Жизнь в стиле лофт
Как правильно покупать такую недвижимость
Формат лофтов как варианта для жилья появился в Москве сравнительно недавно: первые крупные проекты девелоперы вывели на рынок в начале 2010-х. Уже к концу 2019 года на московском рынке недвижимости было доступно 250 лофтов общей площадью 27 тыс. кв. м, подсчитали в компании Colliers International. Поскольку доступность проектов растет, стоит понимать, какие риски могут быть у потенциальных покупателей лофтов.
При покупке лофтов есть определенные риски, главный из которых недобросовестное поведение девелопера
Фото: Getty Images
Лофты — это бывшие промышленные здания, переоборудованные под жилье, мастерские, офисные помещения или коворкинги. Юридически такие помещения оформлены как нежилые, что влечет определенные риски в случае недобросовестного поведения девелопера. Один из ярких примеров последнего времени — судебный конфликт вокруг комплекса Loft River на северо-западе Москвы. В прошлом году природоохранная прокуратура Москвы доказала, что комплекс был построен без разрешения городских властей, и суд первой инстанции постановил снести дома.
Что делать покупателю, чтобы не оказаться в подобной ситуации? Адвокат практики налоговых споров МЭФ PKF Павел Желновод советует при покупке лофта обращать внимание на следующие пункты.
Арендатор земельного участка
Земля, на которой расположено здание с лофтом, чаще всего принадлежит городу и находится в долгосрочной аренде — на 25 или 49 лет, а сам объект обременен залогом (ипотекой). Если залогодержателем указана зарегистрированная в офшорной зоне компания, то в случае банкротства застройщика обратить взыскание как на сам объект, так и на земельный участок невозможно, а продавец будет нести ответственность по обязательствам только в рамках уставного капитала, часто не превышающего 10 тыс. руб.
Согласование новых помещений
Лофт может быть поделен на отдельные помещения только после реконструкции всего здания и одобрения перепланировки в бюро технической инвентаризации. Пока у покупателя помещения нет акта передачи (а может быть, и сам объект еще не построен), он не сможет обратиться в суд с иском о переводе на себя прав собственности, поскольку всеми правами на здание, без разделения его на отдельные объекты обладает продавец.
Охрана памятников культуры
Поскольку под лофты реконструируют в основном бывшие фабрики, то часто такие здания могут выступать объектами культурного наследия. Поэтому у застройщика необходимо уточнить статус здания и наличие охранных обязательств, а также узнать про требования государства по проведению ремонтных работ.
Прописка и налог
Партнер юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов отмечает, что покупатели лофтов не смогут зарегистрироваться по месту жительства, а налог на недвижимость и коммунальные платежи будут выше, чем при покупке квартиры. Кроме того, жителям надо внимательно отнестись к выбору застройщика, поскольку на приобретателя лофтов и апартаментов не распространяются гарантии, которыми обладают участники долевого строительства.
С другой стороны, с юридической точки зрения у лофтов есть и плюсы, добавляет Павел Желновод: покупатели могут не согласовывать перепланировку помещения (если только у работ нет признаков реконструкции). Дело в том, что к нежилым помещениям, которыми формально выступают апартаменты, не применяются нормы жилищного законодательства о переустройстве и перепланировке.