—сектор рынка—

В 2020 году в связи с пандемией коронавируса и сопутствующим этому кризисом объемы выдачи ипотечных кредитов сократятся, несмотря на господдержку, считают эксперты. Многие из них прогнозируют рост просроченной задолженности и повышение ипотечных ставок. Хотя в марте наблюдался повышенный спрос на выдачу ипотечных займов.

Спрос возрос, но ненадолго

Март 2020 года стал для рынка ипотечного кредитования месяцем ажиотажного спроса на ипотечные кредиты. Так, по предварительным оценкам аналитического центра «ДОМ.РФ», в марте текущего года было выдано 122 тыс. кредитов на сумму 305 млрд руб., что на 20% по количеству и на 36% по сумме выше показателей марта 2019 года. «Март 2020 года вошел в тройку лучших ипотечных месяцев (после декабря 2018-го и декабря 2019 года)»,— отмечают аналитики ДОМ.РФ, объясняя, что высокий спрос на ипотеку был отчасти вызван низкими ставками и желанием заемщиков завершить сделки приобретения жилья «в ожидании обесценивания накоплений и роста ставок по ипотеке». В итоге первый квартал 2020 года по объемам выдачи ипотеки, по предварительным данным ДОМ.РФ, оказался более результативным, чем тот же период прошлого года — выдано 308 тыс. кредитов на 760 млрд руб., что больше показателей прошлогоднего аналогичного периода на 8% в количественном и на 23% в денежном сопоставлении.

Но уже в апреле рынок ипотеки начал замедляться, и эта тенденция, по мнению некоторых экспертов, продолжится. Так, аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев отмечает, что проблемы в мировой экономике назревали давно, и было ясно, что она перегрета. «Коронавирус подтолкнул рынки, и стало понятно, что российская экономика затормозится, и очень сильно. Сложившаяся ситуация привела к досрочной реализации спросов будущих периодов — многие поспешили взять ипотечные кредиты сейчас, опасаясь того, что вырастут цены, что ЦБ начнет поднимать ключевую ставку, поскольку все предыдущие разы так и было»,— объясняет эксперт и добавляет, что по итогу в марте был всплеск кредитования, а в апреле в связи с введением карантинных мер рынок фактически замер. В дальнейшем, по его предположениям, охлаждение рынка ипотеки продолжится.

По словам регионального управляющего ОО «Самарский» Альфа-­Банка Сергея Нагайцева, на текущий момент количество заявок по ипотеке снизилось всего на 7%. «Мы продолжаем активно кредитовать. Вместе с тем, рост по ипотеке, который мы наблюдали еще в марте, замедлился. Мы связываем снижение количества заявок с карантином и ситуацией неопределенности»,— пояснил он.

При этом директор Самарского филиала Россельхозбанка Раиль Багдалов заявил, что, «благодаря государственным программам со сниженной процентной ставкой спрос жителей области на ипотечные кредиты растет».

Председатель правления АО «Ко­ше­лев-­Банк» Олег Багаев, в свою очередь, заметил, что в марте наблюдался повышенный спрос на готовое жилье — почти сданные новостройки и вторичный рынок. «Объем ипотечных заявок на эти объекты, особенно в сегменте доступного жилья, сохраняется. Связываем это с тем, что уже сейчас, по официальным данным, порядка 20% застройщиков приостановили реализацию проектов, значит, на рынке нового жилья в обозримом будущем можно ожидать дефицитные явления и, как следствие, рост цены на недвижимость»,— пояснил он, добавив, что в апреле, с начала режима самоизоляции и нерабочих дней, многие агентства недвижимости и риелторы не работают в полную силу, как и МФЦ, что, конечно, приводит к уменьшению количества заявок на ипотеку.

Ипотека уже «сдулась»

Рынок ипотечного кредитования еще в 2019 году показал снижение объемов. Так, по данным аналитиков АО «Эксперт РА», в 2019 году рынку не удалось достичь рекордных значений 2018 года. «Банками было выдано почти 1,3 трлн ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 трлн руб., что меньше показателей 2018-го на 14% в количественном и на 5% в денежном выражении»,— говорится в аналитическом отчете «Эксперт РА». К основным причинам снижения объемов ипотечного кредитования

аналитики относят более высокий уровень ставок, который наблюдался в течение большей части прошлого года, рост цен на недвижимость и сокращение объема выдач кредитов с низким первоначальным взносом.

