Новые центры заполняются наполовину

Из-за кризиса, вызванного пандемией, новые торгцентры в Москве открываются полупустыми: в третьем квартале этого года вакантность площадей достигла серьезного уровня в 50%. Участники рынка пока не склонны драматизировать ситуацию. Ссылаясь на опыт прежних лет, они рассчитывают, что заполняемость таких объектов увеличится позже. Но сейчас у девелоперов не так много возможностей для маневра: количество предприятий торговли из числа потенциальных арендаторов из-за кризиса в целом по стране сократилось на 62%.

Уровень вакансии в торгцентрах, открытых в июле—сентябре 2020 года, сейчас находится в пределах 50%, говорится в предоставленном “Ъ” отчете Knight Frank по рынку торговой недвижимости за третий квартал. Этот показатель мог бы оказаться выше, если бы ряд девелоперов не решили перенести ввод объектов на следующий год. На 2021 год пролонгировано открытие почти половины планировавшихся объектов (49%), хотя этот год обещал быть рекордным за последние пять лет по вводу новых площадей (около 950 тыс. кв. м), уточняют в Knight Frank.

Консультанты пока не считают сложившуюся ситуацию драматичной. В Knight Frank подчеркивают, что с вакансией площадей в 50% новые торгцентры открываются последние несколько лет. Есть случаи, когда объекты открываются и с 30-процентной вакантностью, и такие проекты вполне успешны в силу грамотной системы управления, добавляет управляющий партнер RedStone (управляет торгцентрами в Подмосковье) Индира Шафикова. Во второй год работы вакантность торгцентров, как правило, увеличивается, отмечают в Knight Frank. Впрочем, ритейлеры сомневаются, что теперь такая практика сработает.

К середине июля этого года в стране из-за кризиса количество розничных предприятий из числа потенциальных арендаторов торговых площадей снизилось на 62% по сравнению с показателем до начала пандемии, сообщил председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. С 2017 по 2019 год количество таких предприятий сократилось на 26%, до 1,81 млн, сравнивает он. Кроме того, сейчас многие крупные ритейлеры приостановили либо пересмотрели свои планы по развитию, добавляет руководитель департамента торговой недвижимости JLL Полина Жилкина.

«Традиционно мы рекомендуем собственникам торгцентров открываться с заполняемостью не менее 60%»,— говорит партнер Colliers International Анна Никандрова. Дело в том, что высокий уровень вакантности приводит к снижению арендной ставки, что серьезно давит на рентабельность объекта, поясняет управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов. В Knight Frank говорят, что в третьем квартале этого года в Москве базовые ставки аренды почти не изменились, зато во втором квартале сократились на 25% по сравнению с январем—мартом. Например, для гипермаркетов верхний предел годовой ставки аренды в торгцентрах составляет 8 тыс. руб. за 1 кв. м, для DIY-магазинов — 6 тыс. руб. за 1 кв. м, для операторов торговых галерей, включая одежных ритейлеров,— от 12 тыс. руб. до 25 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от арендуемой площади.

Между тем, как признают консультанты, сейчас растет уровень вакансии и в давно работающих торгцентрах. Объем пустующих площадей в торгцентрах Москвы по итогам третьего квартала увеличился на 1,7 п. п, до 8,2%, а по итогам 2020 года этот показатель достигнет 10–12%, прогнозирует старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Екатерина Сизанова.

В то же время низкая загрузка объектов может негативно сказаться на взаимоотношениях девелоперов с кредиторами (как ранее заявляли собственники торгцентров, большинство такой недвижимости на 70% строится за счет заемных средств). Низкий уровень вакантности, приводящий к снижению арендных платежей, может привести к увеличению банками залоговой массы либо ставок по процентам, говорит Алексей Ванчугов. Это подтверждают в пресс-службе МКБ. «Есть примеры, когда торгцентры, где заполняемость арендаторами составляет 60–70%, уже не могут себя обслуживать и ставка по кредитам может быть пересмотрена»,— заявили там. В то же время в МКБ признают, что есть объекты, которые при загрузке 30–35% обеспечивают высокие арендные потоки, но такие случаи редки.

Халиль Аминов, Александра Мерцалова, Дарья Андрианова