Как такая формула может сказаться на ценах на недвижимость

Россияне все чаще используют схему трейд-ин при покупке новых квартир. Речь идет о схеме, когда жилье можно приобрести, обменяв его на старое с доплатой. За последние три года доля таких договоров в общем объеме сделок с недвижимостью выросла в четыре раза. С чем это связано? И как может сказаться на рынке и ценах? Выяснял Андрей Загорский.

Сделки трейд-ин уже давно широко применяются при покупке автомобилей. Приобретая новую машину, клиент попросту сдает старую в зачет платежа. На рынке недвижимости все происходит примерно так же. Покупатель, присмотревший себе квартиру в новостройке, передает девелоперу свое жилье, стоимость которого учитывается при расчете. Это удобно, поскольку покупатель экономит время и нервы — девелоперы и застройщики имеют куда больше возможностей реализовать старые «метры» в сжатые сроки. Впрочем, есть и минусы — как правило, клиент теряет в деньгах 10-20% от стоимости «зачетного» жилья.

Зато такая схема прекрасно работает, когда у потенциальных покупателей падают доходы, поэтому неудивительно, что формула трейд-ин в сфере недвижимости впервые заработала в России еще в 2008 году. За последние несколько лет доля таких сделок на рынке увеличилась с 2 до 8%. А к концу этого года, согласно ожиданиям экспертов, этот показатель составит уже 12-15%. Такой прогноз, скорее всего, оправдается, и это окажет рынку недвижимости серьезную поддержку. Так считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Арсен Унанян:

«Сегодня можно однозначно сказать, что в большинстве сегментов на рынке недвижимости очень большое падение спроса, поэтому трейд-ин воспрял за последний год и начал расти такими хорошими темпами. В текущей ситуации, я считаю, это достаточно хорошее подспорье для развития продаж, особенно для крупных застройщиков.

Сегодня многие секвестрируют свои затраты, уменьшают объемы строительства, а трейд-ин — это инструмент, который рынку сейчас очень пригодится.

И если застройщик адекватно оценивает свои силы, затраты, идет навстречу клиентам, это поможет принести дополнительные несколько процентов к продажам в принципе. Количество таких сделок увеличится до 10-12%. В принципе сегодня этих процентов и не хватает для того, чтобы стройки не останавливались».

Трейд-ин — полезная практика и для граждан, и для риэлторов, и для строительной отрасли. Однако рассчитывать на то, что использование этой формулы приведет к серьезному оживлению на рынке жилья, поспособствует заметному росту спроса и цен на квадратные метры, не следует. В основе подобного тренда должен лежать существенный рост доходов россиян, а он в обозримом будущем вряд ли возможен. Такую точку зрения высказал президент группы компаний RWAY Александр Крапин:

«Я думаю, что трейд-ин на рынке будет набирать популярность, это даст работу как риелторам, так и строителям. Трейд-ин старого жилья немножко оживит рынок, но это только чуть-чуть отразится на деловой активности».

Впрочем, не все со схемой трейд-ин так уж однозначно. К примеру, согласно наблюдениям инвестиционного директора компании «Тринфико» Артема Цогоева, в последние недели, когда после отмены карантинных мер граждане стали проявлять большую активность в покупке квартир, популярность сделок по формуле трейд-ин расти перестала. По мнению эксперта, эта схема применяется главным образом в тех случаях, когда недвижимость, принадлежащая покупателю, — явно неликвидный актив:

«Если рост интереса к трейд-ин и был, то он был 1,5-2 месяца назад, а сейчас его нет. В эти недели всплеска на трейд-ин, мне кажется, не будет, если, конечно, это не какой-то супернеликвидный объект, который никто не хочет покупать. Вот это мой взгляд на ситуацию. Интерес к трейд-ин появится тогда, когда будут ощущаться проблемы на рынке недвижимости, на вторичном рынке с продажами квартир, и на первейшем тоже. Тогда эта услуга, возможно, будет более востребована, чем в первые дни июня».

Так или иначе, согласно данным экспертов, в Москве формула трейд-ин особенно популярна. Доля сделок по покупке квартир в новостройках с использованием этой схемы сейчас составляет около 20%.

В Минстрое отмечают, что сейчас возможность использования формулы трейд-ин при приобретении квартиры в новостройке клиентам предоставляют застройщики и делевоперы не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других городах с высокими темпами жилищного строительства.