В Самарской области в 2019 году, по данным аналитика ГК «Алор» Алексея Антонова, наблюдалась схожая тенденция по снижению общих объемов кредитования. «В Самарской области уже в прошлом году ипотечных кредитов выдано всего на 52,3 млрд руб., что на 6,1 млрд руб. меньше, чем годом ранее, это при том, что ставки в крупнейших банках упали, а стоимость среднего размера кредита выросла почти на 0,2 млн. Это значит, вопервых, что существенно снизилось количество вновь выданных жилищных кредитов, а, вовторых, что снижение это произошло, в первую очередь, за счет роста количества отказов в предоставлении относительно небольших займов заемщикам, которые, по мнению банков, уже находились в зоне рисков закредитованности»,— говорит Алексей Антонов.

По словам эксперта, к середине первого квартала текущего года доля отказов на поданные заявки на предоставление ипотечных кредитов выросла до рекордных 34,6%. «Это, конечно, не 63% отказов в беззалоговом розничном кредитовании, но все же показатель очень высокий. Происходит это в рамках борьбы Центрального Банка с рисками формирования пузыря на рынке ипотечного кредитования. Напомню, что регулятор неоднократно повышал коэффициены риска по жилищным кредитам с низким первоначальным взносом. Грубо говоря, чем меньше первый взнос, тем больше (до 200%) банк будет обязан зарезервировать под кредит, что ему невыгодно, а это значит, что одобрять заявку заемщику, не готовому в качестве первого взноса предоставить хотя бы 20% стоимости, банк, скорее всего, не будет»,— поясняет господин Антонов. Он называет эти меры небезосновательными, ссылаясь на то, что к концу 2019 года уже более 42% средств, выданных банками по договорам ипотечного кредитования, получили заемщики, которые на момент подачи заявки уже отдавали свыше 50% собственного дохода на погашение уже имеющихся у них кредитов. «Меры, предпринимаемые ЦБ, на мой взгляд, уже работают»,— убежден эксперт.

В режиме реструктуризации

В новых реалиях все большую популярность набирают запросы не столько на выдачу ипотечных кредитов, сколько на реструктуризацию уже существующих займов. В начале апреля текущего года Госдума РФ приняла закон о кредитных каникулах для пострадавших от коронавируса. Ими смогут воспользоваться граждане, индивидуальные предприниматели, малый и средний бизнес. Законопроект был подготовлен по поручению президента Владимира Путина. Глава государства предложил ввести кредитные каникулы по потребительским и ипотечным кредитам в случае, если доход снизился из-за коронавируса более чем на 30%. В период каникул нельзя начислять пени и штрафы, запрещено требовать досрочных выплат. Изначально лимит для ипотечных кредитов в регионах под получение «каникул» был установлен в размере 1,5 млн руб., но впоследствии он был повышен до 2 млн.

По состоянию на 17 апреля, по информации главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, в рамках закона о льготном периоде поступило чуть меньше 100 тыс. обращений в банки, из которых было удовлетворено 38 тыс. (или 48% от числа рассмотренных), в том числе по ипотечным каникулам одобрено почти 80% — это 13 тыс. обращений.

Многие эксперты негативно оценивали изначально установленные лимиты по закону об ипотечных каникулах. «Даже в провинции за эти деньги квартиры очень трудно найти. По сути, под действие этого закона могли попасть только те, у кого почти весь кредит выплачен. Однако россияне не знают или не помнят, что 1 мая 2019 года был подписан указ президента об ипотечных каникулах, которые могут быть получены в связи с резким снижением доходов — 76-ФЗ. По этому закону „потолок“ был установлен на уровне 15 млн руб. Условия у обоих законов практически один к одному»,— напоминает Алексей Коренев.

О том, что этот закон продолжает действовать, на одной из своих пресс-­конференций напомнила и Эльвира Набиуллина, заметив, что значительная часть кредитов подпадает под возможность такой реструктуризации. «Правда, там несколько другие критерии, связанные с падением доходов в течение более длительного периода времени и также с анализом того, что в ближайшие шесть месяцев выплаты кредитов могут составить больше определенной доли дохода гражданина. Но, тем не менее, этот инструмент действует»,— отметила она.

