Собственность разбирают на детали
Городское развитие может больше зависеть от права продать, чем от права построить
Группа известных экономистов, сотрудничающих с Всемирным банком (ВБ), предприняла попытку стандартизованного измерения «силы институтов собственности» на материале 190 крупнейших городов мира. Впервые за последние полвека, по заявлениям авторов, подтверждены положения теории о зависимости «городского развития» от «качества институтов», обеспечивающих передачу прав собственности, и показано снижение в последние десятилетия стоимости такой передачи. Это открывает возможность анализировать «права собственности» и их влияние на экономический рост более рационально, чем сейчас.
Фото: Андрей Карбуков, Коммерсантъ
Препринт статьи «Измеряя институты прав собственности» был опубликован в конце сентября американской экономической ассоциацией NBER. Авторы работы — Симеон Дянков из LSE, Эдвард Глезер и Андрей Шлейфер из Гарварда и Валерия Перотти из ВБ — в тексте предпринимают первую серьезную попытку противопоставить принятый сейчас в анализе институтов прав собственности подход к «оценкам» развитости институтов или измерению стандартизованных процедур непосредственному анализу составляющих прав собственности.
Одна из целей работы — подтвердить предположение 1967 года экономиста Грегори Демсеца о связи «качества институтов» и стоимости их работы с экономическим ростом и его характером, в том числе в развивающихся странах (авторы известны в первую очередь работами в этой сфере, в том числе по экономике РФ). Оно звучит как абсолютно очевидное, тем не менее объективно «измерять качество» прав собственности экономисты сейчас не могут. Это, в частности, предмет активной критики рейтингов Doing Business ВБ — формальные улучшения его критериев могут не отражать сути процессов в регулировании конкретной экономики. Кроме этого, несмотря на обсуждение самой темы прав собственности экономистами минимум с XVIII века, пока сильно дальше констатации того, что эти права на деле являются «пучком» разнородных по природе прав (это, в частности, отмечал в статье 2008 года Армен Алчиан), которые имеет смысл анализировать в том числе отдельно, экономисты не уходили, хотя и предпринимали попытки анализа влияния отдельных «прав» из этого «пучка» на экономику.
В данной работе анализируется относительно узкий аспект проблемы: влияние свободы реализации двух типов прав собственности на недвижимость — права на ее создание и на ее трансфер — на городское развитие в мегаполисах 190 стран мира.
В частности, развитость рынков «первичного» создания недвижимости и «передачи прав» на нее (в работе — исключительно в отношении городской земли) влияет на городское развитие и рост городской экономики различно, причем сильнее, по расчетам авторов, проявляют себя институты трансфера собственности. Показано также, что со временем последние обходятся собственникам дешевле, что авторы связывают с технологическими изменениями.
Значимость работы, впрочем, не столько в подтверждении теории на «городском» материале, сколько в демонстрации эффективности самого подхода. Идея прямой измеряемости конкретных прав собственности в «пучке», которая может быть встраиваема в матмодели, вероятно, окажется увлекательной для экономистов: экспертно-опросные оценки качества институтов «в целом» в любом случае должны были бы сменяться чем-то менее зависимым от манипуляций и политического давления.
Связь собственности и цены
Общие закономерности Демсеца, как полагают Дянков, Глезер, Шлейфер и Перотти, удалось подтвердить расчетами — здесь стоит отметить важность коллаборации авторов, с 2000-х подходивших к проблеме с разных сторон, а также предельно широкий географический охват. Города с этой точки зрения оказались достаточно хорошим объектом: городская земля является ограниченным ресурсом, и динамика показателей, связанных с работой институтов, коррелирует и с ценовыми характеристиками рынка, и с предполагаемой «ценой» и «эффективностью» работы институтов — стоимостью трансферта прав и риска потери собственности при их передаче. При этом авторы довольно убедительно демонстрируют зависимость развитости рынка ипотеки в мире от сложности процедур трансфера собственности (в среднем высокую в большинстве городов за пределами Северной Европы) — и обратную зависимость числа сделок от риска утраты собственности.