Устроит ли собственников помещений и арендаторов предложение Сбербанка

Собственникам помещений и арендаторам предложили компромисс в споре по поводу одностороннего расторжения договоров. Свои поправки в законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды без штрафов предложил Сбербанк. В нынешнем виде документ предполагает, что все арендаторы смогут не платить неустойку, если их доходы снизились более чем на 50% из-за коронавируса. Такой подход возмутил собственников недвижимости, они говорили, что не смогут выполнять обязательства перед кредиторами. Теперь Сбербанк предлагает освободить от штрафов при разрыве договора аренды только малый и средний бизнес. Владислав Викторов пообщался с участниками рынка.

Предложение Сбербанка полностью основано на цифрах. Как сообщил журналистам вице-президент организации Сергей Бессонов, подсчеты специалистов показывают, что основной доход от аренды торговым центрам приносят крупные компании, а малые и средние предприятия — лишь четверть. Если законопроект об одностороннем расторжении договоров аренды, который Госдума приняла в первом чтении, заработает в нынешнем виде, это сильно навредит всей отрасли, в том числе и банкам — кредиты, которые они выдали торговым центрам, станут рискованнее, а это дополнительные издержки, говорит Бессонов. Поэтому предоставить льготы только малым и средним предприятиям это компромисс. И вполне выгодный, отмечает владелец сети кофеен Take & Wake Алексей Петропольский:

«Я как представитель малого бизнеса, конечно, поддерживаю, потому что у меня не получается договориться с моими арендодателями расторгнуть договор, и хотя бы мне вернули, допустим, депозитный месяц.

Торговые центры часто берут первый и последний месяц и, когда ты уезжаешь, не возвращают, а бывает, удерживают оборудование. И бедный малый бизнес терпит убытки.

Сейчас время, когда нужно идти навстречу малому и среднему бизнесу».

Хотя с последним тезисом могут поспорить собственники коммерческих помещений. Как говорит управляющая торгово-развлекательного центра «Алтуфьевский» Наталья Кузнецова, проблема с разрывом договоров несколько надумана. Чтобы избежать крупных штрафов, арендатор может расторгнуть это соглашение через суд. С учетом действия режима повышенной готовности это не так сложно. Сама она, как и многие собственники, идет на встречу партнерам, хотя взамен почти ничего не получает. В отличие от бизнеса, добавляет Наталья Кузнецова:

«Арендодатели никуда не попали, и налог на прибыль мы сейчас должны платить в этом квартале по итогам того квартала. Если мы НДС сейчас платим за первый квартал, хотя бы мы его заработали, а по показателям первого квартала мы такие налоги на прибыль никогда не получим. Никаких льгот, кроме одной от правительства Москвы, которая должна быть дана нам в будущем. Ситуация такая, что я даже не знаю, доживем ли мы до того момента, когда эта вся ситуация с выходом арендаторов будет у нас существенной».

В то же время предложение Сбербанка полностью отсекает льготы для представителей крупного бизнеса, ведь предполагается, что у них есть запас прочности. Но это не всегда так, говорит гендиректор компании «Теремок» Михаил Гончаров. Он признается, что его компании удалось договориться с арендодателями о скидках на время пандемии, хотя есть и те, кто сделать это не готов и теперь похоже исправить положение не получится:

«То, что мы хотели расторгнуть, это именно тот случай, когда торговый центр не дал даже 1% скидки ни за апрель, ни за май и уже разослал сейчас всем счета на июнь на 100% оплаты. Вот благодаря мерам Сбербанка такой торговый центр получит деньги. То есть чем это можно оправдать, я, честно говоря, вообще не понимаю. Будем пытаться через суд это сделать».

Ранее свои поправки в законопроект об одностороннем расторжении договоров озвучивало Минэкономразвития. Ведомство предлагало отменить штрафы для всех только до 1 октября, но при этом арендаторам придется возместить собственникам помещений убыток в размере месячного платежа. В нынешних условиях стремление властей поддержать бизнес вполне объяснимо, однако в перспективе подобные инициативы могут привести к нежелательным последствиям, отмечает руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Денис Соколов:

«Проблема этого законопроекта принципиальна: если государство может вмешаться на любом этапе в договорные отношения, это означает, что долгосрочные договорные отношения в России невозможны. Это, соответственно, ставит под вопрос вообще всю бизнес-модель. В чем смысл, допустим, прописывать в договорах штрафы? Именно что это управление рисками. Если в какой-то момент государство говорит, мы ваши договоренности обнуляем, вопрос: есть ли смысл заключать долгосрочные договоры».

Как отмечают собеседники “Ъ FM”, такой подход в целом может поставить под сомнение вопрос окупаемости крупных торговых центров и в итоге на поддержку всей отрасли потребуется еще больше вложений. Тем не менее, в профильных ассоциациях с обеих сторон инициативу Сбербанка поддерживают.

Поправки в законопроект об одностороннем расторжении договоров Госдума принимает до 20 мая. Второе чтение документа запланировано на эту неделю.