Двенадцать месяцев глазами оценщиков

Прошедший год (а мы говорим о периоде с августа 2019-го по август 2020-го), по словам участников рынка оценки, был разным для разных игроков: у одних появились точки роста, другие наблюдали сокращение спроса. Пандемия также сказалась на оценочных компаниях по-разному в зависимости от специфики их деятельности.

Вера Никитина

Банки как заказчики оценки

Опрошенные “Ъ” оценщики отметили, что последние 12 месяцев ощутимое влияние на рынок оценки оказывали банки.

Так, по словам начальника отдела оценки «Финэкспертизы» Павла Михалева, кредитные организации, особенно крупные банки, в последний год стали значительно реже привлекать оценщиков для оценки залогов при корпоративном кредитовании. «Это логично, так как банку выгоднее иметь свое мнение,— уверен эксперт.— При этом на качестве оценке залогов это не должно сказаться». Он пояснил, что хотя в банках есть так называемые клиентщики, которым важно продать максимально много кредитов и которые могут быть заинтересованы в лояльной оценке залога, в тех же банках есть залоговики, у которых совершенно противоположная задача. Кроме того, есть ЦБ. А для регулятора важно, чтобы банки не завышали стоимость залогов, и Банк России пристально за этим следит. «Если учесть, что теперь в банках оценивают залоги те же эксперты, которые ранее трудились в оценочных компаниях, то переход на оценку собственными силами просто сужает рынок для независимых игроков»,— резюмировал Павел Михалев. С ним согласились и другие опрошенные эксперты, указав, что многие банки стремятся собрать в штат лучших оценщиков с рынка.

Однако полного отказа от оценки залогов со стороны банков не произойдет, заявили в опрошенных кредитных организациях.

По словам заместителя председателя правления МКБ Александра Казначеева, оценка залогов — это один из элементов системы управления кредитными рисками. Отдавать ее на аутсорсинг сторонним оценщикам в полном объеме достаточно рискованно, ведь управление кредитными рисками — ключевая компетенция банков. В то же время, по словам господина Казначеева, банки будут по-прежнему привлекать независимых оценщиков для оценки залогов, особенно в части сложных либо территориально удаленных объектов. «Но в любом случае всегда идет подтверждение оценки силами внутренних оценщиков банка,— отметил эксперт.— А для этого кредитные организации стремятся нанять лучших экспертов с рынка». Поэтому мы разделяем взгляд оценочных компаний на рыночную ситуацию, резюмировал он.

Впрочем, к оценщикам банки обращаются не только для оценки залогов. Для отчетности и для расчета нормативов кредитные организации проводят оценку собственных активов, в том числе недвижимого имущества. И эту оценку банки вынуждены делать силами привлеченных экспертов.

ЦБ контролирует качество

И качество оценки активов самих банков, и оценку залогов проверяет Служба анализа рисков (структурное подразделение ЦБ). Как пояснили “Ъ” в Банке России, служба обладает «исключительными полномочиями по проведению оценки активов кредитных организаций и некредитных финансовых организаций, экспертизы предметов залога, принятых кредитными организациями в качестве обеспечения по ссудам, а также проверки отчетов независимых оценщиков об оценке таких активов и предметов залога». По словам Павла Михалева, хотя в данном подразделении ЦБ трудятся те же оценщики, что и в оценочных компаниях, их мнение о стоимости активов банка часто расходится с мнением ЦБ.

Так, согласно «Обзору взаимодействия Службы анализа рисков Банка России и саморегулируемых организаций оценщиков» (опубликован на сайте ЦБ), в 2019 году ЦБ направил в СРО оценщиков 250 жалоб на некачественно проведенную оценку. При этом, как отмечается в обзоре, количество направляемых в дисциплинарный комитет СРО и коллегиальный орган управления СРО жалоб увеличилось в 3,2 раза в сравнении с 2018 годом. Самое распространенное нарушение, по мнению ЦБ, это отсутствие обоснования или подтверждения информации в отчете об оценке (34% всех жалоб).

«Направление жалоб в СРО продолжает оставаться одним из инструментов Банка России по снижению рисков поднадзорных организаций при использовании ими отчетов об оценке в своей деятельности, при совершении операций и сделок с клиентами и контрагентами, что объясняет активное использование Банком России данного инструмента. В 2019 году (нарастающим итогом с 1 января 2017 года) также увеличилось количество оценщиков, в отношении которых Службой направлено две жалобы и более. Остается актуальным вопрос отсутствия в ряде случаев обоснования в актах внеплановой проверки СРО неподтверждения СРО нарушений, содержащихся в жалобах Службы»,— указывают в ЦБ.

