Цены жилья за рубежом стремительно падают

Новый кризис разделил инвесторов в зарубежную недвижимость на два лагеря: одна часть из них из-за опасений приняла решение отложить покупку до лучших времен, другая — напротив, решила искать интересные предложения со скидкой. «Деньги» выяснили, как купить недвижимость дистанционно и насколько это в текущей ситуации хорошая идея.

По оценкам Knight Frank, на фоне карантинных мер общий спрос на зарубежную недвижимость в марте сократился на 25–35% относительно аналогичного периода прошлого года. Среди существующих запросов лишь 5% приходится на аренду жилья. При этом консультанты уточняют, что 80% поступающих запросов нацелены на объекты с дисконтом,— многие инвесторы проводят бизнес-разведку, присматриваясь, в частности, к отелям, на которые ожидаются большие скидки. Директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева объясняет, что большинство состоятельных инвесторов выбирают для себя Италию, Испанию и Францию как страны, наиболее пострадавшие от кризиса, где собственники недвижимости в отдельных случаях готовы предложить дисконт в 30%. Спрос на виллы в этих странах только по итогам марта увеличился в среднем на 30%. Госпожа Шалаева предполагает, что ждать падения этого спроса не стоит: у многих инвесторов сейчас появилось свободное время, которое они могут потратить на то, чтобы присмотреться к перспективной недвижимости. Управляющий директор Moscow Sotheby’s International Realty Ирина Мошева добавляет, что для многих клиентов, планировавших вложить средства в зарубежные активы, спровоцированный коронавирусом кризис стал триггером: люди стремятся вывести деньги за рубеж, диверсифицировать активы и инвестировать часть своих активов в «камни и стены» для получения дохода в валюте.

Эксперт Prian.ru Филипп Березин указывает, что в более доступном ценовом сегменте массовые карантинные меры смутили примерно 42% покупателей зарубежной недвижимости. Снижение, по его словам, начало ощущаться во второй половине марта. На этом фоне наиболее востребованным направлением стала страна, откуда практически не приходило пугающих новостей,— Болгария, которая сгенерировала 17% покупательских запросов, на втором месте оказался недавний лидер предпочтений — Турция (16%), следом — Испания (11%). Господин Березин напоминает, что четыре года подряд Испания была абсолютным лидером покупательского спроса, лишь в конце прошлого года уступив Турции.

Дистанционная продажа

Стремясь сохранить продажи, многие застройщики разрабатывают технологии онлайн-продаж. Ирина Мошева указывает, что удаленно можно купить недвижимость в Великобритании, США, Таиланде, а через апостилированную доверенность также в Германии и Португалии. На Кипре, по ее словам, многие девелоперы сейчас показывают недвижимость онлайн, заключая сделку с условием, если недвижимость не понравится клиенту при личном посещении, ее можно будет поменять на другой аналогичный лот этого застройщика при подписании дополнительного соглашения. Марина Шалаева добавляет, что удаленно посмотреть объекты предлагают также застройщики Греции и ОАЭ. Но, по ее словам, речь идет скорее о предложениях в небольшом бюджете: дорогие лоты традиционно продаются лично.

Филипп Березин отмечает, что сделки сейчас наиболее активно заключаются в Турции, Таиланде и Германии. Несмотря на то что в каждый стране свои правила, принцип один. Первоначально потенциальный инвестор должен оформить доверенность на физическое лицо, которое находится в стране, где приобретается объект. «В зависимости от правил апостилировать ее можно через консульство или нотариуса»,— добавляет он. Перевод, по словам господина Березина, осуществляется без проблем, но стоит приготовиться к тому, что процесс окажется более долгим, чем обычно, из-за массовой удаленной работы большинства госорганизаций по всему миру. Эксперт приводит в качестве примера Болгарию, где в городе Несебре работал только один нотариус из трех.

