Доля свободных помещений растет

Рынок торговой недвижимости переживает последствия действовавших ограничений на работу. Закрытие части арендаторов и низкая динамика новых открытий могут привести к рекордной доле вакантных площадей на рынках стрит-ритейла Москвы и Санкт-Петербурга в ближайшее время. Эта ситуация стимулирует собственников активнее идти на уступки: стоимость аренды помещений на улицах и в торгцентрах в Москве резко снизилась. Офисный рынок пока остается стабильным.

Свободных помещений стрит-ритейла может стать больше. Руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL Екатерина Подлесных ждет, что в третьем-четвертом кварталах вакантность на московских улицах увеличится до рекордных 14%, в то время как по итогам июня значение составляло 11,5%. До этого исторический максимум равнялся 13% и был зафиксирован по итогам второго квартала 2016 года. В Санкт-Петербурге рост может оказаться еще более значительным: по мнению госпожи Подлесных, вакантность на улицах города может увеличиться с 11,6% до 15% на некоторых улицах.

Высвобождение помещений стрит-ритейла в JLL называют естественным последствием действовавших ограничений: на фоне закрытия магазинов и заведений общепита число открытий снизилось в два раза относительно аналогичного периода прошлого года. Руководитель группы направления Street Retail компании «Магазин магазинов» Юлия Корчагина отмечает, что сейчас закрытия продолжаются. «Это связано, во-первых, с переходом ритейлеров на новые экономические модели с арендной платой в формате процентов от товарооборота, к чему владельцы помещений стрит-ритейла не готовы — они не спешат брать на себя риски, связанные с работой бизнеса арендатора, на которую они никак не могут повлиять»,— рассуждает она. При этом сохраняющуюся на рынке активность эксперт называет высокой, не прогнозируя катастрофической ситуации.

«Многих участников рынка вводит в заблуждение большое количество объектов на рынке, но по факту большинство из них не свободны: в рамках переговорного процесса владельцы собирают данные о спросе на рынке и актуальных на сегодняшний момент ставках аренды»,— отмечает госпожа Корчагина.

Тем не менее позитивным эффектом роста вакантности в Москве стало снижение средних арендных ставок. По оценкам госпожи Подлесных, корректировка составила 5–13%. Например, помещения на Старом Арбате подешевели в среднем на 11% (до 85 тыс. руб. за 1 кв. м в год), Покровке — на 13% (до 70 тыс. руб. за 1 кв. м в год). По прогнозам эксперта, эта тенденция сохранится: активные переговоры между арендаторами и собственниками продолжаются. «Если договориться о скидках не получается, они переезжают в другие локации с более привлекательными условиями»,— замечает госпожа Подлесных. В Санкт-Петербурге, по ее наблюдениям, ситуация отличается и массово снижать ставки арендодатели пока не готовы. Юлия Корчагина отмечает в среднем 30% снижение стоимости помещений стрит-ритейла в Москве.

Вакантность торговых центров, по оценкам директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, в Москве сейчас составляет 9,5%. Это даже ниже аналогичного показателя июня на 0,5 процентного пункта. При этом в объектах, введенных более двух лет назад, свободно 5,3% площадей, новых — 11%. Средняя стоимость аренды помещений сократилась на 25%. В Санкт-Петербурге, по прогнозам CBRE, вакантность по итогам третьего квартала может достигнуть 10–15%. Проблемы с посещаемостью и заполняемостью при этом более остро испытывают объекты в периферийных районах города.

На офисном рынке, согласно прогнозам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Натальи Боннели, рост вакантности будет плавным: тенденция может сохраниться до начала следующего года, но пик будет пройден в ближайшее время. «Увеличение объема субаренды, как и объема вакантных и освобождающихся в ближайшее время помещений, демонстрирует, что компании уже начали оптимизировать занимаемое офисное пространство»,— поясняет она. Эксперт прогнозирует, что активность арендаторов в части переездов и пересогласований условий аренды в ближайшее время на рынке сохранится.

По данным Colliers International, коммерческие условия аренды офисов по ранее сданным помещениям не изменились. А средний показатель по сдающимся объектам увеличился на 3%, до 18,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Этот тренд госпожа Боннели связывает с тем, что высвобождаются в основном дорогие помещения. В Санкт-Петербурге в «Авито Недвижимость» среднюю стоимость аренды офиса ранее оценивали в 830 руб. за 1 кв. м в месяц. В среднем по России этот показатель составляет 675 руб. за 1 кв. м в месяц.

Александра Мерцалова