Президент компании «Интеко» Александр Николаев — в интервью “Ъ FM”

Как можно охарактеризовать кризис, наступивший в строительной отрасли за время самоизоляции в России? Как государство помогает этой стратегической отрасли? Можно ли спрогнозировать, как изменятся спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости после окончания пандемии? В рамках Форума “Ъ FM” экономический обозреватель Олег Богданов обсудил эти и другие вопросы с президентом компании «Интеко» Александром Николаевым.

— Первый вопрос о глубине кризиса для строительной отрасли, как его можно охарактеризовать и с чем сравнить?

— Стоит отметить следующее — в чем специфика сегодняшней ситуации? Прежде всего, конечно, это изменение производственных процессов. Наши главные цели — это обеспечение непрерывности производства. Стройки месяц стояли, но работали проектировщики, бэк-офис, и после возобновления работ менее, чем за два недели, практически полностью восстановили объемы при максимальной адаптации к новым условиям работ, потому что для соблюдения предписаний Роспотребнадзора и не снижения темпов строительства необходимо вводить целый ряд мер, в частности вторые и третьи рабочие смены. Безусловно, это дополнительные расходы, в нашем случае составляют порядка 3 млн руб. в месяц на каждую площадку. Второй момент — это импортозамещение, потому что на самом деле всерьез задуматься о пересмотре используемых материалов пришлось еще пять лет тому назад, после обвала рубля в конце 2014 года, и сейчас мы стремимся максимально закладывать в проект материалы, которые можно приобрести в России. При этом надо понимать, что валютная составляющая в проектах премиального класса доходит до 45-50%, что касается сегмента бизнес-класса, она остается на уровне 25%. Скорее всего, ее можно снизить, скажем, до 20%, но ниже это едва ли возможно из-за отсутствия в России конкурентных предложений, например, по инженерному оборудованию.

В текущих наших проектах мы находимся на этапе монолитных работ, то есть приобретается в основном арматура и бетон, поэтому существенных изменений в себестоимости нет. А от прочих колебаний мы защищены условиями договоров с поставщиками, в которых прописан валютный коридор, и в случае изменения курса в пределах 10% расходы на себя берет подрядчик. Безусловно, есть определенные сложности с логистическими цепочками, но здесь основной инструментарий работы для нас — это работа только с крупными и устойчивыми компаниями. В конце это развитие онлайн-сервисов, потому что когда и девелоперы, и покупатели оказались в условиях карантина, мы активно продолжили развивать онлайн-продажи. В принципе для масштабирования этого формата работы с покупателем у нас все было готово еще и до пандемии, потому что у нас 90% сделок с привлечением ипотеки уже заключались дистанционно, но два месяца самоизоляции лишь ускорили эти процессы для сектора в целом, не только для нас, и при прочих равных на активное внедрение этого в обычное время, наверное, бы понадобилась, я думаю, пара лет, сейчас все происходит гораздо быстрее.

— Вы упомянули, что издержки существенно растут, здесь логична бы со стороны государства какая-то помощь, потому что все-таки это стратегически важная отрасль, насколько государство в этом отношении вам помогает?

— Меры господдержки, которые уже были приняты, они действенные и своевременные. Вместе с тем мы считаем, что данные меры необходимо расширить и уточнить. На что хотелось бы обратить внимание? Во-первых, это субсидированная ипотека. Сейчас она выдается покупателям квартир в московском регионе стоимостью до 8 млн руб., как мы знаем. При этом в московском регионе 54% сделок проходит со средним чеком в диапазоне 9,5 млн руб. Таким образом, при повышении порога хотя бы на 1,5 млн руб. данная мера стала бы гораздо более доступной для большего количества покупателей, что сразу бы отразилось на темпах восстановления спроса. И нам необходимо делать ипотеку более доступной, это совершенно очевидно.

Второе — были приняты решения по субсидированию процентных ставок по кредитам застройщикам в размере 12,5 млрд руб., очень важная мера. При этом, на наш взгляд, есть решения, которые будут иметь существенно большее позитивное значение для всей отрасли, а именно давно обсуждавшийся вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Смотрите, для снижения нагрузки на бюджет мы считаем своевременным вернуться к этому вопросу для объектов с высокой степенью готовности. То есть интересная статистика: по данным ЦБ на начало мая на эскроу-счетах находится более 270 млрд руб. Раскрытие хотя бы 25% из них для объектов с готовностью более 50% окажет существенную поддержку отрасли, а также поможет снизить прямые затраты на меры государственной поддержки.

