Апартаменты

Рынок апартаментов продолжает расти, несмотря на отсутствие государственной программы льготной ипотеки.

Введение господдержки на ипотечные ставки вернуло оптимизм на рынок строящегося жилья. Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых на весь срок кредита для покупки квартир в новостройках была запущена государством в конце апреля и действует до 1 ноября 2020 года. При этом, конкурируя за клиентов, банки предлагают все более низкие ставки. По данным аналитиков группы ЛСР, в Петербурге минимальная ставка сейчас составляет 5% (срок кредитования до 25 лет и первоначальный взнос от 40%), в Москве — 5,75%, а в Екатеринбурге — 5,85%. Как отмечают в международной консалтинговой компании Colliers International, льготная ипотека с государственным участием стала основным драйвером спроса на строящуюся первичную жилую недвижимость в первом полугодии 2020 года. При этом интерес к ипотечной программе проявлялся не только в массовом сегменте, но и в классах бизнес и премиум, где в мае и июне доля ипотечных сделок составила больше половины. По данным Росреестра по Петербургу, за первые шесть месяцев 2020 года было заключено 62,9 тыс. ипотечных сделок — это всего на 5,4% меньше показателя пикового первого полугодия 2019 года, когда было заключено 66,5 тыс. сделок с использованием ипотечных средств.

По словам директора по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрия Охрименко, наибольшее увеличение числа заявок было зафиксировано уже с 20 апреля, когда банки начали массово присоединяться к программе. «Эта мера стала стимулом для тех клиентов, кто брал паузу для принятия решения о покупке квартиры. А также для покупателей, которые рассматривали приобретение недвижимости в более долгосрочной перспективе, но решили не отказываться от выгодного предложения уже сейчас»,— указывает он.

Мимо кассы

Рынок апартаментов при этом остался не у дел, так как на апарт-комплексы действие госпрограммы с льготной ставкой не распространяется. Однако это не помешало сегменту расти. Как подчеркивают эксперты, апартаменты в Петербурге пользуются повышенным спросом и уже несколько лет выступают драйвером всего рынка недвижимости. В Северной столице спрос на апартаменты существует в основном как на инвестиционную недвижимость. Подавляющее большинство предложений, более 80%, сопровождается доходными программами — как ответ на запрос инвесторов.

Несмотря на то, что спрос в основном инвестиционный, большое количество сделок совершается с привлечением кредитных средств. И на фоне господдержки банки стали разрабатывать собственные альтернативные программы для покупателей, которые желают приобрести юниты в апарт-комплексах. По словам руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «ПСК» Ирины Тютриной, собственные программы банков поддерживает общий тренд снижения ипотечных ставок и предусматривает максимальную вариативность. «Нет жестких ограничений, таких как большой первоначальный взнос или строго ограниченные сроки кредитования»,— отмечает она.

«Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, программа государственной поддержки ипотеки на них не распространяется. Тем не менее по уровню ипотечных ставок некоторые апарт-проекты выглядят привлекательнее квартир. Так, в нашем комплексе Valo сейчас действует специальная ипотечная программа, которую мы запустили совместно с банком "Дом.РФ". Ставка по ней составляет всего 4,8% на весь период кредитования. Первоначальный взнос — 30% от стоимости юнита. Эта программа уже снискала заслуженную популярность среди наших покупателей»,— комментирует Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей Valo.

Апартаменты в Петербурге кредитуют более десяти финансовых организаций. В частности, есть собственные программы у Сбербанка, ВТБ, банка «Санкт-Петербург», Газпромбанка, «Уралсиба», Росбанка, СМП-банка, Альфа-банка, «Дом.РФ», банка «Открытие», МКБ, Россельхозбанка, Совкомбанка, Абсолют-банка.

По словам госпожи Сторожевой, в целом объем ипотечных сделок в 2020 году несколько выше, чем в 2019 году. Тогда с использованием ипотеки за год приобреталось около 14% от общего числа сделок, сейчас же эта цифра — порядка 20%. «Стоит понимать, что в нашем проекте, комплексе апарт-отелей Valo, более 90% сделок — инвестиционные. Поэтому справедливо говорить, что все ипотечные сделки, за редким исключением, заключаются в инвестиционных целях. Средняя ставка в нашем сегменте оставалась практически неизменной на протяжении года и сейчас составляет 8,5%. Есть небольшая тенденция к снижению, обусловленная общим снижением ипотечных ставок на рынке»,— рассказывает госпожа Сторожева.

«Наиболее важными факторами выбора инвестиционных апартаментов в Петербурге являются местоположение, цена, а также бренд управляющей компании. На данный момент интерес к подобным проектам начал расти впервые с января текущего года. По нашим прогнозам, количество запросов будет стабильно двигаться вверх, так как сейчас приобрести апартаменты можно на максимально выгодных условиях»,— говорит генеральный директор компании «Р-ФИКС» Игорь Петров.

Спрос есть и будет

Как отмечают эксперты компании «Р-ФИКС», количество запросов на покупку апартаментов в Санкт-Петербурге в июле 2020 года выросло на 30,2% по сравнению с июнем этого же года. Таким образом, интерес к приобретению доходных юнитов растет два месяца подряд. По словам специалистов, такого не было с сентября прошлого года. Несмотря на пандемию и кризис, среднее количество запросов на покупку апартаментов в Петербурге с января по июль на 29,4% выше, чем за аналогичный период прошлого года. «Традиционно весна и осень — время высокого спроса на недвижимость. По нашим прогнозам, в нынешнем году осенью на рынке жилья всех форматов будет особенно жарко. Среди основных причин этого можно выделить исторически низкие ипотечные ставки, а также то, что держатели рублевых вкладов будут все активнее переводить свои накопления в более стабильные активы, например, в квадратные метры, из-за введения новых налогов на доходы по депозитам»,— комментирует господин Петров.

В Knight Frank St. Petersburg подсчитали, что на конец первого полугодия свободное предложение на рынке апартаментов насчитывало 6,3 тыс. юнитов общей площадью 216 тыс. кв. м. Общее снижение показателя с начала года составило 36% (в юнитах) и 47% (в квадратных метрах) относительно первого полугодия 2019 года. По итогам первого полугодия на рынке было реализовано 2,6 тыс. апартаментов, что на 17% превышает уровень продаж аналогичного периода в 2019 года. Подъем покупательской активности в первом квартале текущего года смог компенсировать низкие показатели по продажам на фоне пандемии в апреле — июне 2020 года.

Эксперты сходятся во мнении, что собственные программы банков, которые появились как ответ на государственную инициативу, положительно скажутся на дальнейшем развитии рынка апартаментов, а ипотечные предложения будут все более и более разнообразными.

Арина Макарова