Последствия кризиса могут привести к закрытию 25% торговых центров в России уже в начале августа, — отмечают эксперты в обращении Российского Совета Торговых Центров (РСТЦ). Однако несмотря на категоричность формулировки «закрытие», буквально ее воспринимать все-таки не стоит. О судьбе ТЦ и перспективах мы поговорили с Максимом Лалакиным, владелецем инвестиционно-девелоперского холдинга Styness.

— Замки на дверях торговых центров вряд ли появятся, вместе с тем кризис, похоже, приведет к переделу собственности, снижению зарплат в отрасли и переходу к «серым» схемам налогообложения?

— В конце марта торговые центры, которых в России насчитывается около 1200 (с площадью свыше 5 тыс. кв. м), были закрыты. В июне государство стало постепенно снимать карантин. Так, в Москве торговые центры уже работают в полном объеме. Но в ряде регионов, например, в Петербурге, Казани, Чувашии, Екатеринбурге, Волгограде, Новосибирске, Красноярском крае, Хабаровске ограничения сохраняются.

Резкое падение доходов, вызванное снижением или полным прекращением арендных поступлений, крайне высокая налоговая и кредитная нагрузка ставят 25% индустрии, составляющей розничной торговли России и 4 млн человек, на грань выхода из бизнеса.

— Как вы оцениваете масштаб проблемы?

— Режим самоизоляции обвалил доходы торговых центров. В апреле они потеряли около 90% доходов. В мае арендодатели собирали около 10% от объема арендных платежей. Уже сейчас аналитики говорят о том, что полугодовые убытки индустрии могут достигать 120 — 140 млрд руб. По оптимистичному прогнозу, к докарантинным объемам выручки торговые центры вернутся только через 9-15 месяцев после возобновления работы. И это очень близко к реальности.

Ассоциация считает, что в конце 2020 года торговые центры должны будут выплатить более 95 млрд руб. налогов, из которых главными будут НДС — 52 млрд руб., налог на имущество — 24 млрд руб., налог на прибыль — 15 млрд руб. и единый социальный налог — 4 млрд руб. Вероятно, эти расчеты были сделаны по аналогии с показателями 2019 года, и поэтому завышены. Все же и НДС, и налог на прибыль платятся, когда организация ведет хотя бы какую-то деятельность. Карантинный блэкаут её прервал.

В целом индустрию отличает высокий уровень заемных средств, и это общемировая практика. Совет торговых центров оценивает закредитованность российских ТЦ в 2,7 трлн руб., и еще 3 месяца прогнозировал дефолт владельцев торговых центров перед кредиторами на сумму 2 млрд долл. По мере развития пандемии и продления карантина эта цифра могла увеличиться в разы.

— На ваш взгляд государство не поддержало индустрию?

В своих письмах в официальные органы РСТЦ много раз сетовал на отсутствие господдержки. В частности ассоциация просила включить индустрию в список наиболее пострадавших отраслей, выделить субсидии или, как минимум, ускорить открытие торговых площадей и предоставить отсрочки по налогам.

Кроме того, вопреки возражениям со стороны индустрии, в начале мая обсуждение в Госдуме успешно прошел правительственный законопроект, разрешающий добросовестным арендаторам расторгать договоры с администрациями ТЦ без выплаты неустоек, если их доходы снизились более чем на 50%. А учитывая длительность вынужденных простоев и падение покупательского спроса, таким правом может воспользоваться львиная доля арендаторов.

— Что следует ожидать в постковидном будущем?

Дробление и переход на «фриланс». Кризис налоговых и кредитных выплат вынудит нынешних собственников ТЦ выживать, в частности любыми способами: сокращать расходы, используя при этом все возможные инструменты оптимизации, включая запрещенные, и прежде всего налоговую, поскольку наравне с кредитной эта статья является наиболее затратной.

Основная масса банков и инвесторов, для которых торговые активы не являются профильными, будут озадачены предложением собственников «забрать ключи от ТЦ» и, скорее всего, не захотят заниматься проблемными активами или поиском новых собственников. Кредиторам придется договариваться с арендаторами о каникулах или значительном снижении выплат по кредитным обязательствам.

Однако найдутся и такие недобросовестные кредиторы, которые охотно возьмут контроль над терпящими убытки гипермаркетами, вложат в них теневые капиталы и будут ждать подъема рынка. Предугадать такие случаи невозможно, а собственникам «тонущих» центров останется только надеяться на добросовестность, договороспособность и лояльность своих кредиторов. Отсюда передел рынка.

Часть издержек ТЦ является постоянной и значительному пересмотру не подлежит, в их числе, например, платежи за коммунальные услуги и обслуживание торговых площадей. Другие расходные статьи, например, зарплаты сотрудников в сложившихся кризисных условиях собственники вынуждены будут урезать либо за счет нового понижения, либо за счет перехода на полулегальные форматы оплаты труда.

Например, владельцы ТЦ начнут «дробить бизнес», создавая большой набор форм собственности, работающих по упрощенной схеме, то есть будут платить только 6% от оборота. В результате бюджет может недосчитаться до 50% налоговых поступлений. Такая серая схема налоговой оптимизации применялась в печально известном торговом центре «Зимняя вишня».

Аналитики рынка предрекают: низкий спрос на товары поднимет и без того высокую вакантность торговых площадей. Она может достигнуть 20%. Однако и это следствие, в конечном счете, временное: по мере восстановления экономической активности ритейлеры окажутся перед выбором возврата в ТЦ на льготных условиях или перехода к модели стрит-ритейла, с более высокой стоимостью лида.

— Какие тенденции вы видите в ближайшей перспективе?

Закрытие ТЦ подстегнуло исход ритейла в и без того бурно растущий интернет-сегмент. По результатам исследования Deloitte, до эпидемии онлайн-покупки совершали всего 36% респондентов, а после выхода из режима изоляции таких стало 56%. По данным Deloitte отмечают, что покупатели теперь стали ходить в физические магазины в основном по необходимости.

Но если покупатели довольно безболезненно переориентируются на онлайн-покупки, то как в этой ситуации быть продавцам, то есть малому бизнесу, который моментально лишится прибыли, модели продаж и, главное, клиентов. Далеко не все смогут оперативно перестроиться под онлайн модели продаж. И победит в данном случае скорейший.