Как рынок коммерческой недвижимости менялся в апреле

Вынужденная остановка строительства на фоне ограничительных мер из-за распространения COVID-19 вынудит девелоперов перенести на будущий год сдачу 15% запланированных офисных площадей. Но снижение ввода сыграет рынку на руку: на фоне массового отказа арендаторов от офисов это поможет сгладить глубину падения ставок. Активнее на уступки арендаторам придется идти собственникам помещений — многие снимающие их предприятия столкнулись с падением выручки на 90%.

Из-за приостановки строительства в Москве в зоне риска оказалось примерно 15% от заявленного изначально объема ввода офисной недвижимости — 420 тыс. кв. м будет перенесено на следующий год, такие расчеты приводят в Colliers International. В результате на рынке должно появиться примерно 360 тыс. кв. м новых площадей.

Директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина указывает, что в Москве сейчас пустует 8,3% площадей класса А, 6,7% — класса В.

В текущем квартале эксперт ждет существенного снижения спроса на офисную недвижимость, одновременно сократится и ввод новых объектов — этот фактор, скорее всего, поможет избежать значительного роста числа пустующих площадей. Активность на рынке, по мнению госпожи Зиминой, будет сохраняться за счет переездов и пересогласований. Доля сделок по изменению коммерческих условий, по ее прогнозам, может вырасти с 24% от общего числа по итогам первого квартала до 40–50%. Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский не сомневается, что объем свободных площадей на рынке будет расти начиная со второй половины года. Падение объемов ввода наравне с низким уровнем вакантности, с которой офисный рынок подошел к кризису, позволит сгладить скорость и глубину падения арендных ставок.

В Knight Frank предполагают, что к середине года вакантность на офисном рынке Санкт-Петербурга вырастет с 4,6% до 7%, к концу года — до 20%.

«Многие компании будут сокращать бизнес, сотрудников; потребность в части площадей отпадает»,— рассуждает заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин. Одновременно, по его словам, будут корректироваться ставки: сейчас практически все арендаторы обратились к арендодателям с просьбой о предоставлении скидки, арендных каникул или отсрочки платежа. Господин Тюнин указывает, что возможный компромисс с каждым арендатором обсуждается отдельно.

Пустеющие магазины

Согласно оценкам CBRE, в Москве по итогам первого квартала пустовало 8,2% торговых площадей в сегменте стрит-ритейла, показатель заметно вырос относительно конца прошлого года, когда он оценивался в 6,6%. В центральной части города дороже всего обходилась аренда в Столешниковом переулке — 195 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Дешевле всего стоили помещения на Садовом кольце — в среднем 60 тыс. руб. за 1 кв. м в год. В Санкт-Петербурге, согласно данным Maris, по итогам первого квартала уровень вакантности помещений стрит-ритейла составил 9%. Аналитики объясняют, что к концу марта кризис, развившийся на фоне ограничительных мер из-за распространения COVID-19, еще не оказал существенного влияния на рынок. Но с этими расчетами согласны не все аналитики. Так, в JLL ранее указывали, что по итогам первого квартала доля пустующих площадей выросла на 0,8 процентного пункта, до 9,3%,— это максимальное увеличение за последние пять лет.

Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова предполагает, что во второй половине года вакантность на торговых улицах Москвы составит 10–15%.

Сейчас, по ее мнению, обороты всего работающего в стрит-ритейле бизнеса, за исключением продуктового и аптечного, снизились на 90%. «После завершения ограничительных мероприятий покупательский спрос еще долго не достигнет уровня начала года»,— объясняет госпожа Назарова. При этом, по словам эксперта, большинство договоров предполагают фиксированную ставку аренды за помещения, а не рассчитываются исходя из оборота бизнеса. Несмотря на то что многим удалось договориться о получении скидок 20–30%, большая часть собственников продолжает начислять полную стоимость. «Не стоит забывать и тот факт, что аренда вносится авансом — период оплаты за апрель прошел в марте, сейчас речь идет уже о выплатах за май»,— рассуждает госпожа Назарова.

Ведущий консультант направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Ольга Свиридова объясняет, что реальный уровень вакантности на улицах можно будет увидеть только после завершения карантинных мероприятий: в этот момент освободятся помещения, где стороны не смогли договориться о льготных условиях, одновременно с рынка уйдут некоторые ритейлеры. Повышенный уровень вакантности, по ее прогнозам, какое-то время будет сохраняться, пока собственники не перестроятся на новые условия работы. Госпожа Свиридова добавляет, что новые помещения для себя сейчас рассматривают некоторые продуктовые сети, алкомаркеты и аптеки. «Арендаторы уже начали демпинговать, собственники пока не идут на очень высокие скидки, но это вопрос времени»,— поясняет эксперт.

Рост доли пустующих площадей затронет и торговые центры. Согласно прогнозам CBRE, к концу года доля пустующих площадей в них может вырасти до 10–20% против 5,6% по итогам 2019 года.

Руководитель департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина поясняет, что, несмотря на то что сделок по аренде помещений в торгцентрах немного, они все же заключаются и в текущих условиях. «Это крупные ритейлеры, бренды одежды и обуви, рестораны и развлекательные операторы»,— рассуждает она. При этом госпожа Жилкина не сомневается, что некоторые закрывшиеся сейчас арендаторы заново могут уже не открыться, а некоторые уйдут спустя два-три месяца с момента возобновления работы.

Александра Мерцалова