Коммерческая недвижимость

С начала года в Петербурге введено в эксплуатацию восемь бизнес-центров арендопригодной площадью 138 тыс. кв. м, включая вторую очередь «Лахта-центра» (80 тыс. кв. м), который не представлен на рынке аренды и будет заселен в ближайшие два-три года. Ввиду ограниченного спроса девелоперы пересматривают свои планы относительно строящихся зданий, переносят сроки ввода на следующий год или замораживают на неопределенный период времени до появления потенциального арендатора на все здание. Это, в свою очередь, будет сдерживать рост вакантности на рынке.

По данным JLL, с начала 2020 года доля свободных площадей в бизнес-центрах Санкт-Петербурга увеличилась на 2,2 п. п., до 8,2%. За девять месяцев объем пустующих офисов вырос на 79 тыс. кв. м, из которых 30 тыс. кв. м пришлось на июль — сентябрь. «Доля свободных офисов растет третий квартал подряд, а основные причины — оптимизация затрат на аренду офисов текущими арендаторами и прирост нового предложения. Предпосылок к сокращению вакантности пока нет, к концу года общий объем пустующих офисов в Петербурге может превысить 300 тыс. кв. м»,— комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

«На увеличение количества пустующих офисов влияет невысокий уровень спроса, который отмечается с конца марта. Компании продолжают сокращать издержки на аренду офисов, проводя переговоры с собственниками о предоставлении скидок и сокращая арендуемые площади за счет перевода части сотрудников на удаленную работу. Массовая миграция в другие локации сдерживается высокими арендными ставками»,— комментирует Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге.

По данным Maris, со стороны спроса наблюдается тенденция приостановки сделок по аренде крупных офисных блоков (более 5000 кв. м), особенно со стороны зарубежных компаний. Некоторые компании, арендующие большие блоки, предлагают часть занимаемых площадей в субаренду. Однако данные предложения не находят отклика со стороны платежеспособного спроса. «Тенденцией третьего квартала на рынке стало снижение запрашиваемой площади офисных блоков. Сотрудники почти 20% компаний продолжают работу на удаленке, часть компаний сократила свой штат, и, естественно, у них снизилась потребность в объеме арендуемых офисных площадей. Тем не менее в третьем квартале 2020 года на рынке офисной недвижимости было заключено несколько крупных сделок площадью 1–3 тыс. кв. м»,— говорит Алена Волобуева, руководитель отела исследований рынка Maris в ассоциации с CBRE.

IT притормозил

В структуре новых сделок по аренде офисов в 2020 году резко сократилась доля сферы информационных технологий, отмечают в JLL. Большинство IT-компаний перенесло планы по расширению и переезду в новые офисы на 2021 год. При этом компании нефтегазовой сферы остаются драйвером спроса, несмотря на кризис.

Николай Антонов, партнер, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью», отмечает, что фитнес-клубам и ресторанам, которые арендуют площади в бизнес-центрах, приходится до сих пор предоставлять льготы и скидки по аренде — они так и не вышли на докризисные показатели. «Много ушло арендаторов, чей бизнес был связан с проведением массовых мероприятий, с логистикой, авиаперевозками, туризмом и другой внешнеэкономической деятельностью»,— говорит он.

«Офисный рынок в Петербурге достаточно инерционен, и мы пока не видим изменения запрашиваемых арендных ставок. Однако динамика разнонаправленная. Офисные здания, в первую очередь класса В, построенные более десяти лет назад, начали снижать ставки. Новые бизнес-центры не корректируют запрашиваемые коммерческие условия, но готовы к дисконту в процессе переговоров»,— говорит госпожа Волошенко.

Ставки аренды на офисном рынке в третьем квартале оставались стабильными. В условиях сохранения высоких ценовых индикаторов на уровне «доковидного периода» объем спроса на качественные офисные помещения, особенно в сегменте офисных центров класса А, находится на стабильно высоком уровне, говорят в Maris. Повышенным спросом в текущих реалиях пользуются офисные помещения с готовой отделкой, требующие минимальных вложений. Арендаторы не готовы отвлекать финансовые ресурсы из оборота компаний на перепланировку и отделку новых офисов и предпочитают вселяться в помещения в состоянии «как есть».

