Спрос на столичные офисы растет несмотря на затянувшуюся пандемию. А офисные пространства, в свою очередь, становятся умными и гибкими.

Вирусный спрос

Аналитики рынка недвижимости наблюдают положительную динамику спроса на московские офисы. Эксперты связывают это с ротацией арендаторов и растущим интересом к офисным пространствам со стороны IT- и телекоммуникационных гигантов, банков и госкорпораций. «Помимо традиционно активных игроков рынка, таких как компании с государственным участием, банковские структуры и IT-компании, повышенный спрос на офисные площади наблюдается со стороны операторов гибких рабочих пространств. Так, 9% от общего объема сделок новой аренды, закрытых с участием крупнейших международных консультантов в 2020 году, составляют сделки резидентов в гибких рабочих пространствах, а еще 7% — сделки с ключевыми операторами гибких пространств в качестве арендаторов»,— добавляет Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield.

«При этом размер имеет значение,— отмечает Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.— Традиционно госкорпорации и финансовые гиганты выбирают офисные пространства в престижных локациях в центре столицы с эргономичными планировками, качественной инженерией и хорошей транспортной доступностью, чтобы сотрудникам было комфортно пребывать на рабочем месте и удобно добираться в офис. Исключение — площадки, которые компании строят специально для себя (комплекс зданий “Ростеха” в районе Тушино, “Яндекс” на Косыгина, часть компаний переезжают в Сколково). Аналогичные требования у компаний с большим IT-штатом (например, операторов интернет-торговли) или IT-корпораций. Компании с крупным блоком информационных специалистов уделяют повышенное внимание комфорту программистов, обеспечивая их высококлассными офисами в статусных локациях. Как правило, такие клиенты выбирают большие блоки и принимают решения в средней и долгосрочной перспективе: ведущиеся сейчас переговоры предполагают контрактацию не ранее 2021 года. Однако, учитывая нестабильную экономическую и финансовую ситуацию из-за пандемии, ряд компаний приостановили поиски офисных помещений, чтобы скорректировать свои запросы. Многие корпорации сейчас до конца не понимают, какой размер площадей из-за оптимизации персонала и в целом подходов к рабочему пространству им необходим».

На столичном рынке сохраняется дефицит крупных высококачественных офисных блоков, потому что объем строящихся и выводимых проектов существенно снизился.

«Ввиду сдержанных темпов ввода объектов нового строительства (с начала года на текущий момент введено всего 148 тыс. кв. м вместо ожидаемых 320 тыс. кв. м в январе 2020 года) полноценного насыщения рынка качественными крупными консолидированными блоками не произошло»,— комментируют в Cushman & Wakefield.

По словам Сергея Баранова, многие крупные компании при выборе офиса отдают предпочтение комплексам, в которых можно занять здание целиком или арендовать с минимальным количеством соседей. Так, в 2020 году AFI Development успешно провела сделку по сдаче в аренду государственной корпорации бизнес-центра «AFI на Павелецкой» площадью порядка 16 тыс. кв. м. Объект был реализован целиком. Ключевым фактором выбора именно этого проекта, по мнению эксперта, стало наличие в портфеле компании такого большого объема метров, а также возможность арендовать их в моменте. О ценности крупных лотов также говорит и крупнейшая сделка на рынке коммерческой недвижимости: Группа Тинькофф арендовала у AFI Development бизнес-центр AFI Square на Грузинском Валу общей площадью более 90 тыс. кв. м.

«А» с плюсом

Новый проект AFI Development — AFI2B на 2-й Брестской улице, единственный бизнес-центр класса А+ в историческом центре Москвы, будет построен во втором квартале 2021 года.

Общая площадь 16-этажного многофункционального офисного комплекса, состоящего из четырех прямоугольных блоков разной этажности, составляет 50 203 кв. м. Арендуемая офисная площадь — 38 805 кв. м. На первом этаже расположены помещения свободного назначения. С 2-го по 15-й этаж — офисные помещения. 16-й этаж — технический. На трех подземных уровнях разместится паркинг на 216 машино-мест.