Алексей Антонов, в свою очередь, назвал повышение лимита по ипотечным каникулам с 1,5 до 2 млн руб. весьма значимым для Самарской области. «На начало года средний размер ипотечного кредита за год вырос почти на 10% — до 1,9 млн руб. То есть при изначально утвержденном президентом лимите в 1,5 млн руб. в лучшем случае на предоставление ипотечных каникул в регионе могло претендовать порядка 10–15% собственников приобретенных с привлечением жилищного кредита квартир, сейчас таких, надо полагать, может оказаться и более половины. Однако важно понимать, что сам факт наличия такой возможности не предполагает гарантий ее реализации»,— говорит господин Антонов, поясняя, что на сегодняшний день единого отлаженного порядка согласования этой льготы российскими банками просто не сформировано, а в некоторых кредитных организациях до сих пор не создана даже нормативная база, позволяющая рассмотреть заявку заемщика на предоставление ему «каникул». По его мнению, для того, чтобы механизм заработал в полной мере, необходимо как минимум 1,5–2 месяца, а до тех пор говорить о его эффективности и влиянии на рынок жилищного кредитования крайне сложно.

По мнению Олега Багаева, ипотечные каникулы оказываются на практике недостаточной мерой поддержки граждан, оказавшихся сейчас в трудной жизненной ситуации. «Прежде всего, потому, что нынешний механизм предполагает отсрочку выполнения кредитных обязательств, в то время как из-за кризиса заемщики теряют возможность полноценно обслуживать долг на неопределенный пока срок и не ясно, когда и в какой мере их доходы восстановятся. Жесткие требования к подтверждающим документам также чрезмерно сужают круг лиц, которым доступна данная льгота. Реальной помощью могло бы стать субсидирование, возможно, частичное, ставок по ипотечным кредитам»,— считает он.

Ставки сделаны

Еще одним важным способом под­держки рынков ипотечного кредитования и строительства, по мнению властей, должна стать программа по установке льготной ипотечной ставки в размере 6,5%. С таким предложением на совещании по вопросам развития строительной отрасли вышел президент РФ Владимир Путин. Так, согласно озвученному им предложению, ипотеку можно будет взять по ставке 6,5% на покупку нового жилья комфорт-­класса по цене до 3 млн руб. в регионах и до 8 млн руб. в Москве и Санкт-­Петербурге. За жилищным кредитом по сниженной ставке можно будет обратиться до 1 ноября 2020 года. При этом такая ставка должна сохраниться на весь срок кредитования.

Первым из российских банков о начале приема заявок по новой льготной ипотечной программе заявил ВТБ. «Для населения это станет отличной возможностью решить свой жилищный вопрос с привлечением ипотеки по комфортной процентной ставке. Первые выдачи по новой программе мы провели уже 20 апреля»,— рассказал управляющий ВТБ в Самарской области Максим Папков.

По информации заместителя регионального директора по развитию розничного бизнеса операционного офиса «Самарский» Промсвязьбанка Ольги Грачевой, банк также уже начал выдавать кредиты на приобретение жилья в новостройке в рамках новой государственной программы поддержки граждан и строительной отрасли. «В дополнение к государственным субсидиям ПСБ опустил ставку по программе до 6% годовых»,— сообщила она.

О приеме заявок на предоставление льготной ипотеки под 6,5% заявил и Росбанк. Эксперты, однако, не считают, что льготная ипотека сможет кардинально изменить ситуацию на рынке ипотечного кредитования. Так, аналитик ГК «Финам» Алексей Калачев отмечает, что если речь идет только о жилье комфорт-­класса, то планка в 8 млн руб. для Москвы и 3 млн для других регионов явно недостаточна. «В указанный ценовой диапазон попадает либо жилье массового сегмента, либо близко к окраинам. А таких объектов немного. Что касается возможного спроса на льготную ипотеку, общего влияния нововведений на строительную отрасль и воздействия на спрос процентной ставки, то многое будет зависеть от того, в каком состоянии окажется рынок труда (и, соответственно, уровень доходов россиян) после окончания периода вынужденной самоизоляции и в ближайшие последующие месяцы. Конечно, какая-то часть наших сограждан имеет достаточные финансовые запасы, чтобы даже в условиях кризиса позволить себе купить квартиру в ипотеку. Более того, есть отдельные предложения квартир комфорт-­класса в Москве по ценам, не превышающим 8 млн руб. Но в обоих перечисленных случаях число потенциальных покупателей и объем предложения не окажут существенного воздействия на рынок в целом. Есть небезосновательные опасения, что рынок ипотечного кредитования просядет очень существенно, какие бы льготные ставки на нем ни предлагались»,— полагает господин Калачев.