Далее — отсрочки по налоговым платежам. Согласно постановлению правительства России от 2 апреля, право на получение отсрочки по налоговым платежам получили компании, которые относятся к отраслям, наиболее пострадавшим в результате пандемии, в том числе и строительная отрасль. Это эффективная мера, и мы надеемся, что работа в данном направлении будет продолжена. Но в целом важно отметить необходимость в продолжении уже налаженного регулярного конструктивного диалога отрасли с государством, потому что застройщики объединились в рабочую группу с целью разработать ряд мер, которые позволяют отрасли адаптироваться к новым условиям. В частности, речь идет о предложении в области производственной безопасности, которая будет включать набор новых идей по конкретным правилам в организации производственного процесса, согласно санитарно-эпидемиологическим стандартам. И мы планируем представить свое предложение в Минстрой уже в конце этого месяца. И аналогичную работу, тоже очень важный момент, мы ведем с Российской академией народного хозяйства и государственной службой в области разработки дополнительных мер господдержки, которые будут направлены не просто на решение текущих краткосрочных задач, а, прежде всего, на создание предпосылок для долгосрочного развития отрасли. И мы также рассчитываем, что в течение нескольких недель будут уже представлены конкретные идеи.

— Тут, наверное, главная проблема в том, как смоделировать и спрогнозировать будущее состояние спроса и предложения, насколько будет состоятелен спрос в отдельных сегментах недвижимости. На жилую недвижимость, понятно, у нас перманентен, а что будет с офисной недвижимостью, тут изменения, наверняка, какие-то произойдут после эпидемии, потому что и онлайн развивается, и удаленка показывает свою эффективность, как вы эту ситуацию для себя моделируете в своей компании?

— Про спрос мы много говорим, и, в моем понимании, его поддерживать, прежде всего, нужно удешевлением ипотеки и, соответственно, теми идеями, которые выше прозвучали. Это про жилье. Про коммерческую недвижимость это тоже очень важный вопрос, потому что, с одной стороны, безусловно, мир меняется, достаточно большой процент компаний своих сотрудников оставит на удаленной работе. И в данном случае надо будет скорее посмотреть, когда карантин фактически закончится, какое количество людей действительно должно будет вернуться в офис против того, какие условия у тех людей, которые останутся дома, будут для того, чтобы они могли комфортно и, главное, эффективно работать — это с одной стороны. Что касается работы в плоскости государственного регулирования, то обсуждалась тема возможности для арендаторов в одностороннем порядке прекращать отношения с арендодателем при определенных условиях, много об этом говорилось. Я считаю, что государству в данном вопросе по-хорошему, конечно, не надо вмешиваться, потому что, как показывает наша история, каждый раз, когда происходил кризис, качественные профессиональные собственники спокойно совершенно договаривались с арендаторами, так как и те, и другие заинтересованы в том, чтобы бизнес у них был.

Поэтому я считаю, что что касается спроса, будем смотреть, как будет ситуация развиваться. Очевидно совершенно, офисы будут меняться, но при этом, еще раз повторю, по моему глубочайшему убеждению, нужно быть крайне аккуратными в том, чтобы вмешиваться в гражданский оборот между арендаторами и арендодателями.

— По вашим прогнозам, когда отрасль и в целом экономика в нормальный режим войдет? От чего это зависит?

— Это набор ингредиентов для успеха, что называется, с одной стороны, безусловно, должна закончиться пандемия или, как минимум, вспышка. При этом надо иметь в виду, что достаточно большой процент экспертов сходится во мнении, что вторые-третьи волны подобного рода эпидемии возможны. Иными словами, условия, в которых мы будем работать, априори изменятся, и, соответственно, тот набор рисков, с которым мы столкнулись, все равно будет иметь место. С другой стороны, безусловно, важна роль государства в создании именно предпосылок не просто для решения текущей проблематики, что тоже, безусловно, важно, но надо думать, а что будет завтра, а что будет послезавтра, что можно сделать для того, чтобы обеспечить рост в будущем, причем не только говоря о нашем секторе, а для экономики в целом.

И, конечно, очень многое будет зависеть от того, насколько быстро и эффективно экономические субъекты, то есть конкретные компании, смогут адаптироваться к изменившимся условиям не просто спроса и предложения, но и в принципе условиям работы, потому что давайте не будем забывать о том, что, с одной стороны, все вынуждены были работать онлайн, и многие говорят о том, что это гораздо удобнее, но, с другой стороны для того, чтобы эта работа была эффективна, у людей должны быть соответствующие условия для работы дома, должна быть соответствующая инфраструктура — во многих поселках, кто за городом был, банально интернет нормально не работал, это тоже потребует достаточно серьезного пересмотра подхода к развитию инфраструктуры в целом, не только телекоммуникационной, но и логистической тоже. Мы смотрим вперед достаточно позитивно, но любые изменения, они в конечном счете компании и людей должны толкать к тому, чтобы искать лучшие версии самих себя, поэтому я считаю, что все будет хорошо.