Какие факторы влияют на ставки по жилищным займам

Ипотечные ставки продолжат снижаться, несмотря на кризис. К концу года их средний размер опустится до 7% годовых — такой прогноз, как пишет РБК, дает агентство «Национальные кредитные рейтинги». Аналитики считают, что драйвером этого движения выступят государственная льготная программа жилищных займов под 6,5% и снижение Центральным банком ключевой ставки — в июне она достигла исторического минимума в 4,5%. Впрочем, как показал опрос “Ъ FM”, такой прогноз еще не означает, что ипотека или жилье станут доступнее. Подробности — у Григория Колганова.

Обычно в кризис регулятор ужесточает денежно-кредитную политику, но в этот раз сделал все наоборот. Банкам ничего не оставалось, как последовать за ключевой ставкой, особенно в части ипотеки, на которую дополнительно давит льготная госпрограмма. В результате в апреле в разгар самоизоляции жилищные займы выдавали под исторически минимальные 8,3%. Но это еще не предел, убеждены аналитики. К концу года средняя ипотечная ставка опустится до 7% или даже ниже. Не помешает этому даже вторая волна пандемии, полагает руководитель направления банковских рейтингов агентства «Национальные кредитные рейтинги» Михаил Доронкин: «Даже в случае реализации негативного сценария, который предполагает вторую волну в конце года и введение ряда ограничительных мер, мы ожидаем, что ключевая ставка сохранится на уровне не выше 4,5%. Это будет мера по стимулированию экономического роста, экономической активности. Поэтому мы знаем, что ставки останутся на исторически низком уровне».

Но господдержка заемщиков действует лишь до ноября и распространяется только на новостройки. Неужели она способна увлечь за собой весь рынок? Руководитель центра макроэкономического анализа Альфа-банка Наталия Орлова говорит, что льготная программа здесь не главный фактор. Скорее тон задает регулятор — его решения по ключевой ставке, действительно, могут удешевить ипотеку до средних 7%, правда, не в этом году. «По ключевой ставке снижение еще точно будет происходить от 0,5 до 1 процентного пункта. На ипотеку, может быть, перенос будет не моментальный, но я думаю, что если мы говорим про горизонт середины следующего года, то вот такой потенциал снижения ипотечных ставок — скорее, 0,5% — вполне реалистичен»,— пояснила Орлова.

Ждать ли теперь ипотечного бума на российском рынке? Ведь многие решат, что по таким низким ставкам они теперь могут обзавестись собственным жильем. Но банки и до кризиса довольно строго оценивали заемщиков, а теперь этот тренд только усилился, напоминает эксперт проекта ОНФ «За права заемщиков» Александра Пожарская. По ее мнению, жилищные кредиты по 7% и ниже будут доступны лишь избранным: «Кредиторы стали более серьезно подходить к оценке предельной долговой нагрузки. Чем надежнее видит банк заемщика, тем более выгодные условия он может ему предложить.

Если, допустим, у заемщика, условный доход 20 тыс., то ему будут предлагать более высокую ставку».

Но смогут ли хотя бы избранные сэкономить на покупке жилья в этой ситуации? Директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость» Шамиль Кочекаев вынужден разочаровать: сейчас даже на фоне падения спроса квадратные метры в основном дорожают, и относительно дешевая ипотека их не спасет. «Все эскроу-счета и тому подобное ведут к удорожанию строительства квадратного метра. Дорожает новостроечный объект, цены на вторичное жилье. Поэтому доступность жилья будет меньше, покупательская способность населения будет, безусловно, понижаться. Если ипотека станет 1% и даже 0,5%, любые кредитные обязательства надо исполнять. А доходная часть у людей не у всех есть в той мере, какой бы хотелось»,— резюмирует Кочекаев.

Получается, низкие ставки по ипотеке красиво смотрятся на рекламных билбордах и в политических выступлениях, но не решают пресловутый квартирный вопрос. Для этого все-таки нужно лечить экономику в целом.

Данные по новой ипотеке за май регулятор еще не публиковал. Но глава ЦБ Эльвира Набиуллина ранее заявляла, что средняя ставка по жилищным кредитам в прошлом месяце достигла исторического минимума в 7,4%. Причем около трети займов выдано по льготной программе под 6,5%.