Структура «Ростеха» выставила на продажу недвижимость в центре Уфы

БПО «Прогресс» (входит в «Ростех») выставило на торги административно-производственный комплекс на улице Коммунистической в центре Уфы общей площадью более 60 тыс. кв. м. Предприятие намерено продать единым лотом сооружения, земельные участки и главное производственное здание, включенное летом текущего года в реестр объектов культурного наследия (ОКН). Начальная стоимость лота составляет 851,1 млн руб. Торги назначены на 18 декабря. Решение о продаже имущества на предприятии объясняют стандартными действиями с непрофильными активами. Эксперты считают, что с точки зрения дальнейшего развития территории предлагаемая цена завышена, а наличие ОКН и объектов гражданской обороны делает территорию непривлекательной для девелоперов.

Башкирское производственное объединение «Прогресс», специализирующееся на разработке и производстве электроники и телекоммуникационного оборудования, готовит к продаже административно-производственный комплекс, состоящий из зданий, сооружений и земельных участков, расположенный на пересечении улиц Коммунистической и Аксакова. Торги назначены на 18 декабря. Объявление о продаже также размещено на «Авито» компанией «РТ-капитал» (входит в госкорпорацию «Ростех»).

Как следует из презентации объекта, все шесть зданий, готовящихся к продаже, связаны едиными коммуникационными и инженерными сетями. Их общая площадь – 60,3 тыс. кв. м. В настоящий момент комплекс не используется «Прогрессом» по назначению, часть объектов находится на консервации, часть помещений общей площадью 776,4 кв.м передана в краткосрочную аренду. Земельные участки под имущественным комплексом — 3,14 га, следует из объявления на «Авито».

Административный комплекс по Коммунистической, 23 в июле был включен в Единый реестр объектов культурного значения. Здание построено в начале ХХ века, в нем располагалось женское училище. В 1942 году, когда в Уфу эвакуировали ленинградский завод «Красная заря», здание передали под производственный цех.

Выставляемая на торги территория находится в общественно-деловой зоне ОД-2, предназначенной для размещения объектов социального, культурного или спортивного назначения. В «РТ-капитал» отмечают, что местоположение объектов, отсутствие рядом бизнес-центров и спрос на офисы класса «А» и «В» позволяют использовать территорию под «размещение объектов недвижимости офисного, торгового и жилого назначения, при сохранении существующего объекта культурного наследия, либо строительства объектов офисного назначения соответствующего уровня после реконструкции существующих зданий и сооружений».

По информации Управления гражданской защиты населения Уфы, на этой территории расположены два объекта гражданской защиты. В Управлении пояснили, что сейчас они не используются по назначению и будут сниматься с учета.

В пресс-службе «Прогресса» вчера сообщили „Ъ“, что выставленный на продажу земельно-имущественный комплекс не задействован в основной деятельности предприятия, поэтому в рамках программы по сокращению издержек на содержание непрофильных активов было принято решение о его продаже. «Привлечение профильного инвестора позволит вписать данный земельно-имущественный комплекс в градостроительную политику города и создать на его территории деловой и мультифункциональный комплекс, предназначенный для размещения широкого спектра коммерческих и многоцелевых зданий, формирующих общественно-деловой центр городского округа,— отметили в „Прогрессе“.— Средства, полученные от реализации объекта, будут направлены на комплексное развитие предприятия, проведение модернизации промышленного оборудования».

Руководитель Центра коммерческой недвижимости Евгения Долганова предполагает, что с учетом таких особенностей территории предлагаемая цена сильно завышена.

«По формальным признакам обозначенная цена может иметь право на жизнь, но ровно до того момента, как мы задумываемся о концепции развития территории и будущей прибыли. Есть четыре обстоятельства, влияющих на возможности строить какой-то большой комплекс на этой земле. Первое — на территории расположено здание, имеющее охранный статус. Второе — там же имеются объекты гражданской обороны. Этот вопрос сложно решаемый и очень рискованный для девелопера. Третье — внутри земельного пула почти по центру имеется земельный участок, который не вошел в продажу площадью, что мешает нормальной „посадке“ новых строений. Четвертое — вместе со зданием и землей покупатель приобретет на баланс наружные сети по улице Зенцова — водоснабжение и водоотведение — которые нужно содержать и обслуживать. Если не строить ничего крупного, а просто сделать реконструкцию корпусов по красной линии для сдачи в аренду как современные офисные площади, то экономически целесообразно приобретать лот не дороже 400 млн руб.»,— поясняет госпожа Долганова.

Управляющий партнер компании Art Estate Group Роберт Тагиров также считает, что с точки зрения дальнейшего развития территории, запрашиваемая цена должна быть ниже. «Начальная цена аукциона соответствует рыночной стоимости участка с учетом существующих объектов промышленной недвижимости, корпусов предприятия. Однако использовать данный комплекс по текущему назначению — как промышленный объект — нецелесообразно ввиду ряда причин: нахождение в городе, что затрудняет поставку материалов для производства и вывоз продукции, высокая стоимость энергоресурсов, рабочей силы, налога на имущество и отсутствие льгот и преференций. Соответственно, данному комплексу требуется перепрофилирование. В текущей экономической ситуации, на мой взгляд, самым эффективным способом является реновация территории — строительство жилья и сохранение объектов ОКН. Для проекта реновации стоимость комплекса высоковата с учетом необходимости демонтажа части корпусов и, возможно, рекультивации в случае загрязненных участков почвы. Поэтому стоимость, интересная участникам рынка должна быть в 1,5–2 раза ниже»,— говорит господин Тагиров.

Директор агентства недвижимости «САН» Рустэм Камалов считает, что торги проводятся не потому что собственнику нужно продать непрофильный актив, а потому, что того требуют внутренние регламенты. «Размещение объекта на торги не означает, что его кто-то купит. Скорее всего, речь идет о работе внутренних регламентов предприятия — когда есть непрофильный актив и его нужно продать — поэтому для продавца в этом случае важен сам процесс. Объект предлагают по цене 14 тыс. руб. за кв.м, хотя аналогичный лот на пересечении улиц Достоевского и Аксакова продавали по 9 тыс. руб. за метр. Значит, цену будут снижать и снова выходить на торги. Кроме того, в составе лота есть объект культурного наследия, к которому предъявляется много требований и обязательств, а это отсечет значительное количество интересантов»,— отмечает эксперт.

Елена Чиркова