Зачем девелоперов заставляют строить дома с мусоропроводами

Вступивший в августе обязательный к исполнению свод правил для застройщиков жилья вызвал нервозность на рынке. Документ неоднозначно толкует необходимость оборудования строящихся высоток мусоропроводами, что привело к приостановке строек в ряде регионов страны. Федеральные власти назвали сложившуюся практику «самодеятельностью на местах» и разъяснили, в каких случаях мусоропроводы все же необходимо устанавливать. Девелоперы же считают, что прогресс в переработке твердых бытовых отходов настолько очевиден, что существующая в старом жилом фонде система сбора мусора давно устарела.

В последние годы тема утилизации мусора, включая строительство специальных полигонов для его переработки, стало чувствительной для большинства россиян. С января 2019 года в стране стартовала «мусорная» реформа, в рамках которой президент РФ Владимир Путин поручил утвердить «дорожную карту» по раздельному сбору мусора. Так, в каждом регионе должен быть выбран региональный оператор по раздельному сбору отходов.

Пока регионы сами определяют, по какому пути им пойти — внедрять у себя раздельный сбор твердых коммунальных отходов (ТКО) или оставить существующую систему смешанного сбора. Второй случай — это временная передышка: в будущем все субъекты РФ пойдут по первому пути. Раздельный сбор ТКО неизбежен для всей России еще и потому, что существующие в стране полигоны переполнены и для решения проблемы необходимо как можно скорее перейти на раздельный сбор мусора, заявляли в сентябре аудиторы Счетной палаты.

Правила для застройщиков

Чиновники пытаются поменять устоявшиеся привычки россиян, анонсируя новые инициативы по сбору отходов. Так, летом вице-премьер Виктория Абрамченко, курирующая в федеральном правительстве «мусорную» реформу, заявила, что власти планируют убрать из существующих норм застройки жилья наличие мусоропроводов. Дело в том, что привычная для старого жилого фонда система сбора отходов никак не продвигает идею раздельного сбора ТКО, а, напротив, ее тормозит.

Виктория Абрамченко, вице-премьер РФ, в июне 2020 года
Невозможно планировать повсеместный раздельный сбор отходов, подразумевая в проектируемых многоквартирных домах мусоропровод

Застройщики, по крайней мере в Москве, давно поняли, что в новостройках, особенно если речь идет о комфорт-классе, мусоропровод понижает статус объекта в глазах потенциальных покупателей. «В таких домах, а также в жилых комплексах бизнес-класса не должно быть мусоропроводов и их шахт, как это было раньше,— считает совладелец группы "Родина" Владимир Щекин.— Практика показала, что содержать их в абсолютной чистоте и санитарной безопасности слишком сложно, и с этой точки зрения есть более удобные способы утилизации».

Казалось бы, можно отправить мусоропроводы, образно выражаясь, на свалку градостроительной эволюции. Но в августе текущего года федеральное правительство приняло постановление, обязывающее компании строительной отрасли следовать разработанному Минстроем РФ своду правил и санитарным правилам и нормам (СанПИНы), согласованным с отраслевыми ведомствами. И вот здесь начались неожиданные открытия для застройщиков жилья. Так, СанПИН 42–128–4690 обязывает оборудовать мусоропроводами новостройки выше пяти этажей.

На местах чиновники буквально прочитали СанПиН и приостановили согласование уже разработанных проектов по жилой застройке до тех пор, пока федеральные власти четко не разъяснят практику применения этой нормы. В такой ситуации, например, оказался ряд застройщиков в Краснодарском крае и Ленинградской области. Известны аналогичные ситуации и в Ростовской области. Нормы в своде установлены еще в 2016 году, но до постановления носили рекомендательный характер, напоминает управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

На региональных рынках любое дополнительное обременение для застройщиков отражается на конечной стоимости жилья. Как ранее поясняли девелоперы, которые приостановили старт новых строек из-за действий местных властей, дополнительные затраты на переделку разработанного проекта не превышают 10–15 млн руб. Но, по их словам, затраты на строительство вырастают на 2–3% (средняя себестоимость в регионах— 50–60 тыс. руб. за 1 кв. м), что критично для рынков, где покупатели чувствительны даже к незначительному повышению цен. «Основной вопрос не в затратах, хотя определенное удорожание проектов в результате обязанности по установке мусоропроводов произойдет»,— настаивает директор департамента девелопмента ГК А101 Олег Гурьев. По его словам, основная причина, по которой мусоропроводы за последние годы почти исчезли из заданий на проектирование, а там, где они есть, нередко выводятся из эксплуатации,— запрос потребителей.

