Как офисный рынок Москвы переживает очередной кризис

Пока собственники торгцентров и ритейлеры громко выясняли отношения в условиях пандемии, на офисном рынке без лишнего шума возникла новая антикризисная тенденция. Вопреки опасениям владельцев бизнес-центров, арендаторы не стали массово разрывать контракты, а начали сдавать в субаренду освободившиеся площади. Эти излишки у многих компаний оказались по итогам оптимизации персонала или перевода части сотрудников на неопределенное время на удаленную работу.

Некоторым сотрудникам московского представительства PepsiCo после окончательного снятия всех ограничений, действовавших во время самоизоляции, будет предложено свободное посещение офиса, сообщили “Ъ” несколько HR-консультантов, знакомых с ситуацией. По словам одного из них, такие работники смогут посещать офис для участия в офлайн-переговорах и совещаниях. Параллельно корпорация приостановила реализацию составленного еще до кризиса плана по расширению штата, говорит другой собеседник “Ъ”. Два этих фактора позволили PepsiCo сократить до 10% (это почти 1 тыс. кв. м) офисных площадей в бизнес-центре Alcon у метро «Сокол» на севере Москвы, говорит он. Получить комментарии в PepsiCo не удалось.

По данным одного из консультантов на рынке недвижимости, PepsiCo, заключая несколько лет назад долгосрочный контракт с владельцем объекта — Tactics Group, удалось вписать пункт, позволяющий корпорации как раз начиная с 2020 года без штрафных санкций отказаться от части занимаемых площадей. Как правило, договоры на аренду большого объема офисных пространств подписываются на пять-десять лет: чем дольше срок, тем больше преференций арендатор может добиться. Теперь владельцу придется искать нового арендатора на освободившиеся площади в бизнес-центре, где средневзвешенная ставка составляет 30 тыс. руб. в год.

Но не все компании, сокращающие на фоне пандемии офисные площади, могут просто отказаться от них. В самом начале кризиса выяснилось, что у структур, входящих в девелоперскую группу ПИК или подконтрольных ей, после оптимизации персонала может освободиться в целом 14 тыс. кв. м в бизнес-центрах «Сириус Парк» и «Рассвет». Досрочный разрыв договоров грозит штрафами, и структуры ПИК решили сдать их в субаренду. Такой подход позволит компании экономить около 350 млн руб. в год, подсчитали опрошенные “Ъ” консультанты.

По их информации, сдать в субаренду площади в бизнес-парке «Нагатино iLand», освободившиеся после перевода сотрудников головного офиса на удаленку, планирует и Райффайзенбанк. Также намерен поступить платежный сервис Qiwi с площадями в бизнес-центре в Чертаново на юге Москвы.

Ничего лишнего

Из-за оптимизации многими компаниями расходов на аренду офисов, в крупных бизнес-центрах даже в престижных районах столицы стали доступны для субаренды блоки 300–500 кв. м, отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Субаренда — один из вариантов конструктивного взаимоотношения контрагентов, считает директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели. По ее мнению, именно такая стратегия позволила сегменту избежать в нынешний кризис громких скандалов, наблюдавшихся в торговой недвижимости.

Владельцы торгцентров и ритейлеры на протяжении всего периода действия режима самоизоляции публично обвиняли друг друга в нежелании идти на уступки. В итоге собственникам удалось добиться компромиссных для себя поправок к законодательству, разрешающих раньше срока в одностороннем порядке и без штрафов разрывать договоры с арендаторами только из числа субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП). Таких контрагентов в торгцентрах, по разным оценкам, не более 25%.

Поправки коснулись и владельцев бизнес-центров, опустевших во время режима самоизоляции. Но они в меньшей степени негативно отразятся на офисном рынке. Высококачественные площади снимают крупные российские и международные компании, более устойчивые в период кризисов, убеждена госпожа Боннели.

Исполнительный директор Space 1 (управляет гибкими офисами) Павел Федоров, ссылаясь на исследование Gartner, говорит, что после снятия всех ограничений, действовавших во время режима самоизоляции, удаленно продолжат работать до 20% сотрудников. «Однако даже это — достаточный повод, чтобы компании задумались об изменении размера и формата своих офисов»,— добавляет он. Новая реальность с удаленной работой сделает субаренду среднесрочным трендом на офисном рынке, если пик кризиса пройдет в прогнозируемый период — весной 2021 года, отмечает партнер Cushman & Wakefield Наталья Никитина.

В результате на рынке субаренды окажется много вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, которые, как правило, находятся в крупных деловых кластерах Москвы. Владельцы таких объектов в силу высокой закредитованности не готовы давать существенные рентные скидки, и действующим арендаторам придется самим искать тех, кому можно пересдать освободившиеся площади, отмечает госпожа Никитина. По ее словам, владельцы офисов класса В охотнее идут навстречу контрагентам. Они понимают, что возникший в качестве антикризисной меры рынок субаренды вынуждает их бороться за арендаторов.

