Коммерческая недвижимость

Во втором квартале 2020 года впервые в истории офисного рынка Санкт-Петербурга объем чистого поглощения опустился ниже нуля одновременно в бизнес-центрах класса А и класса В и достиг рекордной отметки в 48 тыс. кв. м. Ранее отрицательное чистое поглощение наблюдалось в кризисные 2009 и 2015 годы.

Такие данные приводит компания JLL. Чистое поглощение — это показатель, используемый для анализа спроса. Оно не является суммой всех сделок, это разница между объемом занятых площадей на конец и на начало рассматриваемого периода (квартала или года). Актуальность его на падающем рынке обусловлена тем, что сделки продолжают закрываться и их количество может сохраняться на докризисном уровне, а объем пустующих офисов продолжает расти. Чистое поглощение учитывает не только новые сделки, но и высвобождение площадей арендаторами, поэтому оно может быть близко к нулю или даже отрицательным, поясняют в компании.

«Рынок офисной недвижимости за двадцать лет уже трижды проходил через кризисы. Продолжительность цикла между фазами роста и спада — шесть лет. И каждый кризис мы фиксировали отрицательное чистое поглощение офисов, рост вакантности и снижение арендных ставок»,— комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Она отмечает, что с каждым новым кризисом масштабы отрицательного чистого поглощения в офисном сегменте увеличиваются. Причиной этого является не столько глубина падения экономики в целом, сколько растущий с каждым годом объем офисного рынка. Позитивным фактом здесь является то, что в отрицательную зону поглощение уходит ненадолго — максимум на один-два квартала, потом ситуация восстанавливается, а за счет снижения арендных ставок пустующие площади снова начинают заполняться.

Подрубили на взлете

Рынок офисной недвижимости в Петербурге встретил 2020 год в активной фазе роста. Спрос увеличивался, как следствие, арендные ставки повышались, а девелоперы активизировали строительство. Но пандемия и локдаун в конце марта привели к снижению деловой активности. Многие арендаторы не смогли пережить период простоя, что привело к сокращению арендованных площадей в лучшем случае или к прекращению деятельности компаний в худшем.

За полгода свободные офисы появились в 44 бизнес-центрах, которые ранее были заполнены на 100%. Если в декабре 2019 года площади предлагались в 219 объектах, то уже в июне 2020 года их количество увеличилось до 263. Однако массовую миграцию арендаторов в поисках лучшей локации сдерживают высокие арендные ставки.

«Помимо малого и среднего бизнеса, в 2020 году также приостановили поиски новых офисов и отказались от планов по расширению текущих площадей IT-компании. Компании в сфере информационных технологий оставались драйверами спроса на офисы в течение последних пяти лет. Петербург уже называли «IT-Меккой» и пророчили славу Кремниевой долины. Во время пандемии айтишники с наименьшими трудностями перешли на удаленную работу, которую и раньше практиковали. Однако мы уверены, что это состояние временное. Опыт показывает, что недостаточно просто нанять талантливого программиста и перевести персонал на удаленную работу. Давно замечено, что эффективность живой коммуникации в офисе значительно выше, чем по телефону или по видеосвязи. Именно поэтому IT-компании продолжали расширяться и строить новые офисы по всему миру, а не перешли полностью на удаленку, хотя техническая возможность была уже давно»,— считает госпожа Киреева.

По ее прогнозам, во второй половине 2020 года отрицательное чистое поглощение вряд ли снова будет наблюдаться на рынке офисов. Положение дел может улучшиться за счет скидок на те офисы, которые пустуют уже достаточно долго по среднерыночным меркам (более шести месяцев).

«В некоторых сферах бизнеса работа из дома будет практиковаться и дальше, сотрудникам разрешат работать дистанционно несколько дней в месяц или неделю, но основная активность вернется в офисы. Интеграция новых сотрудников в коллектив, приобщение к корпоративной культуре, мозговые штурмы и новые идеи, которые рождаются в процессе живого общения с коллегами,— все это менее эффективно, а иногда и невозможно на удаленке»,— считает госпожа Киреева.

Рынок получил пятерку

По данным компании Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого полугодия 2020 года на рынке качественной офисной недвижимости было введено в эксплуатацию пять объектов арендопригодной площадью 44,8 тыс. кв. м, при этом 80% объема пришлось на объекты класса В. Данный показатель выше результатов аналогичного периода прошлого года почти в два раза. Все введенные объекты предназначены для аренды. Итоги ввода первого полугодия 2020 года позволили увеличиться показателю суммарной арендопригодной площади до 3,7 млн кв. м.

По итогам июня 2020 года, по данным Knight Frank St. Petersburg, суммарная площадь вакантных помещений составила 233,4 тыс. кв. м, что на 48% больше, чем в конце 2019 года. В первую очередь на увеличение показателя свободного предложения повлияло пополнение рынка новыми площадями. Кроме того, отмечена тенденция переезда арендаторов из бизнес-центров класса А в менее качественные объекты. Доля свободных помещений в классе А составила 4,5%, увеличившись на 1 п. п. по сравнению с итогами 2019 года. Аналогичная ситуация сложилась в классе B, где доля вакантного предложения увеличилась на 1,5 п. п., составив по итогам первого полугодия 2020 года 6,9%. Наибольшее увеличение доли вакантных площадей произошло в локациях «Центральный-1» и «Центральный-2», где суммарно доля увеличилась на 7 п. п. Кроме того, значительно увеличилась суммарная доля вакансии в локациях «Василеостровский-1» и «Василеостровский-2» — на 9 п. п.

