Восстановления жилищного рынка придется ждать годами

Из-за пандемии COVID-19 почти 60% девелоперов, чьи акции или облигации торгуются на бирже, в июле снизили объемы строительства. По прогнозам аналитиков Национального рейтингового агентства (НРА), это может стать причиной сокращения прибыли застройщиков и роста их долговой нагрузки. Ряд экспертов считают выводы НРА излишне пессимистичными. Однако, судя по итогам исследования Центра стратегических разработок, большинство участников рынка также не ждут быстрого восстановления: по их мнению, выйти на докризисные объемы строительства удастся не раньше 2024 года.

В июле 2020 года по сравнению с концом 2019 года у двух третей публичных застройщиков сократился объем строительства жилья, говорится в исследовании, подготовленном НРА по запросу “Ъ”. Это может привести к снижению рентабельности по показателю EBITDA по итогам 2020 года на 3 процентных пункта (п. п.), до 16%.

На этом фоне медианное значение отношения общего долга и показателя EBITDA может вырасти с 2,8 до 3,6, ожидает аналитик департамента корпоративных рейтингов НРА Алла Юрова. Она уточняет, что в НРА не ожидают по итогам года существенного изменения долговой нагрузки ГК ПИК, Setl Group и «Главстроя». В то же время долговая нагрузка «Эталона» и ГК «Самолет» может вырасти более чем на треть по сравнению с 2019 годом, в том числе из-за объявленных программ по выкупу акций и привлечению новых заемных средств.

На конец прошлого года общий долг «Эталона» составлял 52,5 млрд руб., «Самолета» — 17,5 млрд руб. С учетом увеличения доли проектного финансированиях в портфеле бизнеса повышенная долговая нагрузка может оказать негативное влияние на перспективы этих двух компаний по запуску строительства новых объектов, считают в НРА.

В «Самолете» настаивают, что объем обязательств компании остался прежним, хотя номинально долг увеличился в результате сделок с землевладельцами по нескольким проектам в общей сложности на 8 млрд руб. То есть кредиторская задолженность перед владельцами участков, где девелопер строит жилье, трансформировалась в банковский долг, уточнили “Ъ” в компании.

У «Эталона», по мнению аналитиков НРА, существенно ухудшилась ситуация с ликвидностью после сделки в 2019 году по слиянию с «Лидер-Инвестом» (эта компания основана АФК «Система» Владимира Евтушенкова).

Однако вице-президент «Эталона» Илья Косолапов с этим выводом не согласен. «Благодаря генерации операционного денежного потока нам удалось достичь соотношения чистого долга к показателю EBITDA до распределения стоимости приобретения активов на уровне 1,8, что является комфортным показателем долговой нагрузки»,— отмечает он. Судя по данным топ-менеджера, компания смогла накопить к текущему кризису запас ликвидности: общая сумма остатков денежных средств «Эталона» на конец 2019 года составила 31 млрд руб.— это на 35% выше, чем в 2018 году.

Аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов также считает прогнозы НРА излишне пессимистичными:

«Рост кредитной нагрузки девелоперов увеличит их расходы на обслуживание долга на 5,4% размера годовой прибыли, что некритично с точки зрения запуска новых проектов».

А падение рентабельности по EBITDA с 19% до 16% будет отчасти компенсировано мерами господдержки, включая программу льготной ипотеки по 6,5%, добавляет аналитик.

Между тем Центр стратегических разработок (ЦСР) в своем отчете указывает, что большинство застройщиков по итогам 2020 года ожидают из-за кризиса снижения темпов ввода жилья. К началу лета, отмечают в ЦСР, на рынке недвижимости наблюдались пессимистические настроения относительно финансовых перспектив: 89% застройщиков прогнозируют снижение прибыли по итогам 2020 года, что выше на 7 п. п., чем в среднем по другим отраслям. Более 55% опрошенных ЦСР застройщиков ожидают, что докризисных объемов удастся достичь не ранее 2024 года. По данным НРА, в 2020 году по всей России будет введено около 40 млн кв. м жилья, что на 7% меньше уровня 2019 года: таких низких темпов строительства не было последние десять лет.

Халиль Аминов