Экспертное мнение

Константин Сторожев, председатель экспертного совета по апартаментам РГУД, генеральный директор УК Valo Service, рассказал корреспонденту “Ъ” Ксении Потаповой об особенностях и перспективах развития петербургского рынка апартаментов, принципиальных вопросах выбора проектов для инвестирования, а также о недавней инициативе Минстроя РФ.

— Некоторое время назад девелоперы привлекали клиентов гарантиями сверхдоходности инвестиций. Насколько эти обещания выполнялись и что происходит с гарантированной доходностью апартаментов сейчас?

— Программ разного рода гарантированной доходности на самом деле было не так и много. По сути, это был маркетинговый ход, когда застройщик и управляющая компания (УК) хотели показать, что они уверены в результате. При этом большинство апарт-отелей сегодня выполняют свои обязательства в оговоренном объеме. Мы выплачиваем 100% гарантированного дохода, хотя изначально эти выплаты рассчитывались исходя из более позитивного сценария на рынке.

— То есть высока вероятность, что число проектов с гарантированной доходностью в перспективе сократится до минимума?

— Сейчас на рынке действует несколько форматов гарантированной доходности. Кто-то по-прежнему пытается гарантировать максимальную сумму целиком. Но некоторые девелоперы устанавливают не фиксированный формат гарантии, а минимальное значение, например, в год. Годовой формат предусмотрен из-за неравномерности загрузки в Петербурге в сегменте срочного размещения. Таким образом, если выручка выше минимума, владелец апартаментов получает доход в полном размере. Но при любом развитии ситуации он получит доход в размере не менее определенной минимальной суммы. В сложившейся ситуации инвесторы готовы платить чуть больше за такую уверенность. Но в целом я считаю, что более целесообразно и справедливо придерживаться стратегии разделения успеха, когда и УК, и инвестор получают вознаграждение пропорционально тому, что удалось заработать.

— На сегодняшний день остается открытым вопрос присвоения апартаментам статуса жилых помещений. Как вы считаете, будут ли приняты соответствующие поправки и как это отразится на рынке?

— Этот вопрос поднимается давно. И  прежде всего огромным московским лобби, поскольку в столице сейчас огромный объем апартаментов, которые, по сути, не легитимизированы. Но дело в том, что в результате законодатель может попасть в ловушку. Во-первых, встанет вопрос о том, что изначально апартаменты строились не по жилым нормативам. Во-вторых, земельное законодательство у жилой и нежилой недвижимости абсолютно разное. В-третьих, мы можем столкнуться с резким падением стандартов на рынке объектов размещения, что ударит уже по туристической отрасли. Сейчас все апарт-отели, работающие как гостиницы, обязательно проходят процедуру присвоения «звезд». Если все без исключения апартаменты приравняют к жилью, процедуру классификации можно будет не проходить. Соответственно, есть риск серьезного пополнения рынка так называемой «серой аренды», с которым государство активно боролось в последние годы, а также фактического снижения качества апарт-отелей. Поэтому у законодателей в данном случае много сложных задач. Притом, если говорить честно, по своим каналам в Госдуме мы не нашли следов подобного документа, несмотря на информацию о том, что он внесен и будет принят до конца года.

— Дайте, пожалуйста, оценку инициативе Минстроя, связанной с запретом строительства апартаментов после перевода существующего фонда в жилой?

— Я думаю, что в данном случае власти озаботились проблемой так называемого псевдожилья, то есть жилых домов, которые называются апартаментами лишь на бумаге. Запрещать строить все апартаменты — и апарт-отели, и «псевдожилье» — или переводить все существующие комплексы в жилой фонд — идея, которая может привести к целому ряду проблем, которые были обозначены выше. Кроме того, не совсем понятно, как такой запрет может быть реализован на практике, если даже термин «апартаменты» отсутствует в сфере строительного регулирования. В целом же я поддерживаю идею борьбы с «псевдожильем», но важно, чтобы эта борьба не затронула гостиницы, которыми, по сути, являются настоящие апарт-отели.

