Рынок недвижимости – очень чуткий барометр всех процессов, происходящих в экономике и в стране в целом. 9 марта 2020 года на фоне резкого падения цен на нефть на международном валютном рынке «взлетели» курсы доллара и евро. Как эти факторы повлияют на стоимость квадратных метров, изменится ли стратегия поведения девелоперских компаний и стоит ли сейчас приобретать квартиру рассказывает эксперт рынка недвижимости Ирина Гущина.

— Каждый экономический или финансовый кризис в России — 1998, 2008 и 2014 годов сопровождался изменениями на рынке недвижимости. Имея опыт работы в сегменте недвижимости с 1997 года, собственника агентства недвижимости с 2001-го и от лица подразделений маркетинга и продаж успешных застройщиков, могу говорить о том, что обычно в такие моменты первая реакция у населения – выжидание и наблюдение, как среагирует рынок, и только потом, по истечении некоторого времени и появления хоть какой-то определенности, начинается динамика. Финансово-экономические кризисы последних десятилетий протекали по-разному и имели различные последствия, но данная непростая ситуация усугубляется еще и дополнительной паникой, связанной с угрозой здоровья.

В настоящее время на стоимость квадратного метра колебания на валютном рынке значительного влияния не оказали. Так как к 9 марта основная часть строительных компаний уже вышла на рынок с повышенными ценами, причиной которых стал переход на эскроу-счета в конце 2019-го. 10 – 11 марта, после изменения курса доллара, по моим данным, в риэлтерском сообществе Новосибирска и в отделах продаж ключевых застройщиков города ажиотажа не наблюдалось, количество звонков и броней не увеличилось.

Как показывает практика, 15-20% покупателей в новостройках составляют инвесторы, вкладывающие средства в квадратные метры для их дальнейшей перепродажи. На волне роста цен, в конце 2019 года, основная часть этой аудитории уже вложила деньги в строящие объекты. Примерно 10% приобретающих жилье в новых объектах – это приезжие, в том числе и граждане Казахстана, и остальная часть, ориентировочно, 65 % – конечные потребители, из которых 50-55% покупают недвижимость в ипотеку. Если быть точнее, в 2019 году, по данным Росреестра, 47 % жилья в новостройках Новосибирска приобреталось в ипотеку.

Во время кризиса бОльшая часть населения опасается брать на себя кредитные обязательства. В ближайшее время можно ожидать роста ключевой ставки Центрального банка, который повлечет за собой увеличение стоимости ипотеки. Это вполне закономерное событие. 11 марта два крупных банка уже подняли ставки по ипотечным кредитам на 0,5 %. В случае же дальнейшего роста валюты и ипотечных ставок, есть вероятность, что покупатели займут выжидательные позиции. Многие будут смотреть, что происходит на рынке, и только проанализировав текущую ситуацию, будут принимать решения. В этот период у некоторых игроков строительного рынка возникнет желание скорректировать цены. По моим наблюдениям, первая реакция продавцов квадратных метров в таких ситуациях – повышение цен, но не всегда ответным действием покупателей является их приобретение по высокой стоимости.

Вероятнее всего, на данный момент, стратегия поведения девелоперских компаний будет развиваться по двум сценариям. Первый: застройщикам, которые в настоящий момент возводят жилые объекты в рамках проектного финансирования, не столь важно в коротком периоде, от 6 до 10 месяцев, наполнение эскроу-счетов деньгами дольщиков, так как строительство финансируется банком. Эти компании планомерно ведут свою деятельность, увеличивая стоимость квадратного метра, и уже с новыми ценами ожидают спроса, предполагая, что на максимальной стадии готовности объектов реализация квартир будет успешной. В этом случае, есть риски увеличения затрат на выплату процентной ставки по проектному финансированию и возможность в короткий срок не продать весь объем квартир. Второй: другая часть девелоперских компаний будет наполнять эскроу-счета, значительно не поднимая цены, понимая, что спрос и рыночная ситуация не предсказуема.

Могу предположить, что те, у кого были накопления в валюте сейчас будут их «перекладывать» в квадратные метры. Если говорить о конечных покупателях, то тут рекомендации следующие: желающим сохранить средства в долгосрочном периоде, то нужно сейчас приобретать жилье. В перспективе 3 —5 лет недвижимость всегда имела прирост в стоимости квадратного метра, не считая ситуаций экономического спада и различных кризисов. В краткосрочной — нужно понаблюдать за рынком, и только потом принимать взвешенные, осознанные решения. Безусловно, в случае необходимости покупки недвижимости для собственных целей, к примеру, для решения каких-то семейных вопросов, мой совет, не ждите лучшего, более подходящего времени, улучшайте жилищные условия прямо сейчас.