Территории

Одним из главных вопросов для девелоперов, работающих в высоком ценовом сегменте, остается вопрос престижности территорий. Класс объекта определяется в первую очередь его локацией. Корреспондент Guide Максим Каверин пытался понять, какие территории в ближайшее время имеют шанс на повышение статуса.

Основных резервов для развития города два — развитие «серого пояса» (при этом наиболее простые и потенциально привлекательные локации уже освоены или в стадии освоения) и зоны у КАД или за КАД. «Во второй локации особенно большой резерв находится на южном направлении (по Московскому и Киевскому шоссе) и на северо-западном направлении (Приморский и Курортный районы). Что касается наиболее престижных локаций, то вопрос их развития наиболее сложный — резервы для новых проектов практически исчерпаны не только на Крестовском, но даже и на Петровском острове. А развитие новой крупной "серой зоны" на первых порах существенно ограничит класс создаваемых объектов»,— рассуждает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.

По его мнению, сегодня можно выделить несколько потенциально престижных локаций. Во-первых, район Новгородской улицы и Синопской набережной, где уже есть новые дома высокого класса, но еще много участков под редевелопмент, плюс есть дома, ожидающие реконструкции, в том числе потенциальные лофты. Но существенно ограничивает потенциал развития района ТЭЦ. Во-вторых, «малый» намыв Василеостровского района за счет видов и сравнительно небольшой площади (по сравнению с южной частью) также может в перспективе стать местом размещения жилья высокого класса, считает эксперт. «Возможно, как части многофункционального района. Основные плюсы — чистота территории, прямой выход к воде, вода с трех сторон. Минус локации — шумная трасса ЗСД»,— считает господин Кокорев.

В-третьих, Ново-Адмиралтейский остров. «Прямой выход к акватории Невы, островной имидж, непосредственная близость к уже достаточно престижным локациям — Новой Голландии и ее окружению. Минусы — верфь и психиатрическая клиника на другой стороне Мойки»,— рассуждает консультант.

В-четвертых, набережные Карповки между Барочным и Карповским мостами. «Эта локация также сравнительно небольшая, зато весьма живописная, и она окружена обжитыми районами, в том числе жильем высокого класса»,— считает господин Кокорев.

Также, по его мнению, перспективным остается район Галерного ковша, Шкиперского протока и Кожевенной линии. Здесь основные плюсы: прямые виды на воду, без проездных набережных, «Газпром» как якорный девелопер. Но довольно непростое окружение — в том числе ТЭЦ, Балтийский завод.

Наконец, потенциально престижной локацией является территория «Водоканала». Но там может остаться совсем немного возможностей для развития жилья после строительства Верховного суда. «Плюсы очевидны: Нева, Таврический сад, Смольный»,— перечисляет он.

Господин Кокорев уверен, что район Французского ковша, в отдаленной перспективе, при выводе в сжатые сроки большей части существующих там промышленных предприятий, может стать достаточно престижным районом, даже несмотря на актуальный имидж Обводного канала.

Эксперты также к локациям с высокой вероятности застройки относят северную часть Фрунзенского района, где расположились промзоны вдоль Лиговского проспекта вблизи исторического центра города. Здесь анонсировано несколько крупных проектов. Также вероятна застройка «серого пояса» в Выборгском районе на территориях бывшего завода «Светлана», где формируется новый микрорайон в развитой жилой части города, в 5 км от центра и в окружении нескольких крупных парков.

Перекресток положительных влияний

Ольга Смирнова, операционный директор PLG, верит, что перспективен с точки зрения формирования новой престижной городской среды Приморский район. «Благодаря ЗСД он обладает хорошей транспортной доступностью. Приморский район оказался на пересечении влияния трех центров притяжения: "Газпром Арена", "Лахта-центр" и будущая пешеходная набережная, которая может связать три самых популярных городских парка: парк 300-летия Петербурга, ЦПКиО, Приморский парк Победы. Здесь формируется альтернативный центр города, который привлекает городской трафик и гостей Петербурга. Все больше городских мероприятий проходит именно здесь. Концептуально это единственный на сегодняшний день район, который реализует потенциал Петербурга как приморского города. Территории к западу от "Лахта-центра" являются наиболее привлекательными для строительства объектов недвижимости высоких ценовых сегментов»,— говорит госпожа Смирнова.

