Апартаменты

В Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.

К такому выводу пришли аналитики консалтинговой компании Colliers International. В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, то в апреле — июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.

Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота: средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.

Это связано с изменением структуры спроса: в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). За июль — сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса: на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал 2020 года было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3,2 тыс. кв. м.

«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты — вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах,— поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.— Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».

Что касается цен, то максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. рублей за квадратный метр. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8%, до 205 тыс. рублей за квадратный метр. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. рублей за квадратный метр, премиум-класса — 280 тыс. рублей.

Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции: были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.

Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), то прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24 и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. рублей за квадратный метр в комфорт-классе и 198 тыс. рублей в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов: девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.

«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты»,— заключает господин Косарев.

В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами: cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов Valo, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и Valo будут работать под международными брендами — Ramada Encore от Wyndham и Mercure от Accor Hotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м: YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.

На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата, резюмируют в Colliers International.

Денис Кожин