На рынке складов планируется крупнейшая арендная сделка

Онлайн-ритейлер Ozon готовится заключить крупнейшую сделку в истории российского складского рынка: компания арендует 155 тыс. кв. м в подмосковном комплексе «Ориентир Запад». Эта компания побила свой прежний рекорд годовой давности: тогда интернет-продавец снял более 100 тыс. кв. м в другом объекте девелопера. В Ozon говорят, что хотели бы развивать логистические мощности еще быстрее, но рост сдерживает недостаток предложения качественных предложений на складском рынке.

Девелоперская компания «Ориентир» Елены Бондарчук и онлайн-ритейлер Ozon (крупнейшие акционеры АФК «Система» и Baring Vostok) договорились об аренде 155 тыс. кв. м в складском комплексе «Ориентир Запад» в подмосковной Истре, знают два источника “Ъ” на рынке недвижимости. Сами компании и консультирующая их CBRE не стали ни подтверждать, ни опровергать факт переговоров.

Это будет крупнейшая сделка за всю историю российского рынка складов. Директор департамента складской недвижимости Colliers International Антон Репин оценивает стоимость аренды Ozon площадей в «Ориентир Запад» в 650–700 млн руб. в год без учета эксплуатационных расходов и НДС. Год назад ритейлер также стал крупнейшим игроком на рынке аренды складской недвижимости: компания сняла более 100 тыс. кв. м в комплексе «Ориентир Север» (см. подробнее таблицу).

«Ориентир Запад» расположен в 35 км от МКАД, на северо-западе Подмосковья. Комплекс строится более чем на 100 га, площадь складов составит 450 тыс. кв. м. Девелоперская компания «Ориентир» объявила о запуске проекта в 2019 году, стоимость проекта тогда оценивалась почти в 33 млрд руб. Это будет один из крупнейших логистических парков в России. Рекорд по площади пока принадлежит комплексу «Северное Домодедово» компании MLP Михаила Гуцериева — на его территории планируется реализовать 850 тыс. кв. м складских площадей.

Ozon в текущем полугодии уже совершал крупные складские сделки: только в июне компания объявила об аренде у PNK Group 67 тыс. кв. м в Новосибирске. В начале 2020 года онлайн-ритейлер арендовал в Санкт-Петербурге склад площадью 29 тыс. кв. м у компании «Марвел-логистика». Такое расширение, судя по отчетам Ozon об операционной деятельности, оправданно для ритейлера: по итогам первого квартала компания отчитывалась о росте оборота на 115%, до 31,6 млрд руб.

Директор по инвестициям и развитию инфраструктуры Ozon Степан Гусамов заявил “Ъ”, что рынок онлайн-торговли мог бы развиваться и быстрее, но компанию сдерживает в том числе ограниченное предложение складских площадей. По его словам, в 2019 году Ozon удвоил площадь своих складов, а в ближайшие два-три года планирует инвестировать в фулфилмент-центры более $300 млн, которые пойдут и на расширение площадей, и на совершенствование IT-систем управления складом.

Складской сегмент переносит последствия пандемии COVID-19 лучше других секторов коммерческой недвижимости. По данным Knight Frank, по итогам первого полугодия уровень вакансии в логистических парках Подмосковья снизился с 2,7% (показатель на конец 2019 года) до 2,3%. До конца 2020 года на рынке может остаться всего 2,1% свободных площадей. В то же время темпы строительства новых складов снижаются: к концу 2020 года общий объем ввода качественной складской недвижимости составит около 700 тыс. кв. м, что на 30% ниже, чем в 2019 году.

По словам старшего директора CBRE Антона Алябьева, коронавирус подстегнул развитие онлайн-логистики, но и в дальнейшем сегмент продолжит развиваться. По данным CBRE, в первой половине 2020 года средняя площадь складских сделок составила 10–12 тыс. кв. м. Крупнейшие онлайн-ритейлеры, отмечают в компании, интересуются и built-to-suit, и спекулятивными складами, в том числе из-за низкого объема свободного предложения на рынке.

Елизавета Макарова