Суд принял решение, определяющее отношения между чиновниками и девелоперами

Верховный суд поставил точку в споре между городским департаментом градостроительства и архитектуры и краевым УФАС, касающемся оценки заявок на выдачу разрешений на строительство. Ранее ДГА запретил пермскому предпринимателю Сергею Мамонову строительство нежилого здания в центре Перми. По мнению департамента, объект предназначен для образовательных нужд, что не соответствует разрешенному использованию участка под ним. Антимонопольный орган доказал в судах, что ДГА проигнорировал заключение экспертизы проекта. Последняя посчитала, что бизнесмен будет строить административное здание. В итоге ВС жалобу департамента рассматривать отказался. В ФАС считают это решение прецедентным. Эксперты говорят, что муниципалитет утратил полномочия по контролю разрешенного использования.

С заявлением о выдаче разрешения на строительство пятиэтажного здания медицинского учебно-методического центра реабилитации по Екатерининской, 109, Сергей Мамонов обратился в 2018 году. В результате он получил письмо об отказе. Свое решение в ДГА мотивировали тем, что запроектированный объект капитального строительства не соответствует разрешенному использованию земельного участка. Сам участок находится в территориальной зоне Ц-1 (обслуживания и деловой активности городского центра). По мнению департамента, планируемое к постройке здание является учебным учреждением, которое должно находиться в другой территориальной зоне.

В результате предприниматель решил, что его права нарушены, и обратился в УФАС с заявлением, посчитав отказ нарушением антиконкурентного законодательства. При рассмотрении жалобы комиссия УФАС установила, что ДГА нарушил срок рассмотрения заявки, а позиция департамента относительно несоответствия объекта разрешенному использованию ничем не мотивирована. Эту позицию антимонопольный орган обосновывал тем, что в заявке имелась обязательная в таких случаях экспертиза проектной документации. Из нее следует, что планируемый к строительству объект по функциональному назначению является «общественным зданием, административным зданием», которое соответствует виду разрешенного использования участка. В итоге антимонопольный орган предписал муниципалитету отозвать письмо об отказе в рассмотрении заявки и рассмотреть ее заново.

Департамент с предписанием не согласился и обратился с заявлением в суд о признании его незаконным. По мнению ДГА, господин Мамонов обращался за разрешением на строительство как физическое лицо и поэтому не мог в данном случае обжаловать отказ в связи с нарушением закона «О конкуренции». Кроме того, комиссия УФАС, рассмотрев жалобу, вышла за пределы своих полномочий. Но суд указал, что Сергей Мамонов обратился в арбитражный суд как индивидуальный предприниматель, а не физлицо, поэтому антимонопольный орган был обязан рассмотреть его жалобу.

Помимо полномочий ФАС относительно рассмотрения жалобы, суды всех инстанций изучали, насколько спроектированный объект соответствует разрешенному использованию участка. Так, арбитражный суд Пермского края отметил, что ДГА фактически выражает несогласие с заключением экспертизы, которая решила, что объект является административным зданием. При этом выводы муниципального органа ни на каких документах не основываются.

В итоге суды первой, апелляционной и кассационной инстанций требования департамента не поддержали. Тогда муниципальный орган обратился в Верховный суд, который отказал заявителю в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании. ВС счел, что все доводы, которые приводит ДГА в жалобе в этот орган, уже были ранее исследованы и им дана надлежащая правовая оценка. Стоит отметить, что в результате разрешение на строительство было выдано в феврале текущего года, еще до рассмотрения жалобы Верховным судом.

Сейчас в арбитражах идет еще несколько процессов, в которых департамент градостроительства пытается обжаловать предписания УФАС. Собеседник, знакомый с позицией ведомства, говорит, что фактически управление сформировало судебную практику, на основе которой будут разрешаться аналогичные споры между застройщиками и чиновниками. По его мнению, суды подтвердили позицию управления, что при возникновении сомнений относительно классификации проектируемых объектов чиновники должны исходить из заключения экспертизы проектной документации, а не из собственной ее трактовки. «Важно, что арбитражные суды подтвердили право ФАС как административного органа в подобных случаях оценивать решения уполномоченных органов, и при обнаружении нарушений вносить предписания об их устранении»,— отмечает он.

Градозащитник Денис Галицкий считает, что изначально решение департамента носило политический характер, так как городские власти пытались получить участок под расширение школы №7. «А в результате они получили чудовищный прецедент — муниципалитет фактически лишают полномочий по контролю разрешенного использования. И надо заметить, что последние годы все, что связано с видами разрешенного использования, поставлено с ног на голову». По словам эксперта, чиновники могли бы решить этот вопрос проще, издав акт о необходимости расширения образовательного учреждения, и внести соответствующие изменения в генплан. Тогда этот участок можно было бы изъять для нужд муниципалитета.

Денис Галицкий отмечает, что задача экспертизы проектной документации состоит, прежде всего, в определении, насколько объект будет безопасным. «Но, думаю, заказчик может договориться с экспертом, чтобы в тексте он указал конкретное функциональное назначение здания, что будет использоваться при получении разрешения на строительство»,— пояснил градозащитник.

Дмитрий Астахов