Вторичный рынок апартаментов пополняется необычными предложениями

Предприимчивые собственники небольших коммерческих зданий в Москве стараются ускорить их продажу, позиционируя лоты как апартаменты. Использование нежилых помещений под жилье стало популярным пять лет назад и не раз спасало девелоперов коммерческой недвижимости в период падения спроса. К новым комплексам апартаментов в новостройках или зданиях после редевелопмента все уже привыкли: покупатель получает готовый и понятный с правовой точки зрения продукт. При определенных усилиях покупка под жилье комнат, в которых раньше были офисы, может стать альтернативой квартире.

На фоне практически постоянного роста цен на вторичную жилую недвижимость в Москве предложения, выгодно отличающиеся по стоимости, приобретают дополнительную привлекательность. Мансардный этаж низкоэтажного дома в Басманном районе площадью 300 кв. м с двумя входными дверями за 60 тыс. руб. за 1 кв. м выглядит невероятно. Двухкомнатная квартира неподалеку в этом же районе за 215,4 тыс. руб. за 1 кв. м, даже с учетом традиционного для вторички дисконта в 10–15%, не идет ни в какое сравнение. «Апартаменты свободной планировки, 300 кв. м» — озаглавлено объявление. «Продается чердак (статус — нежилое помещение) в кирпичном доме в семи минутах от метро "Бауманская". Помещение отлично подойдет как для жизни, так и как коммерческий проект» — указано в тексте. В этом же здании этажом или двумя ниже выставлены на продажу трехкомнатные апартаменты. Не так дешево, как чердак, но ниже цены квартиры из примера выше — 192 тыс. за квадратный метр. На фотографиях — комнаты, которые совершенно точно были чьим-то офисом. Студия 22 кв. м в Тверском районе за 359 тыс. руб. за 1 кв. м не так ошеломительна, но тоже дешевле квартир: однокомнатные на вторичном рынке в этом районе — от 420 тыс. руб. за 1 кв. м. Объявление обещает, что до заезда покупателя стены будут подготовлены под покраску, постелен ламинат, проведены коммуникации и установлена душевая кабина. Возможные неудобства прикрыты формулировкой: «Студия парижского формата в реконструированном особняке, в тихом переулке на Цветном бульваре».

Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов говорит, что такие объявления периодически появляются на рынке. «В случае с предложением в Басманном районе более корректно говорить о продаже здания, поэтому объявление размещено и в разделе коммерческой недвижимости, и в разделе жилой со статусом апартаментов. Продавец пытается расширить охват рекламируемого объекта»,— объяснил господин Попов. Он уточнил, что апартаментами в современном понимании помещения в этом доме не являются и никогда не станут. «Но если здание будет продано — целиком или частями,— у собственника не будет формальных ограничений, если он захочет в нем жить»,— полагает Алексей Попов.

Право жить в офисе

Первые апартаменты в Москве начали появляться, когда мэром был Юрий Лужков. «Предложение было настолько ограниченным, что его не выделяли в отдельный сегмент»,— вспоминает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая. Когда город в октябре 2010 года возглавил Сергей Собянин, в Москве было девять комплексов апартаментов, из них три — в ММДЦ «Москва-Сити». Потом апартаментов становилось все больше и больше. Самый заметный скачок предложения произошел за 2011 год — в два с половиной раза, до 22 проектов. К концу 2014 года этот рынок вырос в восемь раз и составлял 69 проектов.

За первый год нового столичного мэра количество апартаментов увеличилось в 2,5 раза — до 22 проектов. Через год их стало 34, через два — 53, к концу 2014 года — 69. Таким образом, за четыре года рынок увеличился в восемь раз. В следующие четыре года рост рынка апартаментов продолжился. По данным на сентябрь 2020 года, в старых границах Москвы — 124 проекта с апартаментами общей площадью около 753 тыс. кв. м. Девелоперы полюбили этот формат за относительную простоту. Он не предполагает строительства социальных объектов, поэтому можно строить на участках, не предназначенных для строительства жилья. В то же время апартаменты подходят для проживания и стоят дешевле, чем квартиры. На раннем этапе формирования рынка апартаментов разница в цене с жильем в новостройках в той же локации могла составлять до 30% не в пользу квартир. Сейчас без привязки к локации апартаменты в новостройках в среднем могут быть дороже квартир, потому что комплексы строят в центральных дорогих локациях.

Постепенно покупатели запомнили, что меньшая по сравнению с квартирой цена на этапе покупки перестает быть привлекательной, в процессе эксплуатации.

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, которая облагается более высоким налогом.

Ставка имущественного налога на апартаменты составляет от 0,5% до 1,5% в зависимости от типа, а на квартиру — от 0,1% до 0,3%. Для собственников коммерческой недвижимости действуют иные тарифы на электричество и воду, поэтому расходы на них до 20–30% выше. И главное, в апартаментах нельзя зарегистрироваться, что может создать определенные сложности — например, в получении бесплатной медицинской помощи — для тех, у кого апартаменты в Москве — единственное жилье.

