Регулирование рынка

В то время как представители строительного бизнеса говорят об излишней зарегулированности отрасли, представили властей различных уровней, напротив, указывают на снижение административных барьеров. Эксперты отмечают, что, несмотря на довольно жесткое регулирование, оно, во-первых, зачастую просто необходимо, а во-вторых, на фоне ряда некоторых других отраслей выглядит не столь «радикальным», и фиксируют некоторые положительные тенденции в администрировании жилищного строительства.

Необходимая жесткость

Административная нагрузка на застройщиков, безусловно, высока, так как в сфере строительства городской жилой недвижимости иначе быть не может, считает эксперт по проектам нового жилищного строительства Георгий Симоновский, однако в настоящее время регулирующие органы прорабатывают изменения, которые должны облегчить жизнь строительным компаниям. По его словам, с переходом на эскроу-счета для застройщиков добавилось много отчетности, бумажной работы, вопросов проработки схем реализации проекта. В части упрощения жизни строительным компаниям за последние пару лет эксперт выделяет внесение изменений в процедуру долевого строительства многоквартирных домов в России, которые коснулись Градостроительного кодекса РФ и федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»: нововведения позволят уменьшить число оснований для приостановки и отказа во время постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав для застройщиков. Второй момент — введение электронных ДДУ: теперь договор можно заключать в форме электронного документа с усиленной квалифицированной электронной подписью.

Партнер юридической фирмы Арина Довженко указывает, что за последние годы сфера долевого строительства жилья стала одной из наиболее кардинально меняющихся отраслей. Правила игры усложнились, что неизбежно привело к уходу более мелких игроков с рынка. Так, начиная с 2017 года были серьезно ужесточены критерии допуска застройщиков на рынок, в том числе повышены требования к «открытости» застройщиков.

«Фактически все эти изменения влекут увеличение административной нагрузки на застройщиков — необходимость обеспечивать прозрачность бизнеса для контролирующих органов и граждан. Особенно этот тренд усилился с переходом на счета эскроу в 2019 году, когда застройщики стали активно работать с банками. Однако даже в новых реалиях федеральный законодатель вносит некоторые изменения, которые помогают снизить административную нагрузку на застройщиков, при этом не лишив необходимых гарантий дольщиков»,— отмечает она.

Так, напоминает эксперт, с лета 2020 года залог участка в пользу дольщиков или банка при соблюдении определенных условий прекращается при постановке дома на кадастровый учет, а значит, необходимости подавать отдельное заявление о погашении залога больше нет, кроме того, застройщику стало проще и быстрее получить деньги с эскроу-счетов, так как законодатель устранил требование об обязательной регистрации первого ДДУ. Теперь застройщику надо будет лишь предоставить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Руководитель практики недвижимости бюро юридических стратегий Дарья Филина отмечает, что участники рынка сталкиваются с административными барьерами при подготовке и утверждении документации по планировке территории и в момент согласования с ресурсоснабжающими организациями, но при этом заинтересованные ведомства осуществляют планомерную работу по упрощению процедур и развитию электронных сервисов, в том числе по межведомственному взаимодействию.

«Например, 27 июля 2020 года Госстройнадзор Петербурга в рамках улучшения взаимодействия со строительным рынком сообщил о запуске нового электронного сервиса, предоставляющего возможность отозвать ранее направленное в ведомство заявление о выдаче разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию, а также извещения для застройщиков, обращающихся за государственными услугами и административными процедурами. Сам факт, что процессы модернизируются, не может не радовать»,— говорит она.

Положительная динамика

За последние годы число обязательных процедур для застройщиков сократилось более чем в 2,5 раза, сейчас их меньше ста, рассказывает управляющий партнер аналитического агентства Екатерина Косарева. «Эту позитивную тенденцию отметил Всемирный банк, присвоив России по итогам 2019 года 26-ю строчку рейтинга Doing Business по основанию "выдача разрешений на строительство". Прежняя позиция РФ — 48-е место. Заслуга властей Петербурга в этом рейтинге высока, поскольку областью исследования стали застройщики только из Москвы и Санкт-Петербурга»,— указывает она.

Среди положительных изменений за последние два года госпожа Косарева выделяет, во-первых, применение риск-ориентированного подхода Госстройнадзором Петербурга с 2018 года, который основан на присуждении объектам определенной категории риска. Такая категоризация строений заметно снизила административную нагрузку. Во-вторых, был создан реестр проектной документации повторного использования. Нововведение касается прежде всего реконструкции зданий и призвано ускорить проект и сэкономить бюджетные средства и административные издержки строительных компаний.

«В-третьих, огромным шагом стало появление Единой системы строительного комплекса. Это информационная система, упрощающая выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию. Работает по принципу "единого окна". В личном кабинете застройщик получает актуальную информацию по последовательности своих действий по тому или иному объекту, а также по срокам рассмотрения. Система не дает ошибиться и уже значительно экономит компаниям время. Реестр выданных разрешений пополняется в режиме онлайн»,— отмечает госпожа Косарева.