Возникшую среди девелоперов нервозность попытались смягчить федеральные чиновники, но оказалось, что в принятом своде правил достаточно оговорок. В начале октября в аппарате вице-премьера Марата Хуснуллина поясняли “Ъ”, что другой СанПиН — 2.1.7.3550–19 — не предусматривает обязательного устройства мусоропровода в строящихся домах выше пяти этажей, «поэтому требования не могут быть установлены СанПиН 42–128–4690». Кроме того, в том же СанПиНе в п. 2.2.6 речь идет «о требованиях к устройству (проектированию) мусоропроводов при их наличии в многоквартирных домах, а не об обязательности их устройства», добавили в аппарате вице-премьера.

В Минстрое также поспешили заверить, что пунктом 9.32 свода правил 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» обязательность устройства мусоропроводов в строящихся и реконструируемых многоквартирных зданиях этажностью пять и выше этажей предусмотрена только при наличии такого требования в СанПиНах. Таким образом, резюмируют в министерстве, при проектировании и строительстве многоквартирных зданиях пять этажей и выше устройство мусоропроводов не требуется.

Ранее в Минстрое говорили, что свод правил предусматривает мусоропроводы в домах до четырех этажей включительно при согласовании с органами местного самоуправления и с учетом принятой в населенном пункте системы мусороудаления (смешанный или раздельный сбор). Кроме того, мусоропроводы обязательны в домах более двух этажей, где будут жить инвалиды и престарелые граждане.

До чего дошел прогресс

Действия местных властей, приостановивших согласование новых проектов по строительству жилья, федеральные чиновники называют «самодеятельностью на местах». Но разъяснения правительства все равно неоднозначны и предоставляют муниципальным и региональным властям возможность по-своему трактовать нормы, изложенные в своде правил, считают опрошенные “Ъ” девелоперы и эксперты. По их мнению, на практике может сложиться неоднозначная ситуация, особенно в части, касающейся обязательного наличия мусоропроводов в домах, где будут жить люди с ограниченными физическими возможностями или граждане старшего поколения. «Если для таких категорий строятся отдельные дома, то вопросов нет,— говорит один из собеседников “Ъ”.— Если же речь идет о строительстве домов, где будут жить люди разного положения, то не ясно, как эту норму применять». Из-за такой оговорки, считает эксперт, некоторые местные власти, чтобы избежать лишних проверок со стороны контролирующих органов, на всякий случай и решили заморозить согласование новых проектов до тех пор, пока девелоперы не внесут корректировки в уже разработанную документацию.

«Требование об обязательном размещении мусоропроводов в жилых домах вступает в противоречие и с реформой по внедрению раздельного сбора мусора, и со сложившейся практикой в отрасли жилищного строительства»,— соглашается Олег Гурьев. По его словам, помимо увеличения расходов на создание невостребованной потребителями инфраструктуры такое требование также приведет девелоперов к необходимости перепроектирования домов, которые предстоит строить в ближайшее время, а кроме того, понадобится и повторное согласование проектов.

Мусоропровод также приводит и к эксплуатационным расходам, поскольку его постоянно необходимо чистить и ремонтировать, считает Мария Литинецкая. Однако, отмечает она, на практике большинство застройщиков и так проектировали мусоропроводы — просто не все вводили их в эксплуатацию. В них нет необходимости, поскольку прогресс в переработке твердых бытовых отходов очевиден. «Существуют более удобные способы утилизации, к примеру холодильные камеры, которые автоматически оповещают уборщиков о появлении в камере мусора, после чего его оттуда оперативно забирают»,— говорит Владимир Щекин.

В высокобюджетном сегменте рынка первичного жилья могут быть предусмотрены специальные помещения с камерами для сбора мусора, а для его вывоза иногда проектируются отдельные лифты, говорит госпожа Литинецкая. В бизнес-классе такие помещения располагаются чаще всего на первом этаже или подземном уровне, а в массовом сегменте — обычно на улице. В некоторых комплексах, где мусоропровод все-таки был спроектирован, жильцы сами принимают решение о его выводе из эксплуатации, констатирует эксперт.

Принятое постановление отсылает к санитарным нормам 1972 года, отметили в пресс-службе группы ЛСР. «И если для пятиэтажек того времени требования по обязательному наличию мусоропровода могли считаться прогрессивными, то очевидно, что с тех пор технологии по сбору, сортировке и утилизации мусора ушли далеко вперед»,— заявили в компании.

Если ситуация с заморозкой проектов из-за неоднозначной ситуации с мусоропроводами не будет окончательно решена, то, как считает господин Гурьев, это замедлит темпы строительства в большинстве регионов страны. «Такая ситуация не позволит оперативно восполнять объемы нового предложения на рынке»,— прогнозирует он.

В группе ЛСР резюмируют, что вступившая в силу норма как минимум не позволяет использовать уже разработанную документацию, что неизбежно увеличивает срок строительства и сказывается на общей стоимости проекта. А это значит, что в конечном счете может произойти коррекция стоимости жилья.

Халиль Аминов