, оставшихся после ухода "Интерторга", найдет новых арендаторов к осени текущего года. Данные помещения интересны активно развивающимся продуктовым сетям, таким как "Магнит", "Дикси", "Вкусвилл", а также представителям других направлений пекарням, аптечным сетям, промтоварным группам. В ряде случаев, чтобы удачно сдать объект, собственникам потребуется привести его в соответствие с текущими требованиями рынка, например, сделать перепланировку или разделить одно крупное помещение на несколько небольших объектов. Такие изменения также могут занять около шести месяцев».

Господин Беляев с таким прогнозом солидарен: «Баланс на рынке будет достигнут не ранее, чем через полгода. Во-первых, долгосрочные договоры необходимо официально расторгнуть и снять обременение в Росреестре. Наконец, крупные федеральные сети очень медлительны в утверждении локаций и согласовании договоров. Вероятно, у новых арендаторов будут более выгодные условия в части снижения ставок до 10% по аренде».

Олег Привалов