События на столичном рынке недвижимости располагают к росту цен

За десять лет сегмент апартаментов стал полноправной частью столичного рынка недвижимости, поэтому его перспективы совпадают с общими тенденциями. Если не будет новых экономических потрясений, апартаменты будут дорожать: спрос есть, предложение ограниченно, а себестоимость растет из-за изменения механизма финансирования строительства и подорожания строительных материалов.

Квадратный метр в массовом сегменте апартаментов в Москве стоит в среднем 226,7 тыс. руб. (данные «Метриума»). Пока это ниже максимума, зафиксированного шесть лет назад на уровне 246,7 тыс. руб. Отчасти на величину среднего показателя влияет структура предложения — раньше преобладали более дорогие корпуса «бизнес плюс». Динамика в сегменте премиум и элитном похожая — цена растет, но далека от максимума 2014 года. Тогда квадратный метр стоил 702,2 тыс. руб., сейчас 582 тыс. руб. Динамика предложения в сегментах была неравномерной: в массовом объем снизился, а в дорогом существенно вырос.

Сейчас сегмент, как и весь рынок недвижимости, под давлением двух факторов: падения спроса из-за пандемии коронавируса, которая привела к масштабному падению доходов населения, и обновления отраслевого закона, который изменил порядок финансирования строек. Апартаменты — это коммерческая недвижимость, в которой нельзя зарегистрироваться, но застройщики могут продавать их по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. После изменений, вступивших в силу 1 июля прошлого года, такой порядок продаж подразумевает финансирование строительства на заемные средства. У девелоперов апартаментов есть выбор — продавать по ДДУ, договорам купли-продажи, соинвестирования или предварительным договорам купли-продажи, которые позволяют привлекать и вкладывать в строительство деньги покупателей. Но на фоне растущих рисков окончания начатых строек это может влиять на объем продаж. Кроме того, ни один из этих вариантов не предполагает использование ипотеки на первичном рынке. Без кредитов продажи могут встать — на сделки с ипотекой приходится больше половины продаж.

По оценкам управляющего партнера «Метриума» Марии Литинецкой, в первой половине этого года сегмент апартаментов реагировал на пандемию и остановку строек так же, как и другие. «В марте сделок было на 60% больше, чем в прошлом году. Затем спрос стремительно упал в апреле на 43% по сравнению с апрелем 2019 года, в мае — на 46%, в июне — на 41%»,— рассказала госпожа Литинецкая. Если сравнивать с предыдущим месяцем, то в июне 2020 года относительно мая сделок было на 63% больше. Продажи росли до конца лета. Динамика спроса на квартиры в новостройках была похожей: в апреле и мае ниже 2019 года более чем на 40%, в июне и июле — более чем на 20%, август же превзошел прошлогодние показатели примерно на 40%. Цены на апартаменты все это время оставались более стабильными, чем на жилье. На рынке массового сегмента средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,8%, в бизнес-классе упала на 1%. Для сравнения: жилье комфорткласса подешевело на 4%, бизнес-класса — на 7,3%. Относительную стабильность сегмента обеспечивает специфика покупателей — это в основном люди, у которых есть другое жилье и иная чувствительность доходов к кризису. «Апартаменты покупают инвесторы с целью сдачи в аренду. Если для квартир в схожей локации доходность составит 8%, то для апартаментов за счет более низкой цены на старте строительства — 10%. Вторая категория — покупатели, которые большую часть времени проводят не в Москве и им нужна замена гостиницы, или жители Москвы, у которых уже есть жилье и регистрация в столице»,— пояснила Мария Литинецкая.

Карантин на стройках замедлил, но не остановил рост объема нового предложения. В первом полугодии на рынок вышли семь новых апарт-комплексов, что соответствует уровню прошлых лет. В 2019 году в этот же период рынок пополнился тремя проектами, в 2018 году — девятью. Текущий объем экспозиции за полгода практически не изменился, что говорит о вымывании наиболее ликвидного предложения. «Высокий спрос и ограниченное предложение — из-за скорости выбывания с рынка самых привлекательных лотов — создают предпосылки для роста цен»,— считает Мария Литинецкая.

Екатерина Геращенко