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», уверен, что одним из перспективных и престижных районов сегодня является Охта. «Рыночная цена квадратного метра для бизнес-класса в этой локации — от 130 тыс. рублей уже на старте продаж. При этом на данный момент в районе Малой Охты низкая конкурентная среда, на рынке представлена в основном советская вторичка. Есть дефицит качественного нового жилья,— поясняет он. — Отличный потенциал — у Гавани, Васильевский остров в целом довольно востребованная локация, причем у разных категорий покупателей — как у коренных петербуржцев, так и у приезжих из регионов. Стоимость жилья здесь всегда высокая, от 150 тыс. рублей за квадратный метр и выше. Но активно осваивается застройщиками только намыв, который проигрывает Гавани по ряду важных параметров, таких как инфраструктура и транспортная доступность».

Поступательное развитие

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», считает, что ни одна городская или пригородная локация не может стать престижной для жизни в один момент. Для этого необходимо, чтобы на протяжении как минимум нескольких лет в районе формировался определенный инфраструктурный кластер. «История знает немало случаев, когда территории много лет шли к своему высокому статусу. Например, до начала XX века Петроградская сторона была весьма периферийным районом с большим количеством дач и особняков отставных военных и чиновников. И только после открытия Троицкого моста, Петроградский и Аптекарский острова начали активно застраиваться жильем премиум-класса, покупку которого могли себе позволить лишь некоторые представители купеческого сословия, аристократы и высшие государственные служащие. Сегодня Петроградский район единогласно признается элитной локацией для жизни всеми участниками рынка»,— приводит она аргумент.

Именно по причине поступательного развития, считает госпожа Кравцова, на месте бывших промышленных предприятий невозможно создать «с нуля» жилой комплекс высокого класса — для элитарности не будет никаких предпосылок. «В будущем территориями с высоким статусом для создания премиального жилья, благодаря своему расположению, развитому окружению, фешенебельной инфраструктуре и наличию центров притяжения, могут стать кварталы, прилегающие к Московскому проспекту,— в районе Заставской улицы, а также районы Коломны западнее Новой Голландии»,— рассуждает она.

Наличие административного центра города и «Невской ратуши» сегодня позволяет прогнозировать быстрое продолжение развития премиум- и бизнес-сегмента недвижимости в районе Новгородской улицы, полагает госпожа Кравцова. «В более дальней перспективе жилье премиум-класса может появиться в юго-западной части Васильевского острова. Потенциал у этих территорий есть: близость к акватории Большой Невы, насыщенная история, камерность, рядом центр города и точки притяжения в совокупности с продуманной логистикой для автомобильного транспорта»,— отмечает эксперт.

Павел Евсюков, руководитель направления стратегического маркетинга AAG, видит наиболее высокий потенциал в участках вдоль Московского проспекта и проспекта Обуховской Обороны. «В более отдаленной перспективе активный рост предложения возможен на территориях, примыкающих к станциям метро "Нарвская" и "Кировский завод". Несмотря на неоднородное окружение, эти локации объединяет хорошая транспортная доступность и возможность создавать масштабные проекты с интересной концепцией и качественным благоустройством,— рассуждает он.— Сейчас по Генплану большинство потенциально интересных объектов проходит в статусе промышленных зон, который не позволяет активно участвовать в их развитии. По мере внесения поправок эти территории будут застраиваться жильем комфорт- и бизнес-класса».

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, говорит, что сегодня активная застройка ведется на «Новом» Лиговском проспекте (между Расстанной улицей и Витебским проспектом), в Адмиралтейском районе, на Черной речке, а также на Охте.