Комплекс спроектирован с учетом принципов зеленого строительства: высококачественные экологичные материалы, эргономичные проектные решения, высокая энергоэффективность здания. Бизнес-центр будет сертифицирован по системам BREEAM Excellent и WELL, что в постпандемийных реалиях станет дополнительным конкурентным преимуществом AFI2B. По мнению участников рынка, объект с такими характеристиками найдет своего якорного арендатора еще до ввода в эксплуатацию.

«AFI действительно чувствует себя сейчас достаточно уверенно,— комментирует Алексей Богданов, управляющий партнер S.A.Ricci.— У компании, реализовавшей объект на Грузинском Валу в “одни руки” компании Тинькофф и обеспечившей себя денежным потоком по одному объекту, появилась возможность протестировать верхние границы рынка на другом высокобюджетном проекте. AFI2B — это премиальный бизнес-центр с отличной локацией. Аналогичных объектов с такой вакансией практически нет на рынке, но и спрос на большие площади резко сократился. Объект интересен рынку, но на сегодняшний день ожидания по ставкам стремятся скорее вниз, чем вверх. Ждать моноарендатора смысла тоже нет, поэтому стратегия деления от этажа верна. При этом прогнозировать срок экспонирования крайне сложно, он будет сильно зависеть от гибкости AFI».

По словам эксперта, сейчас идут переговоры с разными компаниями, в том числе крупными международными, поэтому арендатор может «случиться» любой: и крупный российский, и мультинациональный зарубежный.

«В течение этого года мы видели большой спрос со стороны арендаторов на офисы площадью 2–3 тыс. кв. м,— говорят в компании Cushman & Wakefield, которая выступала коэксклюзивным консультантом проекта.— Поскольку в одном из проектов собственника уже есть моноарендатор, была принята стратегия диверсификации рисков. Бизнес-центр AFI2B всегда был востребован среди международных компаний среднего уровня. Именно такой профиль арендаторов сохранится и будет оптимальным для проекта».

Запрашиваемые ставки аренды — 41–50 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что, по мнению экспертов, соответствует ожиданиям участников рынка.

«AFI2B, безусловно, будет востребован,— говорит Александр Шибаев, руководитель департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group.— Во-первых, он расположен в одном из самых популярных деловых кластеров Москвы, в районе станции метро “Белорусская”. Во-вторых, этот бизнес-центр обладает качественными характеристиками. Все эти очевидные преимущества объекта обосновывают довольно высокую арендную ставку». Эксперты AFI Development также добавляют, что высокий класс здания обеспечит арендаторам клубную атмосферу и однородный набор статусных соседей.

Трансформация на пользу

Вирус внес коррективы в организацию рабочих пространств для бизнеса. В частности, арендаторам приходится пересматривать концепцию планировочных решений офисного пространства: появилась необходимость увеличивать дистанцию между сотрудниками, организовывать качественную вентиляцию, систему очистки воздуха, дополнительные климатические системы. «В таких условиях выигрывают бизнес-центры, предусмотревшие максимально комфортную и безопасную среду для арендаторов, а также вариативность планировочных решений»,— подчеркивает Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.

«Определенно, эффект пандемии отразился на внешнем облике офисных пространств и требованиях, предъявляемых к ним потенциальными арендаторами,— соглашается Наталья Никитина.— 2020 год показал, что офис должен быть пространством, готовым к трансформации и перепланировке в случае непредвиденных ситуаций. Доля коллаборационных зон в общей структуре занимаемой площади растет, так как офис в качестве элемента экосистемы рабочего пространства постепенно становится хабом для коммуникаций, вовлечения в работу новых сотрудников, брейнсторминга и т. д. Повышенные требования предъявляются к инженерным системам. Растет важность и востребованность Fitwel-сертификации».