Смогут ли наниматели и собственники площадей договориться

Один из главных бизнес-конфликтов в условиях пандемии близится к разрешению. Госдума в ключевом, втором чтении примет закон о расторжении договоров аренды без штрафов. Документ дает право не платить неустойку компаниям, которые пострадали из-за коронавируса и хотят разорвать соглашение. Арендаторы считают идею властей необходимой во времена кризиса. Владельцы недвижимости продолжают выступать против. За последние недели в правительство поступило сразу несколько открытых писем, одни с просьбой принять законопроект, другие — отклонить. В Госдуме скопилось несколько десятков поправок. С какими аргументами стороны конфликта подошли к решающему голосованию? И кого поддержат депутаты? Разбирался Александр Рассохин.

Конфликт прекрасно иллюстрирует кризис во времена пандемии. Компании вынуждены приостановить работу, но за аренду помещений приходиться платить, как и раньше. И тут власти, осознавая масштабы проблемы, готовы помочь бизнесу — дать возможность расторгать арендные соглашения и при этом не платить штраф. В итоге можно будет, например, договариваться о партнерских отношениях на новых условиях. Конечно, некоторые владельцы торговых помещений сейчас идут навстречу компаниям, предлагают скидки или вовсе соглашаются пока не брать плату. Но так поступают далеко не все, сетует владелец кофеен One Bucks Coffee и сети коворкингов «Рабочая станция» Сергей Румянцев: «Арендодатели не подписывают никаких долгосрочных и вменяемых договоренностей, то есть есть какие-то уступки на один- три месяца, но в основном все хотят вернуться к докризисным ставкам, а это нереально, потому что восстановление будет очень долгое. Нужно обсуждать уже новые условия: проценты от оборота, какой-то там постепенный выход на более высокие тарифы. Но нельзя после одного-двух месяцев сразу возвращаться к прежним договорам — не будет таких оборотов».

Ко второму чтению законопроекта поступило более 60 правок. Например, арендатор сможет расторгнуть договор только до 1 октября и исключительно после двухнедельных переговоров. Таким образом, опасения владельцев помещений, что бизнес будет пользоваться нормой и после пандемии, сняты. Но остаются другие. По словам арендодателей, если денежный поток снизится, они не смогут платить по кредитам. А это, по оценкам, например, Российского союза торговых центров, 2 трлн руб. долгов. По словам управляющего директора союза Олега Войцеховского, один из главных страхов владельцев помещений в том, что арендаторы начнут их шантажировать: «Арендатор в любой момент может прийти с предложением пересмотреть арендный договор, который у него, допустим, еще пять лет будет действовать, и сказать: я предлагаю исходить из 1% с оборота, если вы не согласны, я вообще уйду. Не факт, что кто-то, конечно, это будет подписывать, но если будут, то торговые центры останутся фактически без арендного потока. Это не предусмотрено в тексте — как в такой ситуации быть».

За последнее время кто только ни обращался с открытыми письмами к власти по поводу законопроекта. На прошлой неделе, например, крупнейшие собственники офисной недвижимости — структуры миллиардеров Романа Абрамовича, Михаила Гуцериева, Александра Клячина, всего 11 компаний — просили отклонить документ. По их мнению, в противном случае рынок якобы ждет крах. Каждая из сторон задействовала, видимо, все свои лоббистские возможности в преддверие второго чтения.

Впрочем, все упирается в то, что именно самые крупные арендодатели не хотят снизить плату или отказаться от нее вовсе, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева: «Ключевые игроки на рынке, у которых до кризиса были и листы ожидания, и высокие показатели, все туда хотели, понимают, что сейчас просто всем дать без разбора скидки неразумно. Поэтому они хотят дождаться открытия, и вот если действительно все будет плохо, как все ожидают, тогда уже со всеми передоговориться. Это "Метрополис", "Галерея" в Санкт-Петербурге, частично "Авиапарк", "Европейский", "Атриум" — все ключевые, знаковые торговые центры Москвы и Санкт-Петербурга. Пока такое ощущение, что лобби со стороны арендаторов сильнее, чем лобби со стороны арендодателей».

Во время обсуждения законопроекта свою идею озвучивал и Сбербанк. Компания предложила распространить норму только на малый и средний бизнес, ведь основной доход арендодателям приносят крупные предприятия. Идею поддерживали по обе стороны дискуссии. Но, судя по всему, в окончательный документ она не попала. И все же очевидно, что все противоречия между участниками конфликта законопроект не снимет.

В начале недели арендодатели получили отсрочку по уплате налогов и авансовых платежей. Однако она не распространяется на НДС, НДПИ, акцизы и страховые взносы.