Значимые сделки в пермском сегменте коммерческой недвижимости в 2019 году имеют нерыночный характер

На пермском рынке коммерческой недвижимости в 2019 году произошло несколько крупных сделок. Почти все объекты реализованы в рамках конкурсного производства, один бизнес-центр куплен федеральной налоговой службой. В целом сегмент находится в состоянии стагнации, начавшейся в 2014 году, констатируют эксперты, прогнозируя ухудшение ситуации в связи с изменением налоговых правил.

Единицы из массы Минувший год был примечателен для игроков пермского рынка коммерческой недвижимости продажей четырех и сдачей в аренду двух крупных торговых и офисных центров. Более половины объектов ранее принадлежали торговой сети «Виват».

Напомним, ООО «Виват-Трейд», являвшееся оператором крупнейшей пермской розничной сети магазинов «Виват», было признано банкротом в 2017 году. Общая задолженность общества перед кредиторами составила более 5 млрд руб. Летом 2019 года, после неудачных попыток продать недвижимость сети единым лотом (со стартовой стоимостью 2 млрд руб.), основной кредитор компании — ООО «СБК Трейд» решил реализовывать объекты по одному. В итоге к концу года были проданы помещения под магазины на улицах Ленина, Петропавловской, Уральской, Анвара Гатауллина и других. Группа «ЭКС» бывшего губернатора Пермского края Олега Чиркунова за 230 млн руб. приобрела распределительный центр «Вивата» в Кондратово. Торговая сеть «Перекресток» взяла в аренду на десять лет ТЦ «Горный хрусталь» и гипермаркет на шоссе Космонавтов, 65. Размер арендной платы не раскрывался.

В ноябре 2019 года, после того как «Перекресток» получил в аренду «Горный хрусталь» и гипермаркет, обсуждалась возможная покупка этих двух объектов, а также гипермаркета на шоссе Космонавтов, 240, и недостроенного торгового центра на проспекте Парковом, 56, пермскими бизнесменами — братьями Максимом и Артемом Блиновыми. В декабре гипермаркет на шоссе Космонавтов, 240, продавался за 184,6 млн руб. Предприниматели могли стать владельцами четырех крупнейших активов бывшей сети. Максим Блинов сообщал, что решение о покупке может быть принято не раньше 2020 года.

Еще один крупный объект коммерческой недвижимости — бизнес-центр «Пермгражданпроект» на ул. Героев Хасана, 7а, сменил собственника летом 2019 года. Держатель 84% акций ПАО «Пермгражданпроект» Дмитрий Калашников, который, как считается, представлял интересы бизнесмена Дмитрия Рыболовлева, продал пакет Михаилу Носову, бывшему чиновнику в правительстве губернатора Олега Чиркунова. Эксперты оценивали стоимость сделки в 60 млн руб.

В декабре федеральной налоговой службе был продан офисный центр «Любимов». Еще в июле собственник здания, ГК «РИАЛ», объявил о закрытии объекта на ремонт и расторжении договоров с арендаторами. Опрошенные эксперты оценивали стоимость продажи центра в 380–460 млн руб. и указывали на то, что сейчас такие большие активы могут купить только крупные федеральные структуры.

Под Новый год в рамках банкротства Западно-Уральского машиностроительного концерна (ЗУМК) было также реализовано четырехэтажное здание по ул. Ленина, 63 (за 87 млн руб.), в котором ранее располагалась его штаб-квартира. Имущественный комплекс холдинга приобрел владелец торговой компании «Уралподшипник-Пермь» Леонид Панченко, предположительно под офис компании.

Уже нынче подтвердилась информация о готовящейся продаже ТРК «Семья». О причинах таких намерений в ГК «ЭКС», управляющей объектом, не сообщили. Ценник на торгово-развлекательный центр общей площадью более 82 тыс. кв. м, по оценкам экспертов, может варьироваться от 4,5 млрд до 6 млрд руб.

Стагнирующий сегмент Все опрошенные собеседники BG сходятся в том, что наиболее значимые сделки прошлого года имеют нерыночный характер. Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев разделяет продажи крупных объектов на две категории. К первой он относит сделки с активами, находящимися в конкурсной массе. «Покупатель ждет минимальную стоимость — цену отсечения. В равных условиях продавцов и покупателей цена таких объектов была бы выше в 2,5–3 раза,— уверен собеседник.— Крупных сумм денег у пермских бизнесменов нет, и сделки проходят в том числе с привлечением средств компаний из других регионов».