Тем временем некоторые банки, кстати, уже начали повышать ставки по ипотечным кредитам. Например, Райффайзенбанк, Альфа-­Банк, Росбанк.

Елена Попова, в свою очередь, сообщила, что за прошлый год Райффайзенбанк снижал ставки по ипотеке пять раз, и к началу года они оказались близки к рекордному минимуму и достигли 8,5%. «Это позитивно отразилось на выдачах. За первые три месяца 2020 года объем выданных в Самаре кредитов был таким же высоким, как за аналогичный период прошлого года. Сейчас ставки повысились на 1,5–2%, тем не менее, учитывая, что пока цены на жилье стабильны, покупка недвижимости в кредит привлекательна для части населения. Торопятся с проведением ипотечных сделок те, кто планировал покупку квартиры в течение года, а также самарцы, которые увидели в текущей ситуации инвестиционные возможности. В периоды экономической турбулентности часто растет спрос на сделки с инвестиционной или сберегательной целью»,— отметила она.

По словам Константина Балдуева, реализуемое в настоящее время на рынке повышение ставок может вернуть условия ипотечного кредитования на уровень третьего квартала 2019 года, и говорить о существенной разнице в условиях кредитования для клиентов преждевременно.

«С другой стороны, прогнозируемые в начале года объемы кредитования могут уменьшиться. Одновременно с этим складывающаяся сейчас ситуация способствует повышенному спросу на ипотеку: клиенты стремятся успеть получить кредит по рекордно низким для рынка ипотеки в России ставкам»,— считает он.

О том, что массового повышения ставок по ипотеке пока не наблюдается, заявила 10 апреля и глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина. «Да, действительно, некоторые банки заявляют об этом. Мы ключевую ставку сохранили неизменной, однако, безусловно, банки при выдаче кредитов учитывают и кредитные риски. Но мы не думаем, что, даже если будет повышение ипотечных ставок, это будет долгосрочной тенденцией»,— убеждена Эльвира Набиуллина. Более того, по ее мнению, после выхода из пандемии ипотека продолжит развиваться и наращивать спрос.

Спрос пойдет за доходами

Правда, опрошенные „Ъ-Банк“ эксперты, не столь оптимистичны в прогнозах, как глава ЦБ, по крайней мере в среднесрочной перспективе. Например, по мнению Алексея Коренева, сильный спад спроса будет длиться, как минимум, несколько месяцев, поскольку не ясно, когда начнут восстанавливаться доходы россиян. «Нынешний кризис характерен тем, что мы даже не можем отследить его продолжительность и последствия. В этой ситуации ни о какой массовой ипотеке речи не пойдет. Ее будут брать только те, у кого деньги были раньше и кто сохранил хорошую работу»,— убежден господин Коренев.

Алексей Антонов также говорит о том, что в условиях, когда у большей части населения сформированных накоплений в лучшем случае хватит на 1,5–2 месяца, спрос на ипотеку будет снижаться естественным образом. «Но даже те граждане, которые решатся на покупку жилья с привлечением заемных средств, скорее всего, столкнутся с тщательным отбором в банках, которым сейчас, увы, совершенно невыгодно давать в долг даже при наличии залога. Думаю, что по итогам года, в соответствии с умеренно-­пессимистичным сценарием, объемы рынка ипотечного кредитования в целом по стране упадут на 15–17%»,— полагает он.

Снижения в ближайшее время спроса на ипотечные продукты «не менее чем на 50%» ожидает Елена Попова, связывая это и с пандемией, и с уменьшением доходов населения. «Однако осторожная политика регулятора в отношении ключевой ставки и поддержка со стороны государства, например, льготная программа для семей с детьми, будут положительно отражаться на ипотечном рынке»,— считает она.

По мнению Сергея Нагайцева, инетерес самарцев к ипотеке и потребкредитам будет напрямую зависеть от продолжительности карантина и в целом от экономической ситуации в стране. В целом, схожей позиции придерживаются большинство опрошенных экспертов.

Мария Рыжова