Торгцентры пошли по рукам
Сделки по их продаже возобновились
На рынке торговой недвижимости Москвы заключена первая крупная сделка после снятия режима ограничений на фоне пандемии. X5 Retail Group продала торгцентр «Миля» на юго-востоке города. Возможным покупателем называют выходцев из О1 Properties. Несмотря на то что консультанты называют объект качественным, из-за кризиса его стоимость снизилась с 3 млрд до 2,5 млрд руб. При этом участники рынка предупреждают, что значительно снижать цены на свои активы пока не готовы даже ритейлеры, заинтересованные в продаже собственных площадей: они скорее переведут объекты в ЗПИФы.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
X5 Retail Group удалось закрыть сделку по продаже торгцентра «Миля» ООО «Ритейл парк 2», рассказали “Ъ” консультанты рынка недвижимости и подтвердили стороны сделки. В Cushman & Wakefield, консультирующей сделку, называют ее крупнейшей на рынке торговой недвижимости в этом году и первым заметным соглашением после снятия ограничений, связанных с COVID-19. Переговоры о продаже «Мили» «Ритейл парк 2» начались еще до пандемии. Партнер Colliers International Станислав Бибик указывает, что если до начала кризиса стоимость объекта составляла 3 млрд руб., то сейчас за счет дисконта сделка могла быть заключена на уровне 2,5 млрд руб.
Торгцентр «Миля» площадью 38 тыс. кв. м находится на улице Генерала Кузнецова в районе Выхино-Жулебино на юго-востоке Москвы. X5 Retail Group открыла объект в марте 2018 года. Директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Микаэл Казарян называет «Милю» качественным активом: у объекта оптимальный для районного торгцентра размер и хороший состав арендаторов. Рыночный уровень ставки капитализации для подобных проектов, по оценкам эксперта, составляет 11–12%. «Необходима точечная ротация несетевых арендаторов, это позволит улучшить качество и концепцию объекта»,— отмечает он.
В «Ритейл парк 2» пояснили, что планируют провести реконцепцию «Мили», но закрытие объекта не предполагается. Этот торговый центр станет вторым в портфеле компании, на ее балансе находится также «Торговый парк №1» (25 тыс. кв. м) в Твери. По данным Kartoteka.ru, ООО «Ритейл парк 2» зарегистрировано в конце прошлого года и находится на балансе кипрской Erandos Ltd. Собеседники “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости ранее говорили, что эти юрлица первоначально могли контролироваться Norman Asset Management, владельцами которой считались Марк Ронг и Юлия Корганас-Орлова. Компания планировала развивать в России ритейл-парки, но столкнулась с финансовыми сложностями (см. “Ъ” от 2 декабря 2016 года).
Сейчас источники “Ъ” полагают, что ООО «Ритейл парк 1» может быть связано с сыном основателя O1 Properties Бориса Минца Дмитрием и бывшим топ-менеджментом компании. В самой O1 Properties опровергли связь с текущими акционерами бизнеса: в 2018 году компания перешла под контроль Riverstretch Trading & Investments Limited в рамках урегулирования задолженности.
Игорь Шехтерман, CEO X5 Retail Group, в апреле 2020 года
Х5 сократила инвестиции в открытие новых торговых точек и реконструкцию, но при этом выделяет дополнительное финансирование на онлайн-сервисы
В X5 Retail Group называют продажу «Мили» одним из шагов по улучшению портфеля активов, добавляя, что группа продолжит работу в этом направлении.
Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаила Бурмистров говорит, что ритейлеры начали избавляться от непрофильной торговой недвижимости после кризиса 2014 года, когда упали ставки аренды и оказалось, что проблем с управлением такими объектами больше, чем доходности, и продолжают это делать до сих пор. Но если раньше такие сделки носили единичный характер, то теперь процесс продажи еще больше осложнится из-за общей неопределенности вокруг формата торгцентров, отмечает он.
При этом господин Бурмистров считает, что серьезных дисконтов ритейлеры пока давать не готовы, в условиях кризиса они скорее будут использовать и нестандартные инструменты, например ЗПИФы.