Во вторую группу — приобретение крупных объектов государственными структурами — господин Ананьев зачисляет сделку по продаже БЦ «Любимов» федеральной налоговой службе. По словам руководителя АН «Респект», такие продажи всегда проходят в закрытом режиме, когда цены неизвестны и нет конкуренции продавцов и покупателей. Алексей Ананьев предполагает, что некоторые компании могут реконструировать свои бизнес-центры, например НИИУМС (ул. Ленина, 66), для продажи госструктурам или крупным федеральными игрокам.

Для города-миллионника объем реализованной в 2019 году коммерческой недвижимости небольшой, и предложение в основном составляют неработающие, проблемные активы, полагает директор УК «Столица» Константин Копытов. Это, по его мнению, характеризует невысокий уровень развития индустрии коммерческой недвижимости. «В структуре продаж 2019 года не было примеров, когда объект продавался бы успешно работающим, с рыночной ставкой доходности. Все, что приносит доход, остается у собственников»,— говорит директор УК «Столица». В качестве примера того, как трудно продать в Перми прибыльный бизнес за хорошие деньги, собеседник приводит ТРК «Семья». Объект, по сведениям господина Копытова, хотят реализовать уже на протяжении четырех лет.

Стабильный спрос сохраняется лишь на складские и производственные площадки, констатирует руководитель АН «Ларец» Андрей Ляшков, тогда как офисные помещения сегодня не интересуют покупателей и арендаторов. Торговые объекты теряют в цене из-за того, что продажи уходят в онлайн. «Сегмент поддерживали крупные федеральные сети, но в последние полтора года они прекратили жесткую экспансию, так как заполонили рынок и теперь уже „продавливают“ арендодателей по размеру ставки»,— заявляет директор АН «Ларец».

Господин Ляшков отмечает, что среди арендаторов торговых помещений почти не осталось местной розницы, так как на фоне общей глобализации рынков малый бизнес чувствует себя все хуже.

Тяжелую ситуацию в отрасли эксперты связывают со стагнацией в экономике страны, падением покупательской способности населения. С 2014 года в сфере коммерческой недвижимости Перми идет «жесткая рецессия», уверен Андрей Ляшков. Слова директора АН «Ларец» подтверждает статистика, приведенная руководителем аналитического центра «КД-консалтинг» Алексеем Скоробогачем. Средняя стоимость вторичной офисной недвижимости в Перми в конце 2019 года составляла 51,8 тыс. руб. за 1 кв. м (на 2% больше, чем в 2018 году). Средний ценник на вторичную торговую недвижимость был равен 69,3 тыс. руб. за 1 кв. м (на 1,3% меньше, чем в 2018 году).

«Средние цены по городу не меняются, поэтому можно говорить, что сегменты рынка торгово-офисной недвижимости Перми находятся в стагнации. Ситуацию ухудшают изменения, связанные с налогом на имущество (база налогообложения — кадастровая стоимость), и изменения по налогам на ведение предпринимательской деятельности»,— диагностирует господин Скоробогач.

Андрей Ляшков также дает пессимистичный прогноз о будущем сегмента коммерческой недвижимости. По его словам, из-за низких доходов от аренды помещений бизнес уже сейчас продает свои объекты, и в будущем в Перми будут востребованы только высоколиквидные площадки.

Алексей Ананьев отмечает проекты по изъятию частных земель в центре Перми и рядом с территорией бывшего Товарного двора, где планируется построить «Пермь-Сити» (деловое пространство — деловые центры, гостиница, концертный зал и прочее). Оба проекта были начаты при предыдущем губернаторе, и их реализация, по мнению эксперта, в 2020 году окажет влияние на местный рынок коммерческой недвижимости, в краевом центре могут произойти знаковые события.

В рамках масштабной реконструкции дорожной сети в центральных районах Перми городская администрация намеревается изъять около 60 участков и торговые объекты, расположенные на них. Несогласные предприниматели оспаривают соответствующее распоряжение властей в суде. Идут разбирательства в судах и по сносу ТЦ на ул. 2-й Шоссейной на территории РЖД, рядом с участком под «Пермь-Сити». От того, какие управленческие решения будут приняты, зависит и реализация инициативы.

«Тут важна позиция города и края: власти будут изымать или выкупать необходимые участки? Реализация проекта продолжится в том же ключе, либо будет принята новая стратегия, либо проект вообще прекратят?» — задается риторическими вопросами директор АН «Респект».

Евгения Ахмедова