Они снизили активность из-за кризиса

Затянувшийся на фоне роста распространения COVID-19 кризис и новые ограничения городских властей продолжают оказывать негативное воздействие на рынки коммерческой недвижимости. Так, спрос на помещения стрит-ритейла в Москве сократился почти на треть, а вакантность продолжает расти. Несмотря на то что собственники торговой недвижимости пока предпочитают идти лишь на временные уступки арендаторам, средние цены на помещения все же снижаются. Падение начали ставки и на наиболее стабильном, офисном, рынке — правда, пока только в Санкт-Петербурге.

Новая волна ограничений на работу в Москве и Санкт-Петербурге приведет к ухудшению динамики в сегменте стрит-ритейла, прогнозируют консультанты рынка недвижимости. Так, руководитель отдела стрит-ритейла JLL Екатерина Подлесных ждет роста доли вакантных площадей в Москве: ни арендаторы, ни собственники пока не понимают, когда действующие ограничения будут сняты и покупательская активность восстановится, общая неопределенность на этом фоне сохраняется. Она поясняет, что традиционно заведения общепита, занимающие значительную долю торговых площадей на улицах, ждут декабрь как период высокой выручки и корпоративов, но в этом году заработать им не удастся.

Стрит-ритейл теряет арендаторов

Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова отмечает, что доля вакантных помещений на центральных торговых улицах Москвы сейчас составляет 14,4%. За минувшие полгода это значение уже выросло на 6,2 процентного пункта, к чему привели приостановка ритейлерами программ развития и вынужденные закрытия магазинов и заведений общепита из-за снижения оборотов. По итогам года, по мнению госпожи Назаровой, этот показатель может достигнуть 15%. Согласно оценкам CBRE, размер средних ставок аренды в Москве относительно первого квартала снизился на 5–13%.

Максимальное падение эксперт отмечает на Покровке и Арбате — на 13%, на Никольской значение сократилось в среднем на 12%, на Новом Арбате — на 11%. Но в топовых локациях, по словам эксперта, значения в основном остались прежними.

На этом фоне собственники были вынуждены начать новый раунд переговоров с арендаторами. Коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко рассказывает, что часть действующих арендаторов в сентябре вернулись на полную ставку аренды, но на ноябрь и декабрь вновь попросили скидки, подтверждая снижение выручки из-за новой волны ограничений в Москве. «Мы пересматриваем аренду на короткие сроки, до апреля 2021 года, о переподписании договоров на новых условиях речь не идет»,— поясняет она.

В целом спрос на объекты стрит-ритейла, по наблюдениям госпожи Буренко, сократился на 30% относительно аналогичного периода 2019 года — похожую динамику рынок наблюдал в апреле.

Хотя в целом, по ее словам, ситуация стабилизировалась, дальнейшего роста вакантности эксперт не ждет. На этом фоне для новых арендаторов, по мнению госпожи Подлесных, запрашиваемые ставки все же снизились в большинстве торговых коридоров. «Чуть лучше дела обстоят около транспортных узлов и в густонаселенных районах, хуже — в туристических локациях»,— поясняет она.

В Санкт-Петербурге, по мнению руководителя отдела исследований Maris Алены Волобуевой, на фоне новых ограничений потери работающего в стрит-ритейле бизнеса будут сопоставимы с эффектом от весеннего локдауна. Тяжелее всего кризис, на ее взгляд, переживают торговые зоны Невского проспекта (от канала Грибоедова до станции метро «Площадь Восстания») и Садовой улицы — они не демонстрировали признаков восстановления летом из-за падения туристического потока и общего снижения пешеходного трафика.

«Не все арендодатели готовы мириться с новыми экономическими реалиями и снижать ставки»,— добавляет она. Но на окраинах, по словам эксперта, ситуация складывается лучше.

Екатерина Подлесных добавляет, что новые арендаторы на Невском проспекте занимают освободившиеся помещения по договорам краткосрочной аренды.

Госпожа Подлесных ждет, что в первом квартале следующего года будет больше закрытий заведений общепита, чем обычно, а на весну в Москве придется пик вакантности в стрит-ритейле — 15%, в Санкт-Петербурге значение может достигнуть 12–15%. Эксперт связывает это с невозможностью строить прогнозы: вряд ли туристический поток и потребительская активность восстановятся уже летом 2021 года. Это закономерно приведет к снижению арендных ставок еще на 5–10% в Москве. В Санкт-Петербурге, по прогнозу эксперта, ставки тоже вряд ли восстановятся до докризисного уровня в течение всего 2021 года, скорее всего, значения зафиксируются на текущем уровне. В качестве примера госпожа Подлесных приводит Невский проспект, где максимальное значение за год снизилось с 13 тыс. руб. до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

Офисы становятся дешевле

Заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield Татьяна Дивина рассказывает, что в торговых центрах по существующим договорам пока продлевается практика предоставления скидок арендаторам: решения принимаются в индивидуальном порядке исходя из динамики посещаемости торгцентра и оборотов конкретного арендатора. Вносить существенные изменения в договоры собственники, по ее словам, не готовы, ограничиваясь краткосрочными дисконтами на два-три месяца с возможностью продления.

В общей сложности, по прогнозам Cushman & Wakefield, вакантность в торговых центрах к концу года может достигнуть 10–11%, в то время как в его начале речь шла о 7,6%.

Стабилизироваться ситуация на рынке торговой недвижимости, по прогнозам госпожи Дивиной, сможет только в конце следующего года. В первом квартале активность торговых операторов будет оставаться очень низкой: открывать новые магазины они готовы только на очень лояльных условиях.

На более стабильный офисный рынок начавшийся кризис также оказал заметное влияние: согласно прогнозам Knight Frank, в Москве в этом году девелоперы сдадут только 240–280 тыс. кв. м новых бизнес-центров, это на 30% ниже аналогичного значения прошлого года. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина отмечает, что девелоперы приостановили ввод, наблюдая за поведением арендаторов. Благодаря этому вакантность растет незначительно: в классе А в Москве к концу года она может составить 10,8% против 9,4% в начале. Уровень арендных ставок в классе А с начала года вырос на 1,3%, до 25,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в классе В сократился на 0,6%, до 16,7 тыс. руб. за 1 кв. м. Консультанты ждут, что к концу года значения немного увеличатся. Мария Зимина констатирует, что спрос на офисы со стороны арендаторов есть, но предпосылок к его восстановлению до докризисного уровня нет.

Аналогично ситуация развивается в Санкт-Петербурге. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин отмечает, что спрос на офисы сейчас менее активный, чем годом ранее. При этом большей популярностью у арендаторов пользуются помещения класса В: оптимизируя расходы, бизнес мигрирует из более дорогих помещений в доступные. Замдиректора департамента услуг для арендаторов офисной недвижимости Colliers International Виктория Горячева добавляет, что собственники бизнес-центров в городе, стараясь оставаться конкурентоспособными, снижают цены. Так, по итогам третьего квартала года средняя ставка сократилась на 3,2%, до 1,17 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц — это сопоставимо с уровнем 2018 года. К концу года, согласно прогнозам госпожи Горячевой, вакантность на офисном рынке Санкт-Петербурга составит 7,5% против 6,8% в третьем квартале.

Александра Мерцалова