По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого полугодия 2020 года на рынке офисной недвижимости классов А и В было арендовано 33 тыс. кв. м площадей. Данный результат меньше показателей аналогичного периода 2019 года на 23%. Наиболее значительное снижение произошло в классе А, где было арендовано на 30% меньше, чем в первом полугодии 2020 года. При этом средняя площадь арендованного помещения увеличилась на 24%, достигнув величины в 1654 кв. м.

Лидирующие позиции в сделках аренды заняли компании нефтегазового сектора, на долю которых пришлось 35% (+9 п. п. по сравнению с первым полугодием 2019 года). При этом значительно — на 20 п. п. — сократилась доля компаний IT-сектора, составив 31% сделок. В значительной степени себя проявили промышленные компании, которые смогли занять третье место по количеству арендованных площадей.

Несмотря на эпидемиологическую обстановку и, как следствие, сложную экономическую ситуацию, в течение первого полугодия 2020 года запрашиваемые ставки аренды в большинстве офисных объектов не изменились (среднее пообъектное изменение запрашиваемых арендных ставок в классе А — 0,9%, в классе В — 0,3%), отмечают в Knight Frank St. Petersburg.

Позиция некоторых собственников бизнес-центров по отношению к арендаторам привела к росту показателя вакантного предложения, что повлекло за собой увеличение средневзвешенных показателей по ставкам аренды. В связи с тем, что в основном освобождались дорогостоящие офисные площади в популярных деловых локациях, средневзвешенная ставка аренды в классе А составила 2285 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы, увеличившись на 14% по сравнению с итогами 2019 года. Средневзвешенная ставка аренды в классе В увеличилась более значительно — на 23% и составила 1588 рублей за квадратный метр в месяц.

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Кnight Frank St. Petersburg, говорит: «Офисный рынок ощутимо отреагировал на ситуацию с карантином. Уровень вакансии возрос, и в течение второй половины года тенденция к ее увеличению сохранится. Уже сейчас наметилась миграция из бизнес-центров класса А в объекты класса В, компании сокращают свои площади, все чаще встречается субаренда. В связи с этим можно предположить, что к концу года ставки аренды снизятся, особенно в объектах класса А. Удаленный формат работы для многих компаний уже стал нормой и, по нашим оценкам, продлится как минимум до конца 2020 года».

В Knight Frank St. Petersburg замечают, что всего в городе в стадии строительства находится около 230 тыс. кв. м офисных площадей, которые планируются к вводу до конца 2020 года. Итоги первого полугодия 2020 года при сохранении активной динамики строительства бизнес-центров дают основания предполагать, что итоговые показатели ввода будут на уровне заявленных объемов.

До конца 2020 года на рынке продолжится тенденция увеличения доли вакантного предложения, которая может достичь показателя в 10%. Увеличение предложения в связи с вводом новых объектов и оптимизация за счет освобождения существующих площадей могут привести к снижению запрашиваемых арендных ставок.

Дрейф к коворкингам

«Становится очевидным, что существующая реальность ограничений будет сопутствовать бизнесу как минимум до конца года, поэтому тенденция удаленного формата работы не потеряла свою актуальность. В связи с этим формат коворкингов продолжит свое активное развитие и позволит составить серьезную конкуренцию классическим офисам»,— говорят в Knight Frank St. Petersburg.

В Cushman & Wakefield с такими выводами согласны и прогнозируют, что рынок коворкингов Петербурга по итогам года вырастет на 50%. По данным компании, рынок коворкингов и гибких пространств сейчас составляет 39 тыс. кв. м. Там замечают, что в Москве этот сегмент в 2020 году вырастет не менее чем на 55–60%, до 290 тыс. кв. м (около 23 новых площадок). По данным аналитического отчета Market Beat от Cushman & Wakefield, в июле 2020 года объем рынка flex-офисов Москвы составлял 206 тыс. кв. м, доля сетевых операторов — 76%.

В Петербурге работают преимущественно локальные операторы гибких рабочих пространств («Практик», Growup, Page и др.). В то же время присутствует и международный оператор — Regus. Не исключено, что в связи с повышением интереса потенциальных арендаторов к данному сегменту другие международные игроки рынка коворкингов обратят внимание на рынок Санкт-Петербурга, делают вывод аналитики.

«Сегодня flex-офисы начинают активно конкурировать с классической арендой. Гибкие рабочие пространства — один из немногих сегментов, который смог быстрее других адаптироваться к трансформирующейся реальности и предложить потенциальным арендаторам продукты, которые отвечают их новым потребностям»,— отметила Наталья Никитина, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield.

Годовой рост рынка московских коворкингов в 2019 году составил 52%. В январе 2020 года в столице работало 115 гибких рабочих пространств общей площадью 182 тыс. кв. м. Ранее рынок коворкингов рос на 30–40% в год. Эксперты Cushman & Wakefield объясняли динамику 2019 года сделками с участием крупных игроков. Сетевые операторы заняли основную долю рынка гибких рабочих пространств. В частности, запустились проекты WeWork, Space 1, SOK, Business Club, CEO Spaces. Сегодня гибкие офисы также развиваются в других крупных городах — Казани, Екатеринбурге и Новосибирске.

Денис Кожин