Положительным моментом, по мнению эксперта, является и то, что строительная отрасль внесена в список пострадавших от пандемии коронавируса, в связи с чем застройщики ожидают дополнительных мер по сокращению административных барьеров.

Петербургская специфика

По словам госпожи Довженко, для строительства на территории Петербурга, учитывая большое количество памятников истории и культуры, может оказаться необходимым прохождение государственной историко-культурной экспертизы, нужно будет также получить согласование архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства. «Как и при строительстве в иных регионах, застройщикам в Санкт-Петербурге надо будет, например, предусмотреть подключение жилого объекта ко всем необходимым коммуникациям, что также представляет собой достаточно сложную процедуру, так как требует подачи заявки на заключение договоров о технологическом присоединении к водопроводным и электрическим сетям»,— напоминает эксперт.

Говоря о локальной специфике Петербурга, она указывает на то, что ранее была предусмотрена необходимость получать решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика жилого объекта до выдачи градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), что фактически приводило к невозможности получить ГПЗУ без согласования архитектурного облика.

«Позднее решением Верховного суда РФ данная норма была отменена, и сейчас решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика получается после ГПЗУ, но до выдачи разрешения на строительство. При этом с лета 2019 года согласование архитектурно-градостроительного облика в Санкт-Петербурге стало обязательным также для объектов нежилого назначения, что, к сожалению, усложнит жизнь застройщикам. Однако на текущий момент все еще не разработан порядок предоставления такого согласования»,— подчеркивает госпожа Довженко.

Вместе с тем некоторые процедуры, необходимые на территории других регионов, в Петербурге отсутствуют. Например, получение разрешения на перемещение отходов строительства, сноса зданий и сооружений, в том числе грунтов, необходимо в Ленинградской области, а во многих иных регионах отсутствует.

Подготовленная оперативность

Госпожа Довженко отмечает, что по общему правилу разрешение на строительство выдается уполномоченным органом в течение пяти рабочих дней со дня получения соответствующего заявления, но вряд ли здесь можно говорить об оперативности, поскольку до подачи такого заявления заинтересованному лицу еще предстоит собрать пакет документов, включающий градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, положительное заключение экспертизы проектной документации и другие документы.

«На практике сбор и подготовка таких документов могут занять до двух лет. Кроме того, несмотря на то, что законодательством установлен закрытый перечень документов, предоставляемых с заявлением о выдаче разрешения на строительство, нередко государственные органы могут запросить дополнительные документы, что существенно замедляет процесс. Однако, учитывая развивающуюся систему электронного документооборота, есть надежда на увеличение скорости всех процедур»,— добавляет она.

Генеральный директор компании, специализирующейся на решении задач в сфере развития и управления градостроительными проектами, Роман Курзенер отмечает, что высокая административная нагрузка на застройщиков в Петербурге связана в первую очередь с наличием большого количества зон регулируемой застройки с памятниками и объектами культурного наследия.

Второй фактор — сложность в обеспечении социальной инфраструктуры проектов жилой застройки. Сегодня основополагающим фактором построении финансовой модели проекта при рассмотрении застройщиком нового земельного участка является возможность реализации объектов социальной инфраструктуры, что довольно проблематично в пределах уже имеющейся застройки, особенно в исторической части города. Данное обстоятельство влияет на уменьшение количества квадратных метров жилой застройки в пользу социальной инфраструктуры, что с точки зрения города необходимо и во многом оправданно, считает эксперт.

«На мой взгляд, необходимо рассмотреть послабления в вопросе итогового согласования при получении разрешения на строительство объекта. Сейчас требуется, чтобы параметры объекта, которые были представлены в самом начале, на стадии согласования эскиза архитектурно-градостроительного облика, до запятой соответствовали параметрам при подаче документов на получение разрешения на строительство. При этом в процессе проект проходит несколько этапов согласований (КГИОП, Росавиация, ГАСН), где инстанциями вносятся рекомендации на поправки изначального проекта. Зачастую вносимые изменения не нарушают изначального замысла проекта, поэтому возможность внесения ограниченного числа правок поможет быстрее реализовывать проекты»,— говорит господин Курзенер.

Он также подчеркивает, что в целом по сравнению с рядом других сфер строительная отрасль не так сильно зарегулирована. «Сейчас отказались от процедуры получения документа об использовании земельного участка в Роспотребнадзоре, подтверждающего пригодность того или иного земельного участка под жилищное строительство. Данная процедура во многом нивелировала проблемы, которые сейчас могут появиться на стадии получения ввода в эксплуатацию объекта»,— добавляет эксперт.

Дмитрий Матвеев