При этом, по мнению господина Березина, без реального просмотра объекта 95% покупателей все же не готовы совершить сделку. Именно это откладывает предоставление существенных скидок на экспонируемые объекты. Хотя в Болгарии, по его словам, уже появились частные продавцы, снижающие стоимость в евро на 10–15%. Но многие продавцы в то же время сняли объекты с продажи: они ждут окончания карантинных мер, чтобы понять, как в принципе рынок будет работать дальше. Директор по маркетингу Henley & Partners Ирина Симонян указывает, что достаточно большая категория потенциальных клиентов ждет сейчас как раз скидок и специальных предложений. «С одной стороны, рынок действительно будет реагировать на кризис, с другой — недвижимость для инвестиционных программ будет оставаться в рамках квалификационных требований, вряд ли государства будут их пересматривать в сторону уменьшения стоимости объектов»,— рассуждает она.

Миграционные метры

15% запросов на зарубежную недвижимость, согласно расчетам Knight Frank, сейчас формируют миграционные программы, в рамках которых инвесторы рассчитывают получить дополнительное гражданство или вид на жительство в другой стране. Ирина Симонян объясняет, что действующие инвестиционные программы предоставления гражданства и вида на жительство, несмотря на карантинные меры по всему миру, не приостановили свою работу. Напротив — многие из них адаптировались под текущую ситуацию, смягчив условия. «Сейчас можно оформить документы дистанционно или хотя бы начать этот долгосрочный процесс, который включает в себя сбор необходимых бумаг, их заверение, апостилирование и прохождение проверок на благонадежность»,— объясняет она. Возможность удаленного решения вопроса, по ее словам, сейчас предоставляют все страны Карибского региона, Черногория и Кипр.

Так, по данным Henley & Partners, полностью представить документы в электронном виде для получения гражданства, без посещения страны, сейчас можно в Сент-Китсе и Невисе, Антигуа и Барбуде, Гренаде, Доминике и Сент-Люсии. Стоимость гражданства стран Карибского бассейна, по словам госпожи Симонян, составит $100 тыс. за одного заявителя. В случае положительного решения паспорта будут присланы по почте. Госпожа Симонян объясняет, что эти документы обеспечивают безвизовый въезд более чем в 140 стран мира, включая шенгенскую зону, Великобританию и другие. Ирина Мошева указывает, что на фоне кризиса спрос на паспорта карибских стран уже вырос на 20%, лидером спроса выступает Гренада. Госпожа Симонян ждет, что их примеру в части упрощения процедур последует Кипр, где также может быть отменена ежегодная квота на выдачу паспортов. Марина Шалаева связывает возросший интерес к миграционным программам с появлением дополнительного времени у людей, давно планировавших углубиться в этот процесс.

Мнения консультантов относительно перспектив инвестиций в зарубежные активы в текущей ситуации расходятся. Так, Ирина Мошева считает сложившуюся ситуацию благоприятной для приобретения инвестиционной недвижимости. «Другой вопрос, что важно правильно подобрать тип объекта: например, разумно инвестировать в проекты с существующим арендным потоком, а также в сегменты, которые пользуются популярностью всегда, особенно сейчас»,— рассуждает она. Перспективными вариантами для инвестиций госпожа Мошева считает дома престарелых, экономсегмент в жилой недвижимости, в коммерческой недвижимости — продуктовые супермаркеты и логистические центры. Филипп Березин предполагает, что весна все же не лучшее время для покупки зарубежной недвижимости: многие процессы по оформлению сейчас затянуты, и в какую сторону они будут двигаться — непонятно. При этом эксперт ждет, что уже летом ясность появится. «Если цель — именно осуществить инвестицию, то тот, кто будет располагать в этот период свободными средствами, сможет совершить интересную покупку»,— рассуждает господин Березин. Марина Шалаева считает хорошей идеей покупку недвижимости для участия в миграционных программах: за счет скидок, по ее мнению, на рынке сейчас можно найти достаточно интересные объекты.

Александра Мерцалова