— Долевое владение апартаментами — каковы перспективы и востребованность такого инвестиционного инструмента?

— На мой взгляд, порог входа на петербургском рынке апартаментов не слишком высокий. На старте строительства он составляет 2,5–3 млн рублей, доступные многим гражданам. А если учесть возможность получения ипотечного кредита, то искомая сумма составляет меньше миллиона, что совсем расширяет вход. В будущем, я считаю, движение пойдет в сторону ПИФов, а далее в область акционирования. Просто пока подобные финансовые инструменты вызывают недоверие у граждан. Но пока развитие долевого владения апартаментами несколько преждевременно, и эти инструменты не демонстрируют большого роста.

— Санкт-Петербург является лидером российского рынка недвижимости в сегменте сервисных апартаментов. Почему так сложилось?

— Во-первых, недорогой качественный номерной фонд в Петербурге вымывался за счет того, что бывшие советские гостиницы уровня «две-три звезды» переходили под контроль известных брендов, делали реновацию и уходили в категорию «четыре звезды». В результате на рынке образовался дефицит подобных средств размещения. Во-вторых, петербуржцы верят в туристическую направленность своего города и для них понятен такой объект инвестирования. И, наконец, в Петербурге власти гораздо четче отслеживали историю с «псевдожильем», в отличие от Москвы, где объем подобного строительства был просто запредельным.

— Каковы другие характерные особенности петербургского рынка апартаментов?

— Главная особенность, повышающая эффективность сервисных апартаментов,— это крайне выраженная туристическая сезонность, в отличие от той же Москвы, где значительная часть туристической загрузки — деловая, круглогодичная. Сервисные апартаменты обладают спецификой (например, наличием кухонь), позволяющей работать как в формате краткосрочной загрузки в высокий сезон, так и формате долгосрочной загрузки — в низкий. Поскольку низкий сезон туристической активности в Петербурге является высоким сезоном для рынка аренды.

— Что ожидает рынок в будущем году?

— Оптимизм пока отодвигается все дальше, поскольку в высокий туристический сезон следующего года уже никто не верит. На данный момент верят в средний. Мы прогнозируем, что к лету границы все же откроются и к нам вернутся иностранные туристы. При этом отложенный спрос не «сыграет» сразу, и ожидать полного восстановления туристического потока преждевременно. На рынке сохранится довольно большая доля долгосрочного формата, и это правильно с точки зрения балансирования и компенсации рисков. Поэтому показателей, на которые мы хотели выйти в следующем году, вероятно, удастся достичь лишь в 2022-м, когда краткосрочный формат с более высокими ценами на проживание вновь займет лидирующее положение на рынке.

— Каковы могут быть основные практические советы по правильному выбору апартаментов для инвестирования?

— Сейчас инвесторы гораздо более грамотные, чем несколько лет назад, когда рынок только формировался. Они задают правильные вопросы о гостиничной инфраструктуре, гостиничных технологиях, форматах доходных программ, опыте УК. Вопросы, связанные с тем, чтобы понять и проверить, насколько объект позволяет обеспечить высокий уровень сервиса, а управляющая компания сформировать доход. Я считаю, что инвестиции будут эффективны там, где УК сохранит целостность управления объектом и в результате сможет обеспечить соответствующий уровень сервиса. В объекте с «разношерстным» наполнением, где кто-то живет, а кто-то сдает или, например, присутствует множество управляющих компаний, сделать это крайне сложно. Поэтому, выбирая объект для инвестиций, важно понять, что он будет управляться профессиональной компанией. А дальше — вопрос предпочтений. Одни верят в то, что максимальную загрузку смогут обеспечить западные сети, другие — в большую востребованность компактных люксовых номеров или классических апартаментов. Инвестиции — это всегда доверие. Получите информацию о проекте и вкладывайтесь в то, во что верите.