Основное неудобство, которое вызывает недоверие к апартаментам как формату, это формальный запрет на проживание, который содержится в ФЗ №52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

По словам руководителя направления коммерческих споров фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василия Малинина, несмотря на формулировку, законом не предусмотрена ответственность за проживание в апартаментах. Главное — помнить о рисках, связанных с покупкой апартаментов. «За использование нежилого помещения для проживания можно понести административную ответственность. В судебной практике есть случаи, когда проживающим в нежилом помещении и не являющимся собственниками такого помещения грозит выселение или судебный запрет на проживание. Апартаменты относятся к нежилым помещениям, не предназначенным для постоянного проживания, но их можно отнести к местам временного размещения»,— перечислил господин Малинин.

Риэлторы не вспомнили никакой надзорной инстанции, которая контролирует использование недвижимости. Нестыковки, скорее всего, могут быть выявлены относительно случайно. «Вы можете купить и отремонтировать чердак или бывший офис и не будете нести ответственность за проживание в этом помещении. Но оно все равно не будет считаться жилым»,— подчеркнул Василий Малинин. Жилищный кодекс предусматривает возможность перевода нежилого помещения в жилое, но реальных случаев изменения статуса апартаментов на жилье юрист не встречал. «Трудности могут возникнуть с переустройством помещения для жизни: оно должно быть совершено на законных основаниях»,— предупреждает господин Малинин.

Покупателю на заметку

Руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимости» Светлана Краснова говорит, что если выполнены все необходимые процедуры по созданию апартаментов, то помещения, расположенные в реконструированных зданиях, для покупателей ничем не отличаются от любых других апартаментов. «Их можно использовать для проживания»,— отметила она, добавив, что собственник любой недвижимости на основе права владения может находиться в своем помещении хоть круглосуточно и никто не может заставить его освободить помещение, например, после наступления определенного времени.

Чтобы помещение стало апартаментами, нужно подготовить техническое задание и проект перепланировки с указанием исходных данных объекта, плана раздела помещений, организации мест общего пользования, определение площадей апартаментов, отражение их на поэтажном плане и т. д. «Проект перепланировки нежилого здания с целью использования под апартаменты утверждает собственник здания, строительные работы идут по проекту, для контроля можно пригласить специалиста Госстройнадзора. После завершения работ апартаменты нужно поставить на кадастровый учет в Росреестре»,— рассказала Светлана Краснова.

Возможность проведения необходимых работ по переустройству бывшего офиса в жилое помещение зависит от того, что вы покупаете — отдельное помещение или долю в проекте. Если вам продают долю, то в документах будет записано «одна сотая доля в нежилом помещении общей площадью такой-то с кадастровым номером таким-то». А если отдельное помещение — то «нежилое помещение площадью такой-то с кадастровым номером таким-то».

Если объект купли-продажи — невыделенная доля, то предмет сделки — абстрактный кусочек в каждом сантиметре площади этого здания. «Мы категорически не рекомендуем связываться с таким проектом»,— предупреждает руководитель МИЭЛЬ «Крылатское» Ирина Бербенева. «На практике это означает, что другие собственники владеют такими же абстрактными долями. Порядок пользования площадями не установлен, потому что этим вопросом в таких сделках никто не занимается. Если упростить, то любой из них может пользоваться вашим помещением, потому что имеет на него такие же права, как и вы»,— рассказывает госпожа Бербенева. При таком оформлении впоследствии почти невозможно законно продать объект: у собственников остальных долей преимущественное право покупки, и чтобы свободно распоряжаться собственной долей, придется собрать отказ от покупки со всех. «Если продано много долей, задача переходит в разряд невыполнимых. В этом случае придется продавать свою долю, не получив отказов и имея в виду неиллюзорный риск того, что сделку может оспорить любой из собственников других долей»,— говорит Ирина Бербенева, отмечая, что закон будет на стороне того, кто ее оспаривает из-за несоблюдения процедуры получения отказа от реализации преимущественного права покупки.

Если продавец оформил все помещения как отдельные объекты, вы купите собственное помещение с кадастровым номером. «При наличии прочих необходимых документов и хорошем качестве проекта это будет нормальная сделка»,— считает госпожа Бербенева. Статус помещения нужно проверять по выписке из ЕГРН. Кроме того, на сделке понадобятся паспорт продавца (и ваш) и правоустанавливающий документ на помещение: договор купли-продажи, договор мены, дарения, свидетельство о праве на наследство. «Не помешает проверить помещение по базе судебных приставов, не арестовано ли оно»,— советует Василий Малинин.

Екатерина Геращенко