Место пусто не бывает

Еще один возникший в этот кризис тренд — рост спроса со стороны арендаторов на гибкие офисы, где одновременно работают несколько компаний и каждая может при необходимости увеличить или сократить количество занятых рабочих мест. При этом срок аренды бывает предельно коротким — от одного месяца.

Спрос на такие площади вызван поиском компаниями альтернативы долгосрочным договорам аренды, так как в текущей ситуации неопределенности сократились горизонты планирования, считает Павел Федоров. При этом арендаторы ради экономии не хотят нести капитальные затраты на проектирование, ремонт и оборудование офиса. «Это уже привело к росту спроса гибких офисов, который, по нашим внутренним прогнозам, по итогам года может вырасти на 50%»,— поясняет эксперт.

Помимо очевидной экономии такой формат позволяет адаптировать офисные пространства под новые требования работы, возникшие из-за пандемии. «Для компаний, пересмотревших корпоративную культуру с учетом социальной ответственности, необходимы будут гибкие инструменты в переоборудовании опен-спейсов в индивидуальные площадки и обратно»,— полагает партнер Лаборатории карьеры Алены Владимирской и HR-консультант Анна Алфимова.

По ее мнению, в обозримом будущем запросы компаний к офисному пространству скорее будут связаны с доступностью рабочих мест для сотрудников, поблизости с их домом. Работодатели начнут снимать не целые этажи в одном бизнес-центре, а несколько небольших площадок в разных районах города, где будут «рабочие хабы» для сотрудников, добавляет консультант.

Работа в домашних условиях не всегда эффективна и комфортна с точки зрения организации труда. В такой ситуации работодатели могут компенсировать сотрудникам, работающим в удаленном формате, затраты за аренду мест в коворкингах, полагают опрошенные “Ъ” HR-консультанты.

Пока эту тенденцию тормозит нехватка таких объектов в спальных районах, но застройщики уже обратили внимание на проблему. Так, «А101» Михаила Гуцериева анонсировала создание сети коворкингов Easy Busy на первых этажах своих жилых домов. О таком же проекте объявила Level Group экс-сенатора Вадима Мошковича. Управляющий директор сети коворкингов SOK Михаил Бродников говорит, что для профильных операторов интересными являются помещения на первых этажах крупных жилых комплексов, общая площадь которых достигает 150–200 тыс. кв. м.

С запасом прочности

В целом офисный рынок пока спокойно переживает нынешний кризис, утверждает коммерческий директор O1 Properties (самый крупный в Москве владелец бизнес-центров) Павел Барбашев. По его словам, вопреки многочисленным спекуляциям, крупные компании не спешат радикально менять стратегии и продолжают арендовать качественные офисы. Рынок офисной недвижимости встретил кризис «с достаточным запасом прочности», соглашается руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев.

«Например,— уточняет господин Барбашев,— в разгар режима самоизоляции мы закрыли две сделки по сдаче в аренду площадей в бизнес-центрах Lighthouse и "Белая площадь"». В тот же период «Тинькофф» арендовал 80 тыс. кв. м в бизнес-центре AFI Square на Грузинском Валу, а «Почта Россия» договорилась снять 37 тыс. кв. м офисов в комплексе «ВЭБ Арена».

В докризисный период офисный сегмент по вводу площадей отставал от других секторов рынка коммерческой недвижимости. Так, в 2019 году в Москве было введено 400 тыс. кв. м, годом ранее — всего 100 тыс. кв. м. Это отголоски кризиса 2014 года, когда девелоперы офисов стали массово отказываться от новых проектов.

Но то, что делало рынок бизнес-центров аутсайдером в мирное время, спасло его в кризис. «Текущая конъюнктура характеризуется дефицитом качественного предложения, в особенности крупных офисных блоков, поэтому, в отличие от кризисов 2008 года и 2014 года, сейчас мы фиксируем низкий уровень вакантных площадей»,— поясняет господин Фадеев.

По его данным, к пандемии офисный сегмент Москвы подошел с уровнем свободных площадей в 10,5%. К весне 2021 года этот показатель, по прогнозам JLL, увеличится всего на 3 процентных пункта. Причина — в низких объемах запланированных к вводу площадей. Сейчас в Москве строится около 350 тыс. кв. м офисов. Для сравнения: в кризис 2014 года пустовало около 13,9% помещений в бизнес-центрах, год спустя — около 17%, а в 2008 году — 18%. При этом ставки аренды, несмотря на кризис, остаются практически неподвижными: по данным консультантов, в начале июня они варьировались от 25 тыс. руб. до 35 тыс. руб. за 1 кв. м. Практически такие же значения были перед началом пандемии.

Инвесторы, несмотря на низкую вакансию и наличие спроса, пока тоже заняли выжидательную позицию. Старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова предполагает, что объем новых сделок в 2020 году может снизиться примерно до 650 тыс. кв. м. Не следует ожидать и кардинального изменения существующего состава игроков офисного рынка. Госпожа Денисова не исключает появления на рынке дистресс-активов, но объем таких объектов будет существенно меньше, чем в предыдущие кризисы, которые «существенно почистили ряды девелоперов и собственников коммерческой недвижимости».

Елизавета Макарова, Халиль Аминов