Выкуп сельхозземель в Курской области осложняется мораторием на их приватизацию

Мораторий на продажу государственной и муниципальной сельхозземли в Курской области, введенный региональными властями до 2050 года, оказался частично неприменимым. Суды единогласно встают на сторону добросовестных арендаторов, имеющих по Земельному кодексу и ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения» право купить землю без торгов после трех лет аренды. В решениях говорится о противоречии почти «тотального» моратория федеральным нормам, но областные власти уверены, что мораторий фактически запрещает лишь «первичную» продажу земли с торгов, защищая ее от недобросовестных пользователей. Впрочем, муниципалитеты толкуют мораторий буквально и отказывают арендаторам в покупке сотен гектаров земли, в том числе «Мираторгу» и «Продимексу». Юристы считают, что муниципалитеты пытаются сохранить получение арендной платы за землю, и полагают, что мораторий нужно корректировать.

Арбитражный суд Курской области вынес ряд решений, закрепляющих право добросовестных арендаторов земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретать их без торгов после трех лет аренды при отсутствии замечаний со стороны контролирующих органов. Речь идет о праве, закрепленном в Земельном кодексе РФ и в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но в Курской области эта норма столкнулась с мораторием на продажу муниципальных и государственных сельхозземель, установленным областным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области».

Областной закон был принят в 2011 году; он ввел мораторий на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения до 2020 года. В редакции закона до 2015 года было указано, что добросовестный арендатор через три года может приобрести участок за 20% кадастровой стоимости. В марте 2015-го это положение было исключено, а в декабре 2019-го действие моратория было продлено до 1 января 2050-го. Это привело к тому, что муниципалитеты стали отказывать добросовестным арендаторам в продаже земли без торгов, и тем пришлось обращаться в суд.

В конце июля арбитражный суд Курской области удовлетворил требования ООО «Пристенская зерновая компания» (растениеводческая структура «Мираторга») и обязал администрацию Хомутовского района продать компании без торгов 277 га. Суд установил, что норма Земельного кодекса «является специальной по отношению к статье закона Курской области, в связи с чем… положения Земельного кодекса подлежат приоритетному применению». Установленное областным законом временное ограничение «противоречит положениям Земельного кодекса РФ и федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", имеющим большую юридическую силу», говорится в решении суда. В 2019 году решения в пользу арендаторов с той же мотивировкой были приняты по искам ООО «Агролизинг» к администрации Глушковского района (более 42 га), ООО «Паритетинвест» к администрации Черемисиновского района (220 га), ООО «Курск-Агро» (входит в «Продимекс») к администрации Обоянского района (132 га), а также по ряду исков в 2015-2018 годах (по оценке “Ъ-Черноземье”, с 2015 года подобных судебных разбирательств числится около десятка).

Исходя из документов черноземных арбитражных судов, массово отказы на основании моратория выносились только в Курской области. Ситуация усугубляется высокой конкуренцией за сельхозземлю. Средние цены на нее в Курской области остаются рекордными для Центральной России: в 2019 году они доходили до 60 тыс. руб. за 1 га из-за удачного расположения и отсутствия административного давления.

В администрации Курской области не видят необходимости в корректировке областного закона. Мораторий нужен для того, чтобы земля доставалась только добросовестным землепользователям и использовалась эффективно, пояснили “Ъ-Черноземье” в обладминистрации: «При предоставлении земельного участка сразу в собственность участвовать в аукционе и заключить договор купли-продажи может любое лицо, даже не имеющее необходимой сельхозтехники, кадрового потенциала, не планирующее использовать земельный участок по целевому назначению или же приобретающее участок для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду».

«Судами установлено, что нормы, закрепленные в федеральном законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Земельном кодексе, о праве арендатора на выкуп участка после трех лет добросовестного использования являются специальными по отношению к норме закона Курской области, устанавливающей момент приватизации с 1 января 2050 года. В связи с этим мораторий распространяется только на первичное предоставление земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения», — заключили в областной администрации.

Разрешить коллизию пыталось и юридическое сообщество региона. В июне 2018 года курская коллегия адвокатов «Терновцов и партнеры» предложила отменить «тотальный» мораторий, апеллируя к удачной формулировке закона до 2015 года. В правовом обосновании отмены моратория (копия есть у „Ъ“) коллегия отмечала, что исключение в марте 2015 года из закона особого положения о продаже земли добросовестным арендаторам «исполнительными органами госвласти и местного самоуправления понималось как запрет».

Управляющий партнер коллегии «Гриб, Терновцов и партнеры» (ранее «Терновцов и партнеры») Александр Терновцов считает, что нужно «отменять норму, которую суды не применяют»: «Причин, по которым муниципалитеты выносят отказы, может быть множество: непонимание, человеческий фактор, политическое решение, опасения, что бюджет лишится арендной платы. Приходится объяснять, что бюджет разово получит значительную сумму от продажи (сейчас участки продаются по рыночной цене, но не выше кадастровой стоимости), а затем — налоги, сопоставимые с арендными платежами». По его словам, инициатива коллегии в 2018 году была рассмотрена прокуратурой, но «не была взята за основу при принятии решения» о судьбе моратория.

Олег Мухин