С ней согласен господин Антонов. «Несмотря на ввод в эксплуатацию второй очереди "Лахта-центра", в городе по-прежнему не хватает качественных офисных площадей большими блоками. Отсюда повышенный спрос на подготовленные рабочие места в коворкингах со стороны крупных корпораций. Сейчас действительно проще снять уже готовое место, даже если это чуть дороже, чем в классическом офисе, чем тратить деньги на ремонт, а потом — в случае второй волны — отправить персонал из свежеотремонтированного офиса на удаленку»,— говорит он.

По данным на начало октября, средневзвешенная арендная ставка на офисы класса А составляет 1915 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы, и 1321 рубль на офисы класса В. К концу года специалисты JLL прогнозируют снижение арендных ставок по мере увеличения объемов пустующих площадей на фоне низкого спроса. Корректировка коммерческих условий будет происходить за счет сокращения разницы между запрашиваемыми и достижимыми условиями аренды.

Особый сегмент

Николай Антонов считает, что в бизнес-центрах класса С сейчас наблюдается до 20–30% незанятых площадей. «О ставках в этом классе говорить нет смысла, поскольку там работают другие механизмы привлечения и удержания арендаторов. Там все очень индивидуально. Как и в предыдущий кризис, компании, которые из-за финансовых трудностей не могут себе позволить класс В, переезжают в офисы классом пониже. Иногда происходит миграция арендаторов из других локаций: где-то не договорились, собственник не дал скидку в острой фазе кризиса, возник конфликт»,— поясняет он.

Госпожа Волобуева отмечает, что большинство девелоперских проектов на офисном рынке было заморожено во втором и третьем кварталах текущего года, как минимум до начала 2021 года. «Таким образом, в среднесрочной перспективе не ожидается существенного прироста нового спекулятивного предложения. Данный факт наряду с невысокими объемами спроса приведет к еще большему усугублению отрицательной тенденции показателя чистого поглощения офисных площадей на рынке»,— говорит она.

«До конца текущего года будет сохраняться острый дефицит офисных блоков в объектах класса А площадью более 1500 кв. м, особенно в центральных районах города»,— делится мнением Нелли Алейникова, руководитель отдела корпоративных услуг и продаж коммерческой недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.

Майя Харченко, заместитель директора отдела офисной недвижимости East Real, отмечает, что вернулся спрос на небольшие офисы площадью 200–300 кв. м: некоторые компании не стали принимать решение о переезде моментально, а несколько месяцев тестировали режим удаленного доступа для своих сотрудников. «Сейчас стало понятно, насколько можно сократить арендуемую площадь путем перевода части штата за пределы офиса. В некоторых случаях компании не готовы менять уровень объекта и осуществляют поиски по сегменту класса А класса, пытаясь сократить расходы на офис путем уменьшения площади офиса»,— говорит она. За счет возникшей миграции освобождаются помещения на объектах, которые долгое время не располагали вакансией. «Это хороший шанс для компаний осуществить переезд и тем самым решить назревший вопрос с сокращением ежемесячных затрат и улучшить параметры локации и качества офисных помещений»,— считает госпожа Харченко.

«Что касается крупных блоков 3000 кв. м и более, то такие арендаторы либо ставят на паузу вопрос переезда до прояснения ситуации с удаленным доступом, либо переходят в режим ожидания оптимального предложения. На сегодняшний день на рынке предложения происходит небольшая коррекция в сторону увеличения ввиду того, что некоторые прогнозируемые в начале года большие переезды не состоялись, а на рынок вышли несколько новых объектов — "Атлас Сити", "Невский 1", "Амбер Холл", "Обводный 28". Однако ожидать снижения ставки на фоне этого не стоит. Ноябрь-декабрь из года в год — период большого оживления, когда компании хотят успеть найти офис и осуществить переезд до окончания года»,— говорит госпожа Харченко.

«Окончательно подвести итоги кризиса можно будет в конце финансового года — то есть в феврале-марте 2021-го. Компании подсчитают финансовые результаты, и, думаю, многие из них придут к необходимости сокращать расходы и на офис, и на сотрудников. Кто-то будет сокращен, кто-то выведен за штат, кто-то переведен на удаленный режим работы из соображений экономии. Думаю, после подведения компаниями неутешительных итогов года мы увидим новую волну спроса как на smart-офисы, так и на места в коворкингах»,— резюмирует господин Антонов.

Роман Русаков