Ротация на рынке торговой недвижимости продолжается

Исчерпав эффект отложенного спроса, операторы торговой недвижимости в начале октября столкнулись с небольшим снижением покупательской активности. Ротация арендаторов на этом фоне продолжается, а средний уровень вакантности растет. Но к заметному снижению заявленных ими арендных ставок процесс пока не привел. Ситуация на офисном рынке намного спокойнее, рост вакантности здесь более плавный.

Показатель Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) на 40-й неделе года (с 28 сентября по 4 октября) в России оказался на 23% ниже аналогичного значения прошлого года. Такие данные приводит Watcom Group. Согласно расчетам аналитиков, этот разрыв немного увеличивается, ранее речь шла о постепенном восстановлении активности покупателей: если по итогам июля спад относительно аналогичного значения прошлого года составлял 27%, то в августе—сентябре значение скорректировалось до 16%. Несмотря на небольшой откат, президент Watcom Group Роман Скороходов называет ситуацию на рынке торговой недвижимости в целом позитивной. По его словам, изначальный прогноз был значительно хуже. В Москве, согласно Shopping Index, на 40-й неделе показатель был на 22% ниже, чем годом ранее. При этом по итогам сентября средний разрыв составил 11%, августа — 6%. В Санкт-Петербурге в конце сентября—начале октября показатель был на 24% ниже значения прошлого года, в сентябре спад оценивался в 16%.

Аналитик Cushman & Wakefield Евгения Сафонова констатирует, что эффект отложенного спроса, который расположенные в торгцентрах магазины почувствовали в июле—августе, уже исчерпан.

«В сентябре на фоне снижения посещаемости ритейлеры отмечали падение продаж»,— добавляет она. Эксперт не ждет, что активность покупателей восстановится до конца года: оборот розничной торговли снижается вслед за реально располагаемыми доходами населения. Госпожа Сафонова предполагает, что ротация арендаторов в торгцентрах Москвы в ближайшей перспективе продолжится. На этом фоне средний уровень вакантности может вырасти с 8% по итогам первых девяти месяцев года (период январь—сентябрь) до 10-13% к концу года. Дополнительно увеличение вакантности может стимулировать нежелание части собственников идти на уступки арендаторам.

Улицы теряют арендаторов

Ситуация остается напряженной и в сегменте стрит-ритейла.

Так, согласно оценкам JLL, по итогам первых трех кварталов года в Москве пустовали 14,3% помещений — это самое высокое значение за последние семь лет.

На Тверской улице вакантность достигла 15,5%, увеличившись за квартал сразу на 6,6 процентного пункта. Это связано с двукратным увеличением относительно прошлого года количества закрытий арендаторов. Руководитель отдела стрит-ритейла JLL Екатерина Подлесных объясняет, что магазины и заведения общепита закрываются из-за снижения покупательского трафика и падения платежеспособности населения.

Занимать освободившиеся площади никто пока не спешит: согласно оценкам эксперта, 70% помещений, откуда съехали в третьем квартале рестораны и кафе, пока пустуют.

Но к значительному изменению стоимости аренды эта динамика пока не привела. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова поясняет, что, хотя собственники помещений и готовы предоставлять дисконт текущим арендаторам, ставки на экспонируемые помещения в условиях фактически нулевого спроса практически не корректировались. Только в некоторых случаях по наблюдению эксперта снижение составило 10-15%.

В Санкт-Петербурге владельцы недвижимости оказались сговорчивее. Если, согласно расчетам JLL, стоимость аренды объектов стрит-ритейла, например, на Невском проспекте в июне составляла 7-13 тыс. руб. за кв. м в месяц, то к концу сентября запрашиваемая ставка опустилась до 7-11 тыс. руб. Вакантность при этом здесь пока ниже, чем в Москве и составляет 12,9%. С начала года в Санкт-Петербурге пока закрылись 308 магазинов, кафе и ресторанов — это даже на 5% ниже аналогичного значения за прошлый год. Руководитель отдела исследований рынка Maris Алена Волобуева ждет, что по итогам года средний уровень вакантности в городе будет не больше 15%. Активность арендаторов в сегменте, по ее словам, сохранится: на место книжных магазинов и сувенирных лавок приходят новые предприятия общественного питания, fashion-операторы. «Уверенно чувствуют себя сегменты бьюти-индустрии и товаров повседневного спроса»,— добавляет эксперт. При условии сохранения относительно стабильной экономической и эпидемиологической ситуации средний уровень вакансий не превысит 15%.

На офисы остался спрос

На офисном рынке ситуация стабильнее. Согласно оценкам Colliers International, вакантность в этом сегменте в Москве растет плавно, в основном за счет отказа от избыточных площадей и переезда в более дешевые локации. Директор департамента офисной недвижимости компании Наталья Боннели сомневается, что значительная часть компаний откажется или существенно сократит объем занимаемых офисов: бизнес уже фиксирует снижение эффективности работы, удаленный формат работы подходит далеко не всем. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина при этом отмечает, что на рынке наблюдается и обратный тренд. По ее словам, многие резиденты бизнес-центров, планировавшие релокацию еще до начала кризиса, на фоне общей неопределенности предпочли продлить текущие договоры аренды на сходных или лучших условиях.

Но получить серьезные дисконты у них, похоже, не получится. Госпожа Боннели прогнозирует, что по итогам года средняя стоимость аренды офисов снизится на 5-10%. Пойти на более значительные уступки арендаторам, даже при наличии соответствующего желания, собственники скорее всего не смогут: большинство зданий на рынке закредитованы. При этом, согласно оценкам Knight Frank, отказ арендаторов от части площадей не смог глобально изменить конъюнктуру рынка. Мария Зимина отмечает, что на рынок выходят в основном небольшие лоты, в то время как дефицит крупных офисов в деловых районах по-прежнему сохраняется.

Динамика на офисном рынке Санкт-Петербурга не слишком отличается от московской. Заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Виктория Горячева поясняет, что многие арендаторы ведут переговоры по оптимизации офисных пространств или, напротив, улучшению условий. «Но в рамках переговоров по пересогласованию условий они больше не делают акцент на последствиях пандемии, вернувшись к традиционным аргументам: нерыночная ставка, окончание срока действия договора и т.д.»,— перечисляет она. При этом госпожа Горячева отмечает, что предложение качественных офисов в Санкт-Петербурге по-прежнему ограничено, на фоне чего собственники чувствуют себя достаточно уверенно. Среднерыночная доля вакантных площадей в городе по итогам третьего квартала действительно выросла незначительно: с 6,7% до 7,4%. Суммарно по оценкам Colliers International речь идет о 250 тыс. пустых площадей. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин ждет, что к концу года вакантность в городе вырастет до 10%.

Александра Мерцалова