Право собственности на участок под уфимским «ВДНХ-Экспо» пока остается у мэрии

В арбитражном суде Башкирии в пользу мэрии Уфы завершился длившийся с 2017 года спор за право собственности на 10 га земли, на котором расположен многофункциональный комплекс «ВДНХ-Экспо Уфа». Участок кадастровой стоимостью около 820 млн руб. принадлежит администрации. На его приватизацию за 2,5% от кадастровой цены претендуют владельцы объектов недвижимости, в том числе структуры, близкие к предпринимателю Василию Пеганову и ФК «Открытие». Так, компания «Башстройнур» планирует построить здесь административно-жилой комплекс на 780 квартир. В приватизации истцам отказано, так как земля находится во втором поясе зоны санитарной охраны водозаборов. Потенциальную прибыль застройщика эксперты оценивают в сумму от 500 млн до 2,5 млрд руб.

Арбитражный суд Башкирии отказал ОАО «Выставочный комплекс Башкортостан» (ВК), ООО «Управляющая компания Навигатор» и ООО «Башстройнур» в иске к мэрии Уфы, в котором истцы просили признать незаконным отказ администрации в приватизации за 2,5% от кадастровой стоимости 10 га земли, большую часть которой занимает многофункциональный комплекс «ВДНХ-Экспо Уфа».

Разбирательство сторон длилось с 2017 года. Тогда мэрия отказала в приватизации участка, так как он находится во втором поясе зоны санитарной охраны источников водоснабжения Уфы и в границах резервируемых земель, ограниченных в обороте.

Кадастровая стоимость участка, по информации публичной кадастровой карты, составляет 818,5 млн руб. Таким образом, истцы хотят выкупить его солидарно за 20,5 млн руб. Участок, с одной стороны, расположен вдоль улицы Менделеева, с другой — на холме с панорамным видом на реку Уфу и территорию Зауфимья.

Компаниям-истцам принадлежат объекты недвижимости на этом участке. ВК «Башкортостан», которая контролируется мэрией (по данным списка аффилированных лиц на конец 2018 года), владеет помещениями «ВДНХ-Экспо Уфа» площадью 12,2 тыс. кв. м, УК «Навигатор» (с 2018 года принадлежит ФК «Открытие») — помещениями площадью 55 тыс. кв. м. Компании «Башстройнур» (с мая 2020 года принадлежит матери бизнесмена Василия Пеганова Наталье) принадлежат объекты незавершенного строительства площадью 24 тыс. кв. м. У «Башстройнура» с 2015 года есть разрешение мэрии Уфы на строительство за «ВДНХ-Экспо» административно-жилых объектов, в том числе шести секций на 780 квартир, стоянки на 540 машиномест, фитнес-центра, торговых и офисных площадей. Строительство комплекса началось в 2016 году, степень его готовности в материалах дела оценивается в 5%.

Суд первой инстанции, отказывая в иске, признал верным довод мэрии о том, что участок расположен во втором поясе зоны санитарной охраны водозаборов, соответственно, он ограничен в обороте. Этот факт, отмечено в решении суда, подтверждается зоной санитарной охраны водопроводных сооружений и источников водоснабжения Уфы, разработанной институтом «Коммунводоканалпроект» в 1994 году.

Что касается объекта незавершенного строительства с низкой степенью готовности, то суд указал на то, что приватизация земли под ним возможна только после ввода здания в эксплуатацию.

Арендатором участка с 2016 года является ООО «Экспо-Плаза» (принадлежит Михаилу Лазаренко). Срок договора аренды истекает в октябре 2025 года, следует из материалов арбитражного дела. Господин Лазаренко сообщил „Ъ“, что каждый из истцов «преследует свои интересы, реализуя установленное законодательством право на приобретение данного земельного участка в собственность». «Право на выкуп за 2,5% от кадастровой стоимости предусмотрено законодательством о приватизации»,— добавил он.

25 августа суд должен рассмотреть апелляционные жалобы на решение арбитражного суда, которые направили «Башстройнур» и ООО «Управляющая компания Геокапитал» (была истцом в первом процессе, но затем была заменена на УК «Навигатор»).

Адвокат, партнер международного центра защиты прав Globallaw Андрей Саунин полагает, что шансы пересмотреть дело у истцов невелики. «По общему правилу выкупить находящийся в публичной собственности участок, на котором находится объект незавершенного строительства, нельзя. Ложкой меда для заявителей, разве что, является указание суда на то, что размер арендных платежей за участок, ограниченный в обороте, по закону не должен превышать размера земельного налога»,— отметил эксперт.

По мнению партнера юридической фирмы Intellect Александра Латыева, в апелляции может возникнуть вопрос о доказательствах, подтверждающих принадлежность участка к охранной зоне. «В решении суда неоднократно упоминается, что документ об этом был представлен для обозрения, но не ясно, осталась ли его копия в материалах дела. Документ такого рода должен представляться в надлежаще заверенном виде, иначе окажется, что достаточно существенные ограничения прав землепользователей устанавливаются на основании непонятного документа»,— заметил юрист.

Управляющий партнер агентства Art Estate Group Роберт Тагиров оценивает рыночную стоимость сопоставимого участка, предназначенного для строительства административно-жилых объектов, в пределах 200 млн руб. Ориентировочные вложения в проект, на который компании «Башстройнур» выдано разрешение, эксперт оценивает в пределах 2,5 млрд руб., диапазон прибыли в зависимости от класса построенных объектов — от 500 млн до 2,5 млрд руб. «Возможно, право собственности компании-застройщику необходимо, чтобы передать участок в залог банку для получения проектного финансирования. Право собственности всегда оценивается банками выше, чем право аренды»,— отметил эксперт.

Влада Шипилова