Новацией этого года стало появление апелляционного органа — Совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, который пока работает в тестовом режиме. Опрошенные “Ъ” участники рынка отмечают, что сегодня взаимодействие с данным органом скорее несет сложности участникам рынка, чем помогает решать спорные моменты. «По крайней мере пока представители данной комиссии подходят к рассмотрению споров весьма и весьма консервативно и практически всегда становятся на сторону ЦБ, так что сегодня нельзя говорить, что апелляционный орган как-либо существенно помогает оценщикам»,— отмечает Павел Михалев.

Недвижимость тормознула пандемия

Что касается такого направления оценочной деятельности, как оценка недвижимости, то тут тренды были разнонаправленными. Партнер и руководитель направления Deloitte по оказанию услуг финансовым институтам Екатерина Трофимова рассказала “Ъ”, что последний год был весьма непростым для тех оценочных компаний, которые специализируются на оценке недвижимости. В первую очередь потому, что многие обязательные государственные переоценочные процедуры были перенесены. «Так, например, как заявил мэр Москвы, в этом году кадастровая оценка жилой и коммерческой недвижимости в Москве проводиться не будет»,— напомнила она. Но и в тех случаях, когда оспаривание кадастровой стоимости продолжалось, делать это было непросто, отмечает Павел Никифоров, поскольку не работали суды. «И потому коллегам, которые вынуждены были простаивать во время пандемии, сейчас приходится нагонять и работать вдвое больше»,— отметил он.

По словам заведующего бюро адвокатов «Де юре» Никиты Филиппова, примерно 10% всех кейсов бюро в прошедшем году было связано со спорами, которые касаются оценки имущества. К ним относятся оспаривание кадастровой стоимости объектов, оспаривание сделок в банкротстве, споры в рамках исполнительного производства, раздела имущества супругов и многие другие, при которых требуется помощь профессионального оценщика. «Например, в части оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости мы добивались ее снижения и на 30%, и даже более чем на 50%»,— указал господин Филиппов.

Эксперты отмечают, что для специализирующихся на оценке недвижимости произошли серьезные изменения. Екатерина Трофимова напомнила о последних изменениях в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, которые должны способствовать совершенствованию оценочной деятельности, в частности в части кадастрового учета и оспаривания оценки. «Добросовестность и качество оценочной деятельности — важные области внимания для участников рынка, клиентов и регуляторов. Одна из мер для повышения качества государственной кадастровой оценки заключается в наделении Росреестра контрольно-надзорными функциями, причем не только по контролю соблюдения законодательства, но и по контролю следования методическим указаниям»,— отметила она. Никита Филиппов полагает, что новый закон о совершенствовании кадастровой оценки отчасти снизит количество серьезных ошибок.

Минус ИП

Ожидаемое важное событие произошло уже в августе 2020 года и коснулось оно оценщиков-ИП. По словам Екатерины Зовутиной, руководителя направления оценки инвестиционных проектов и коммерческой недвижимости ООО «АДН Консалт — Международный центр оценки и финансовых консультаций», одно из основных событий на рынке оценки: с 4 августа оценщики, которые работали в качестве индивидуальных предпринимателей, уже не могут оставаться оценщиками как предприниматели — их отчеты по оценке не будут принимать. С 4 августа СРО оценщиков передают данные в Росреестр, Росреестр передает их в налоговую, налоговая ставит на учет в уведомительном порядке тех оценщиков, которые были индивидуальными предпринимателями и при этом не работали по трудовому договору в компаниях в качестве ЧПО, пояснила госпожа Зовутина. «Так как механизм только заработал, пока до конца не ясно, кого и каким образом поставили на учет»,— отметила она.

Новация, по словам госпожи Зовутиной, привела к тому, что теперь бывшие предприниматели должны либо выходить в штат в оценочные компании и работать по трудовому договору, либо регистрироваться как ЧПО.

Говоря о будущем, оценщики отметили: несмотря на непростое время, у рынка есть перспективы развития, точки роста. И при этом не важно, по позитивному или негативному сценарию будет развиваться ситуация в нашей стране в связи с эпидемиологической обстановкой.