Мэрия Уфы заставляет застройщика выполнить условия договора

Мэрия Уфы через суд добилась выполнения застройщиком ЖК «Изумрудный» всех обязательств договора развития территории. Арбитражный суд республики предписал компании «Специализированый застройщик — управление комплексной застройки №4 КПД» (входит в трест КПД), которая в 2012 году заключила с администрацией Уфы договор развития застроенной территории (РТ), ограниченной улицами Ульяновых, Шумавцова, Маяковского и Нежинской, за свой счет построить в квартале детский сад стоимостью 107,5 млн руб. Застройщик пытался доказать, что договор РТ истек в 2017 году, но суд пришел к выводу, что обязательства застройщика никуда не делись. Эксперты полагают, что отменить решение суда будет сложно. И отмечают, что прежде мэрия не так строго следила за выполнением всех условий договоров РТ.

ООО «Специализированый застройщик — управление комплексной застройки №4 КПД» обязано построить детский сад на 95 мест на улице Нежинской в Уфе ориентировочной стоимостью 107,5 млн руб. Такое решение принял арбитражный суд Башкирии по иску администрации Уфы, с которой застройщик в мае 2012 года подписал договор развития застроенной территории, ограниченной улицами Ульяновых, Шумавцова, Маяковского и Нежинской. В настоящее время компания возводит там ЖК «Изумрудный».

По условиям договора, застройщик обязался, в том числе, своими силами и за свой счет в течение пяти лет построить или реконструировать объекты социальной и коммунально-бытовой инфраструктур на территории квартала. В июне 2016 года постановлением администрации в проекты планировки и межевания, разработанные застройщиком, были внесены изменения: предусмотрено строительство детского сада.

Впрочем, застройщик, следует из материалов дела, не приступил к строительству детсада. Поэтому в марте текущего года мэрия «с целью принятия мер к досудебному урегулированию спора и понуждению ответчика к исполнению обязательства» направила в адрес компании претензию, которая была проигнорирована, говорится в решении суда.

ООО «Специализированый застройщик — управление комплексной застройки №4 КПД» зарегистрировано в июле 2010 года. Уставный капитал — 10 тыс. руб. По итогам 2019 года выручка компании составила 26,7 млн руб., чистый убыток — 1,28 млн руб. Компания возводит ЖК «Изумрудный». По данным на начало октября, в четырех секциях комплекса застройщик приступил к выполнению внутренних работ. Еще четыре секции находятся на этапе строительства.

Представитель ответчика заявлял в суде, что в 2012 году при заключении договора развития застроенной территории «сторонами не было достигнуто соглашение о строительстве детского сада, его параметрах, сроках его строительства». Кроме того, заявил ответчик, обязательства сторон прекратились одновременно с истечением срока действия договора РТ в мае 2017 года.

Суд, изучив условия договора, пришел к выводу, что условие по строительству детсада является существенным и соответствует ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой договором о развитии застроенной территории могут быть предусмотрены обязательства застройщика построить и передать муниципалитету в собственность объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур.

«Управление комплексной застройки №4 КПД», отметил суд, согласился построить детсад «своими силами и за свой счет», без софинансирвания администрации. Доводы ответчика суд отклонил. В частности, он указал, что «само по себе окончание срока действия договора не прекращает обязательство, если какая-либо из сторон не успела к этому моменту исполнить свои обязанности».

Телефон «Управления комплексной застройки №4 КПД», указанный в ЕГРЮЛ, вчера не отвечал.

Заместитель генерального директора ГК СУ-10 Эдуард Камалетдинов, отмечает, что ранее не сталкивался с подобными исковыми требованиями. «Насколько я знаю, условия по социальным объектам в договорах РТ закладывались, но застройщиков никогда не принуждали их выполнять — мэрия закрывала на это глаза. Теперь же, по всей видимости, в сложных бюджетных условиях эта практика может стать повсеместной».

Управляющий партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Алим Бишенов называет шансы на отмену решения суда низкими. «Заключая договор с городом, застройщик принял на себя обязательные к исполнению обязательства, среди которых — строительство детского сада. Соответственно сам факт отсутствия детского сада, который должен был быть возведен застройщиком в установленные сроки, уже является нарушением договора».

«Суд пришел к верному выводу о том, что истечения срока действия договора не прекращает обязательства сторон, если условиями договора прямо не предусмотрено иного, — добавляет руководитель направления «Разрешение IT & IP споров» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Ярослав Шицле. — При этом нужно отметить, что иск о понуждении исполнить обязательство в натуре, как правило, удовлетворяется судами, если имеются доказательства наличия реальной возможности исполнить данное обязательство. Из судебного акта следует, что подобный вопрос не поднимался. Впрочем, если застройщик докажет, что не имеет возможности построить детсад, у мэрии останется право взыскивать убытки с застройщика».

Булат Баширов